Tavaly adta el az ingatlanát? Ne felejtse el, hogy az idén, 2024-ben május 21-ig kell bevallani és átutalni az ingatlan eladás utáni adót. Segítünk kiszámolni, hogy kell-e szja-t fizetnie, és ha igen, mennyit. A bevallást a NAV által készített tervezet kiegészítésével is meg tudja tenni.

 

A lakás vagy ház eladási költségei között messze a legjelentősebb lehet a személyi jövedelemadó (szja), amit az értékesítésből származó jövedelem után kell fizetnünk. A jövedelem meghatározása nem mindig egyszerű, hiszen lakásunkat vehettük, építhettük, bővíthettük, felújíthattuk, de legalábbis az állagfenntartásra valószínűleg költöttünk. Ezeknek a beruházásoknak az értéke, és még számos tényező befolyásolhatja, hogy kell-e, és ha igen, mennyi adót kell fizetnünk az eladáskor. A legfontosabb szempont a vételi és eladási ár közötti különbség, valamint a vásárlás és az eladás között eltelt idő.

 

Mennyi az ingatlan eladás utáni adó összege?

Ha a lakásod magasabb összegért adtad el, mint amennyiért hozzájutottál, az értékesítésből adóköteles jövedelmed keletkezett, és ebben az esetben az ingatlan eladás után fizetendő személyi jövedelemadó főszabály szerint a jövedelem 15 százaléka. Tehát, ha az összeg, amennyiért eladtad az ingatlanodat, kisebb vagy ugyanannyi, mint amennyiért vásároltad, akkor nem kell szja-t fizetned. 

 

A két ár közötti különbségen felül azonban van két további szempont, ami befolyásolja, hogy mennyi lesz az adóköteles jövedelem. 

1. Az egyik a vétel és az eladás között eltelt idő,
2. a másik pedig a számlával igazolható költség, ráfordítás, ideértve az ingatlan eladásának költségei.

Ezekkel a korrekciókkal akár adómentessé is válhat az eladás, különösen, ha legalább 5 éve vettük a most eladott lakóingatlant.

 

Hogyan kell kiszámítani az adót? 

Először azt kell megnézned, hogy mikor vásároltad az ingatlant, hiszen adófizetési kötelezettséged eleve csak akkor lesz, ha a vásárlás után 4 éven belül eladod azt. Ha a vásárlást követő 5. évben adsz rajta túl, akkor már nem szükséges tovább számolgatni.

 

Az ingatlan eladásból származó jövedelmed mekkora része után kell adózni az idő múlásával? 

Az ingatlan eladásából származó jövedelem adózása

Eladás időpontja	Eladásból szerzett jövedelem hányada
a vásárlás évében	100%
a vásárlást követő első évben	100%
a vásárlást követő második évben	90%
a vásárlást követő harmadik évben	60%
a vásárlást követő negyedik évben	30%
a vásárlást követő ötödik évben és utána	0%

A személyi jövedelemadó kiszámításához először meg kell határozni az ingatlaneladásból származó jövedelmet.

Példa

Tegyük fel, hogy 2017-ben 40 millió forintért vettél egy ingatlant, majd azt 2021-ben 50 millióért eladtad, és közben számlával igazolhatón 2 millió forint értékben felújítást végeztél a lakáson. Mennyi az ingatlaneladás adója?

Az eladási és a vételi ár közötti különbség, amelyből levonható a lakásra fordított költség: 10 - 2 = 8 millió forint. 

Mivel 2021 a vásárlást követő negyedik év, ezért a fizetendő adó alapja a költséggel csökkentett árkülönbség 30 százaléka: 2 400 000 forint. Ennek a 15 százalékát kell szja-ként befizetni, azaz 360 000 forintot.

 

Elszámolható, figyelembe vehető költség: 

 

• Az az összeg, amennyiért az ingatlant vásároltad (szerzési érték).

• Az ingatlanvásárláshoz köthető kiadások (vagyonszerzési illeték, ügyvédi költség stb.) 

• Az ingatlan értékét növelő beruházások költségei (például lehet az ablakcsere, hőszigetelés, tetőcsere, fűtéskorszerűsítés, légkondicionáló beépítése, napelem felszerelése, stb.).  

Az otthonfelújítási támogatás igénybevételével elvégzett felújítás, korszerűsítés, a támogatás összegével együtt, elszámolható költségként.

• Az eladást megelőző 24 hónapban végzett felújítások, amelyeknek célja az állagmegóvás volt, és az eladási ár 5 százaléknál nagyobb összeget tesznek ki, szintén elszámolható költségek. Például festés, tapétázás, parkettacsere és hasonlók.  
• Az ingatlan eladásával kapcsolatos kiadások (például hirdetési díj, az ingatlanbecslő díja, ügyvédi költség, az energetikai tanúsítvány költsége stb.) 

  

Fontos, hogy a költségeket számlával, szerződéssel kell igazolnod, és azokat meg kell őrizni, mert kérheti és ellenőrizheti a NAV.  

Nem számolhatod el költségként azokat a kiadásokat, amelyeket korábban egyszer már elszámoltál. Ha például a lakást, amelyet értékesítesz, korábban kiadtad, és a lakásra értékcsökkenést számoltál el, az eladáskor nem számolhatod el a költségeket még egyszer. 

 

Hogyan határozható meg a szerzési érték? 

Ha a lakást vásároltuk, akkor a szerzési érték az ingatlan adásvételi szerződésben meghatározott ára. 

Az ajándékozás révén szerzett ingatlan eladásából származó bevétel 75 százaléka lesz az szja adóalapja, azzal, hogy más kiadás költségként már nem vonható le a bevételből.

Ha építetted, bővítetted az eladott lakást vagy házat, (ráépítés, alapterület-növelés) akkor a szerzési érték az építésre, bővítésre fordított összeg, a hivatalos használatbavétel napjáig, vagy a tényleges használatbavételig. Ha ez az információ nem áll rendelkezésünkre, akkor az eladásig kibocsátott, az építő (építtető) magánszemély vagy házastársa/bejegyzett élettársa nevére kiállított számla szerinti érték, de legalább a beépített anyagérték lesz a szerzési érték. 

 

Mi az ingatlan eladásából származó jövedelem megszerzésének időpontja? 

Alapvetően az az időpont, amikor az ingatlan eladásáról szóló érvényes szerződést a földhivatalhoz benyújtotta a szerződéskötést intéző ügyvéd. (Öröklés esetén azonban a szerzés időpontja az örökhagyó halálának napja.)

 

Erre a szabályra akkor érdemes különösen figyelni, amikor az adásvételi szerződést az év utolsó napjaiban kötik meg. Ilyenkor ugyanis néhány nap is nagy nyereséget jelenthet. Ha például egy december 30-án kötött adásvételi szerződést január 2-án nyújtanak be a földhivatalba, akkor nemcsak az adófizetésre kapunk plusz egy évet, hanem a vételi és eladási árból is leszámíthatunk még egy évnek megfelelő százalékot. Ennek az öt éven belüli eladásnál nagy jelentősége van, milliókat is nyerhetünk vele.   

 

Ha a vevő a vételárat részletekben fizeti meg, az ingatlan eladásából származó teljes vételárat az ingatlan eladás fentiek alapján meghatározott évében kell bevételnek tekintened, mert a jövedelemszerzés napja az a nap, amikor értékesítésről szóló szerződést a földhivatalhoz benyújtották.  

 

Az adóköteles jövedelem és az adó kiszámításához használhatod a NAV honlapján található ingatlanértékesítés kalkulátort is, amelyben a fenti paraméterek alapján meghatározható az adó.

 

Mikor nem kell szja-t fizetnem? 

Ahogyan fentebb írtuk, ha az eladott ingatlanodat legalább öt éve szerezted, vagy ha az ingatlaneladás költségei elérik a bevételét, nem kell adóznod. 

Adómentes az ingatlaneladásból származó jövedelem akkor, ha váláskor vagy élettársi közösség megszüntetésekor az ingatlan a volt házastárs vagy bejegyzett élettárs általi megváltásából származik. (Ha például váláskor az egyik fél lemond a közös lakás őt megillető tulajdonrészéről, cserébe a másik fél lemond például az autó őt megillető részéről, akkor ez az ingatlanátruházás adómentes. )

Nem kell szja-t fizetni a magánszeméllyel kötött tartási, életjáradéki vagy öröklési szerződés során az ingatlanért cserébe kapott érték után sem.

Ha egy magánszemély az ingatlan eladásából származó bevételt a saját maga, közeli hozzátartozója vagy élettársa számára egy ápoló otthonban vagy idősek otthonában biztosított férőhely – visszavásárlási és továbbértékesítési jog nélküli – megszerzésére költi, akkor nem kell adót fizetnie utána.  

 

Örökölt ingatlan eladása utáni adózás

Az örökölt ingatlan szerzési ideje az örökhagyó halálának a napja. A szerzési érték a hagyatéki leltárban szereplő ingatlanérték. Ebből az összegből is levonhatók a hagyaték megszerzésével kapcsolatos költségek (például közjegyzői díj), és az ingatlannal kapcsolatos fentebb felsorolt ráfordítások, így az örökösödési illeték is.

Az szja-köteles jövedelem is ugyanúgy csökkenthető a szerzés és az eladás között eltelt évek alapján, mint a vásárolt ingatlannál. Természetesen az örökös az örökölt ingatlant csak akkor tudja eladni, ha a hagyatéki eljárás lezárul, és ennek eredményeként a tulajdonjoga felkerül a tulajdoni lapra.

 

Mikor kell befizetnem az adót? 

Az ingatlaneladásból származó jövedelmet az adásvételről szóló szerződés földhivatali benyújtása utáni évben kell bevallani és leadózni (ha van mit adózni). Ha tavaly vásároltál lakást, akkor az abból származó adóköteles jövedelmet az idén, 2024. május 21-ig beadott szja-bevallásban kell szerepeltetni, és az adót is eddig az időpontig kell befizetni.

 

Ha van ügyfélkapud, akkor ezt az adót bevallhatod úgy is, hogy a NAV által elkészített bevallás tervezetet kiegészíted az ingatlan eladásából származó jövedelemmel és adóval, majd a tervezetet ezzel a módosítással elfogadod.

 

Az adót tehát nem kell rögtön befizetni az eladás után, de érdemes fejben tartani, vagy valahová egy emlékeztetőt írni arról, hogy a következő évi adóbevallásnál ezt meg kell tenni. Természetesen arra is ügyelni kell, hogy az adóbevallás idejére legyen is még annyi pénzünk a bevételből vagy más forrásból, hogy ki tudjuk fizetni az adót.  

 

Mi az ingatlanszerzés időpontja? 

Az ingatlanszerzés időpontja alapvetően az az időpont, amikor az ingatlan eladásáról szóló érvényes szerződést a földhivatalhoz benyújtotta a szerződéskötést intéző ügyvéd. (Öröklés esetén azonban a szerzés időpontja az örökhagyó halálának napja.)

Erre a szabályra akkor érdemes különösen figyelni, amikor az adásvételi szerződést az év utolsó napjaiban kötik meg. Ilyenkor ugyanis néhány nap is nagy nyereséget jelenthet. Ha például egy december 30-án kötött adásvételi szerződést január 2-án nyújtanak be a földhivatalba, akkor nemcsak az adófizetésre kapunk plusz egy évet, hanem a vételi és eladási árból is leszámíthatunk még egy évnek megfelelő százalékot. Ennek az öt éven belüli eladásnál nagy jelentősége van, milliókat is nyerhetünk vele.   

 

Ha a vevő a vételárat részletekben fizeti meg, az ingalaneladásból származó teljes vételárat az ingatlaneladás fentiek alapján meghatározott évében kell bevételnek tekinteni, mert a jövedelemszerzés napja az a nap, amikor az értékesítésről szóló szerződést a földhivatalhoz benyújtottátok.

 

Az szja részletfizetése 

Ha nem vagy vállalkozó és áfaalany, akkor lehetőséged van arra, hogy a bevallott, 500 000 forintot nem meghaladó, szja-befizetést legfeljebb 12 hónapon keresztül, egyenlő részletekben teljesítsd, ha erről az szja-bevallásban nyilatkozol.  

 

Adóelengedés 

Ha valaki magánszemélyként méltányossági kérelmet nyújt be az adóhatósághoz, a NAV dönthet úgy, hogy a kérelmező jövedelmi, vagyoni és szociális körülményeit figyelembe véve, vagy a jövedelem felhasználás céljára tekintettel, mérsékli vagy elengedi az ingatlanértékesítés után fizetendő szja-t.   

A NAV a jövedelem felhasználásában különösen méltányolható helyzetnek tekinti, ha valaki az ingatlanértékesítésből származó bevételt saját maga, közeli hozzátartozója, vagy a vele egy háztartásban élő élettársa, volt házastársa lakhatásának biztosítására fordítja.

 

Családi adókedvezmény ingatlaneladás után

A családi adókedvezmény csak az összevont adóalapba tartozó jövedelmek után lehet igénybe venni. Az ingatlan bérbeadásából származó jövedelem ilyen, az ingatlan eladásából származó viszont nem az. Tehát az ingatlan eladás utáni adóból nem lehet igénybe venni a családi adókedvezményt.

 

 

Gyakori kérdések

 

Kinek kell fizetnie adót az ingatlan eladása után?

Aki nyereséggel adja el az ingatlanát a vásárlást követő 5 éven belül.

 

Milyen típusú adót kell fizetni ingatlan eladáskor?

Személyi jövedelemadót (15% szja).

 

Meddig kell befizetni az ingatlan eladása utáni adót?

Az eladást követő év májusában az adóbevallás leadásiáig.

 

Milyen mértékű az adó az ingatlan eladása után?

A nyereség 15%-a, ez azonban az évek múlásával csökken.

 

Hogyan lehet csökkenteni a fizetendő adó mértékét?

1. A vétel és az eladás dátuma közötti évek számával 2. Az ingatlaneladás költségeivel és az ingatlanra fordított beruházással.

 

Hogyan csökken a fizetendő adó az évek során?

1. Vásárlás évében és az azt követő első évben: 100%, a második évben 90%, a harmadik évben 60%, a negyedik évben 30%. Az ötödik évtől adómentes. 

 

Le lehet vonni az szja-ból az ingatlan eladása utáni adót?

Nem, mert nem az összevont adóalapba tartozó jövedelem.