A magyar jogszabályok szerint alapesetben minden jövedelem után adózni kell, a vagyonszerzés után pedig illetéket kell fizetni. Vagyis egy ingatlan vagy gépjármű eladása után a régi tulajdonos adózik, az új pedig illetéket fizet. Ezek alól persze egy sor kivétel van, de a kiindulás minden esetben ez.

Visszterhes vagyonátruházási illetéket (amit a köznyelv gyakran vagyonszerzési illetéknek, gépjárműveknél átírási illetéknek is nevez) jellemzően lakás- és autóvásárlás után kell fizetni, de egyebek mellett az orvosi praxis megszerzése is illetékköteles, és fizetnie kell annak is, aki öröklési szerződéssel szerzett értékpapírt, illetve aki belföldi ingatlanvagyonnal rendelkező cégben szerzett részt, részvényt, részjegyet.

Hogyan kell kiszámolni az illetéket?

Az ingatlanvásárláshoz és gépjármű-átruházáshoz kapcsolódó ügyintézés és ügylet igencsak különböző. Már csak azért is, mert az ingatlan jóval értékesebb, mint az autó, ebből következően az úgynevezett illetékalap is sokkal magasabb, ami után közterhet fizetünk. De nem csak erről van szó.

Az autóvásárlás esetében az illeték mértékét két változó alakítja: az autó évjárata és teljesítménye. Értelemszerűen minél nagyobb a teljesítmény, annál magasabb az illeték. Ezzel ellentétesen befolyásolja azonban az illeték összegét az autó életkora: minél öregebb a gép, annál alacsonyabb az illeték.

Az ingatlanoknál nincs ilyen különbségtétel, a vásárlás után az illeték egységesen az ingatlan forgalmi értékének 4 százaléka. (Egymilliárd forintnál értékesebb lakások esetében az egymilliárdon felüli részre 2 százalék az illeték mértéke, de az összege ingatlanonként legfeljebb 200 millió forint lehet.) A forgalmi értéket az adóhatóság (Nemzeti Adó- és Vámhivatal, NAV) állapítja meg, és szabja ki az illetéket - ezért nem érdemes trükközni a vételárral a szerződésben, de a leggyakrabban a forgalmi érték azonos az adásvételi szerződésben szereplő összeggel. Az ingatlanvásárlást azonban nem kell külön bejelentenünk a NAV-hoz, az adóhivatalt ugyanis a földhivatal fogja értesíteni, ahol kezdeményeztük (illetve az ügyünkben eljáró ügyvéd kezdeményezi) a tulajdonjogunk bejegyzését. A földhivatalhoz az adásvételi szerződés benyújtásával egyidőben kell beadni az illetékkiszabáshoz a NAV B400-as jelű nyomtatványát, amelyen a vagyonszerzésről nyilatkozunk.

Az ingatlantulajdon megszerzésére ugyanakkor többféle kedvezmény és mentesség is érvényesíthető, így jelentősen lefaragható a ténylegesen fizetendő illeték összege.

Mire a NAV kiértesít minket a fizetendő illetékről, és tényleg fizetni kell, több hét, illetve hónap is eltelhet az adásvételt követően. Mindenképpen érdemes előzetesen, akár már az adásvétel előtt próbaszámítást végezni, vagy vagyonszerzési illeték kalkulátort használni, hogy várhatóan mennyi illetéket kell majd fizetnünk. Hisz a lakásvásárlás után erre is forrást kell találni, és nem lehet hosszan tologatni a kifizetést. Egy 40 millió forintért vásárolt lakás esetében az illeték 1,6 millió forint lesz, vagyis adott esetben komoly feladat az összeg előteremtése.

Kérhető résztletfizetés az illeték kifizetésére

Bárki, jövedelmi helyzetétől függetlenül kérhet maximum 1 millió forint adótartozásra (ide értve a vagyonszerzési illetéket is) 12 havi résztletfizetést a NAV-tól. (A részletfizetési kérelmet mindenképpen érdemes beadni, legfeljebb nem adja meg az adóhivatal.) Ha 1 millió forint illetékfizetési kötelezettségünk van, az azt jelenti, hogy a megvásárolt ingatlan forgalmi értéke legfeljebb 25 millió forint.

Kedvezmények lakásvásárlás esetén

Fontos, hogy van lehetőség az illeték összegének csökkentésére, részletfizetésre vagy akár mentességre is, ezért fontos áttanulmányozni a részletszabályokat, illetve mindent átbeszélni a vásárlást intéző ügyvéddel.

Az vagyonszerzési illeték csökkenthető az úgynevezett cserét pótló vétel kedvezménnyel. Ez azt jelenti, hogy ha lakást veszünk és az ezt megelőző három vagy az ezt követő egy éven belül egy másik lakást eladunk, akkor a kát lakás forgalmi értékének különbözete után kell az illetéket megfizetni. Csak ha nagyobb értékű lakást veszünk, mint amennyiért a régit eladtuk, kell a különbözet után illetéket fizetni. (Például ha eladtunk egy lakást 35 millióért, és vettünk egyet 45 millióért, akkor 10 millió forint után kell 4 százalék vagyonszerzési illetéket fizetni, összesen 400 000 forintot.) Ha kisebb értékű lakást veszünk, akkor nem kell illetéket fizetni.

CSOK illetékmentesség

A Falusi CSOK-kal és a CSOK Plusszal vásárolt új vagy használt lakóingatlanok mentesülnek a 4 százalékos visszterhes vagyonátruházási illeték megfizetése alól. Ehhez az kell, hogy beleírjuk az ingatlan adásvételi szerződésébe, hogy CSOK-ot igényeltünk. A NAV ez alapján engedi el az illetéket.

Ha még nem adtuk el a régi lakást

Ha a régi lakást még nem sikerült eladni, de az új már megvan, a vevő jelezheti a NAV-nak, hogy el akarja adni a régit, így az eladásig - de maximum egy évig - nem kell vagyonszerzési illetéket fizetni. Ez tipikusan akkor fordulhat elő, ha időben összecsúszik az eladás és a vétel. Nem annyira meglepő ez, hiszen az emberek jellemzően nem befektetési célból vásárolnak és adnak el lakást, hanem a meglévőt akarják egy nagyobbra, újabbra vagy akár kisebbre cserélni. Könnyen előfordul, hogy az eladás csúszik, ilyen esetben pedig nem fair, hogy elbukja az ember a kedvezményt. Ugyanakkor a jogszabály csak egy év türelmi időt engedélyez, ennyinek elégnek kell lennie arra, hogy egy értékesíthető ingatlant eladjon a tulajdonosa.

Illeték alóli mentesség

• Mentesség jár az illetékfizetési kötelezettség alól, ha az ingatlanügylet egyenes ági rokonok, testvérek és házastársak közötti csere, ajándékozás vagy adásvétel útján jön létre. (Az ingatlanajándékozás egyéb költségeiről ebben a cikkünkben olvashat.)

• Illetékmentes a házastársak vagyonközösségének megszünésekor, azaz váláskor az ingatlanszerzés.

• Illetékmentes lehet a telekvásárlás is akkor, ha azon 4 éven belül lakóházat építünk.

Újépítésű lakás illetékmentessége és illetékkedvezménye

Új építésű ingatlan vásárlásákor 15 millió forintig illetékmentesség jár, ha az új lakás forgalmi értéke, vagy a vissza nem térítendő, lakáscélú állami támogatással csökkentett értéke nem haladja meg a 30 millió forintot. A 15 és 30 millió forint közötti értékre azonban meg kell fizetni a 4 százalékot. Vagyis ha a lakást 30 millió forintért vásárolta meg a tulajdonos, 15 millióig mentességet élvez, de az a fölötti 15 millió után meg kell fizetni a 4 százalékos, összesen 600 ezer forint illetéket. Nem jár viszont illetékmentesség a 30 millió forint feletti újlakás-vásárlásokra.

A kedvezmény vagy mentesség vonatkozik a lakóépület bővítésére (pl. tetőtér beépítés), és a nem lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott ingatlan átalakírására is. A feltételek teljesülését a vagyonszerzőnek kell igazolni az adóhatóság felé a fizetési meghagyás véglegessé válásáig. 

Fiatalok illetékkedvezménye 

A 35 év alattiak illetékkedvezménye az első lakás vásárlásakor igényelhető, ha az ingatlan összéértéke nem haladja meg a 15 millió forintot. A kedvezmény tulajdoni hányad megszerzésekor is igénybe vehető. Az illetékkedvezmény 50 százalékos - praktikusan 4 helyett 2 százalékot kell fizetni a tulajdonszerzés után, ami egy 15 milliós lakás esetében 300 000 forint megtakarítást jelent. Nem jár viszont illetékkedvezmény a 15 millió forintot meghaladó vételárú lakásvásárlásra. A jogszabály szempontjából első lakástulajdont szerzőnek minősül az, akinek nincs és nem is volt lakástulajdona, vagy lakástulajdonban 50 százalékot elérő tulajdoni hányada.

Első ingatlan vásárlásakor 12 havi részletfizetés is választható a vételártól és életkortól függetlenül, de ezt kérvényezni kell. Az illeték fizetése alóli mentességet, kedvezményt vagy részletfizetést a B400-as NAV adatlapon kell kérni.

Autó átírási illeték

Autóvásárlás esetében a visszterhes vagyonátruházási illetéket záros határidőn belül meg kell fizetni. Ha megvásároltunk egy autót, 15 napon belül el kell intézni a vagyonszerzési illeték befizetését. A szabályozás nem tesz különbséget új és használt autó között, az első kategóriába a három évesnél fiatalabb gyártású kocsik tartoznak.

Illetékmentes

• az autó megszerzése, ha az átruházás vagy adásvétel egyenesági rokonok, testvérek vagy házastársak között történik.

• A házastársaknak váláskor, a házastársi vagyonközösség megszüntetésekor is illetékmentes az autószerzés.

• Illetékmentes a környezetkímélő (zöld rendszámú) gépkocsi tulajdonjogának vagy a járműre vonatkozó vagyoni értékű jognak a megszerzése.

Az illeték mellett van még néhány tétel, amit meg kell fizetni: eredetiségvizsgálat díja, kötelező biztosítás megkötése és első részlet megfizetése, új törzskönyv és új forgalmi beszerzése. Az eredetiségvizsgálat díja függ az autó lökettérfogatától, illetve fajtájától. Így megkülönböztet a szabályozás motorkerékpárt, személyautót, kisteherautót és pótkocsikat. A személyautóknál 17-20 ezer forint a költség. A törzskönyv és forgalmi együtt 12 ezer. 

Egy átlagos autó teljes átírási költsége nagyjából 100 ezer forint körül alakul, ebből az illeték 70 ezer forint körül van.

Gyakori kérdések

Nézi a NAV, hogy a telekvásárlás után tényleg elkezdünk-e építkezni? 

Igen. Évekkel ezelőtt, amikor az illetékhivatalok még külön intézményként működtek, erre nem volt kapacitás, de a NAV ma már olyan adatbázissal rendelkezik, hogy azonnal működésbe lép a gépezet.

Csak a fiatalok kérhetnek részletfizetést?

Az illeték 12 havi részletfizetésének kérelmét mindenképpen érdemes beadni - legfeljebb nem adja meg azt a NAV. Bárki, jövedelmi helyzetétől függetlenül kérhet legfeljebb 1 millió forint adótartozásra (ide értve az illetéket is) pótlékmentes részletfizetést. Ha 1 milliós illetékfizetési kötelezettségünk van, akkor a megvásárolt ingatlan forgalmi értéke legfeljebb 25 millió forint lehet. 

A gépjármű illeték és a regadó nem ugyanaz?

Nem. A regisztrációs adót a forgalomba helyezéskor kell megfizetni - ekkor kap rendszámot az autó. Az illetéket pedig tulajdonosváltásnál. Vagyis ha külföldről vásárolunk autót, akkor külön meg kell fizetnünk a regadót, hogy rendszámot kapjon az autó, és az illetéket, hogy a nevünkre írják.