Hiába csökkent tavaly több mint 4 százalékkal az alapkamat, a lakáshitelek referenciakamatai emelkednek. Az év elején 15 hónapos csúcson jártak ezek a mutatók, és most is sokkal magasabbak, mint tavaly ilyenkor. Az OTP már megemelte a lakáshitelei kamatát, és más bankok is léphetnek.

Kamatemelési hullám jöhet a lakáshiteleknél a közeljövőben. Az OTP Bank már el is kezdte a drágítást: január 21-től általános 0,5 százalékpontos kamatemelést vezet be a lakáshiteleknél. Márpedig ha a piacvezető hitelintézet így dönt, akkor a többiek is követhetik.

Magasak a jelzálogkölcsönök referenciakamatai

A további kamatemelések sem lennének meglepőek, mert hiába csökkent tavaly az alapkamat összesen 4,25 százalékponttal 10,75 százalékról 6,5 százalékosra, ez a hosszú kamatperiódusú hitelek referenciakamatát egyáltalán nem érintette, sőt ezzel éppen ellentétes folyamat ment végbe. 

A lakáshitelek többsége tízéves kamatperiódusú vagy a futamidő végéig fix kamatozású. A kamatokat a legtöbb esetben befolyásoló BIRS referenciamutató pedig 2024 elején 10 évre 5,91 százalékon állt, 20 évre 5,85 százalék volt az értéke. Ezután nagy éven belüli kilengésekkel ugyan, de emelkedő trendet mutatott, többször megközeítve vagy át is lépve a 7 százalékot. 2025 elején ezek a referenciakamatok elszálltak, néhány napja a 10 éves BIRS 7,14, a húszéves 7,31 százalékon tetőzött, ami 2023 október óta nem látott magasság. 

Azóta valamelyest javult a helyzet: a 10 éves BIRS 6,75, a húszéves pedig 6,95 százalékos, de ez is azt jelenti, hogy a referenciamutatók alapján a most felvehető lakáshitelek bő egy százalékponttal drágábbak lehetnének a tavaly év elején kínált konstrukcióknál. 

2024. január 1-től ráadásul éppen 7,3 százalékra csökkent a bankok akkor még élő önkéntes THM-plafonja, amit egészen június végéig tartottak. Azóta egy kisebb emelési hullám óta leginkább stagnáltak a lakáshitelek piaci kamatai, de a banki kamatajánlatok többsége így is egyértelműen magasabb, mint egy éve, és ez a kamatszint emelkedhet még tovább, ha a referenciamutatókban nem lesz tartós csökkenés, aminek egyelőre se jele, se oka.  

A kereslet is indokolhatja a kamatemelést

Nemcsak a referenciahozamok alakulása, hanem a kereslet élénkülése is közrejátszhat a kamatemelésekben. A lakáshitelpiac már tavaly rekordokat döntött, az idén pedig számos új kormányzati intézkedés élénkítheti tovább a keresletet. Nagy Márton nemzetgazdasági miniszter is arra biztatja a lakosságot, hogy minél több pénzt fektessen be az ingatlanpiacon. Az önkéntes nyugdíjpénztári egyenlegek az idén szabadon elkölthetők lakáscélra, ez elvben akár 2164,5 milliárd forint is lehetne, persze a szakértők úgy gondolják, nagyjából 300 milliárd forint fog csak kimenni lakáscélra a pénztárakból. 

Tekintettel azonban arra, hogy az önkéntes nyugdíjpénztárak tagjai közül csak nagyon kevésnek van akkora megtakarítása, hogy abból teljes egészében fussa egy lakásra, sokan használhatják fel ezt a pénzt önerőként lakáshitel mellé maguknak vagy családtagjaiknak.

Szintén jól jöhet önerőként a munkáshitel a fiatalok számára. A 4 millió forintos kamatmentes kölcsönt szinte vétek nem felvenni annak, aki jogosult rá, és képes öt évig teljesíteni a nem túl szigorú feltételeket. 

A 35 év alatti fiatalok ráadásul akár 10 százalékos önerővel is megvásárolhatják a saját lakásukat, így még könnyebben lakáshitelhez juthatnak. A fiatalok lakáshitel-felvételét az is ösztönözheti, hogy az idéntől a munkáltatók havi 150 ezer forintos lakhatási támogatással segíthetik a lakáscélokat, köztük a lakáshitel törlesztését. 

A babaváró támogatás is használható önerőként, ez az egyik legnépszerűbb felhasználási módja, ráadásul ennek a támogatott hitelnek is enyhültek nemrég a feltételei. Eredetileg úgy volt, hogy 2025-től már csak azok a házaspárok vehetik fel, akiknél a feleség 30 év alatti, de végül ezt a korhatárt 35 évre emelték. 

Sok pénzt hozhat a lakáspiacra a Prémium Magyar Állampapírok (PMÁP) kamatfordulói is. A kamatfizetés után ugyanis érdemes visszaváltani a 3,95-5,2 százalékosra csökkent kamatú kötvényeket. A legvagyonosabbaknak persze nem kell a lakásvásárláshoz hitel a PMÁP-kifizetések mellé, hiszen több száz millió forintjuk lehet ilyen állampapírban, de azok, akiknek néhány milliós vagy tízmilliós megtakarításuk van PMÁP-ban, elgondolkozhatnak az ingatlanbefektetéseken lakáshitel felvétele mellett. 

Hogyan lesz ebből 5 százalékos lakáshitel?

Miközben a piaci kamatok nem csökkennek, sőt emelkednek, a kormány elvárná a bankoktól, hogy önkéntes alapon vezessenek be alacsony kamatozású lakáshiteleket, az új kamatplafon 5 százalék lenne. Ez része a 21 pontos gazdasági akciótervnek, kérdés viszont, hogy a hitelintézetek bevezetik-e.

Érhető persze, ha a kormány nem a költségvetésből szeretné kamattámogatás formájában megfizethetővé tenni a lakáshiteleket, de piaci alapon komolyabb kamatcsökkentésre kevés az esély. A Magyar Bankszövetség (és rajta keresztül a bankok) tavaly novemberben ugyan vállalta ezt az önkéntes kamatplafon, de olyan szigorú feltételekhez kötötte a maximum 5 százalékos kamatú lakáshitelek folyósítását, hogy annak nagyon kevesen tudnak majd megfelelni, így a piaci kamatozású lakáskölcsönt igénylők túlnyomó többsége nem reménykedhet ilyen olcsó hitelben. Ehhez ugyanis csak az első lakást vásárló 35 év alattiak juthatnak hozzá. Az ingatlannak ráadásul zöldnek kell lenni, ez legfeljebb 68 kWh/m2/év primerenergia-igényű és minimum A+ energetikai besorolású lakást jelent. A lakás alapterületet legfeljebb 60 négyzetméter lehet, és a négyzetméterenként bruttó ára nem haladhatja meg az 1,2 millió forintot. 

Az akciós hitelt egyébként is csupán április 1-től október 31-ig kínálják majd a bankok, és már eleve kikötötték, hogy csak akkor, “ha nem lesz olyan piaci kamatszint-változás, amely ezt az akciót ellehetetleníti”. Egyelőre viszont nem áll jól az önkéntes kamatplafon szénája. A bankszövetség bejelentése idején ugyanis a 10 éves BIRS 6,64, a húszéves 6,67 százalékos volt. Már ezek az értékek is túl magasak voltak ahhoz, hogy a bankok nyereséggel értékesíthessék az 5 százalékos lakáshitelt, a jelenlegi 18-35 bázisponttal magasabb bankközi kamatok pedig még jobban megnehezítik mindezt. 

Áprilisig persze még sok minden történhet, az viszont biztosan a kamatcsökkenés ellen hat majd, ha a lakosság ezermilliárd számra veszi ki a pénzét a hosszú lejáratú állampapírokból, és az államnak emiatt más forrásból vagy magasabb lakossági állampapírkamatot kínálva kell összegyűjtenie a pénzt az államadósság finanszírozásához.