Máris hat az ingatlanpiacon a rezsidrágulás: jobban csökkent a gázfűtéses családi házak ára, mint a nem gázzal fűtötteké. Jelentős a különbség a rezsicsökkentés határát túllépő fogyasztású, és az abba beleférő lakóingatlanok árában is. A rezsidrágulásban nem érintett távhős lakások viszont tovább drágultak az általános lakáspiaci visszaesés ellenére.

A Magyar Nemzeti Bank szakértői megnézték, hogyan változott a legtöbb energiát felhasználó, gázfűtéses ingatlanok piaci ára 2022 második felében a rezsicsökkentés szabályainak módosítását követően. Mint ismeretes, a kormány 2022 augusztusától a vezetékes földgáz átlagfogyasztás feletti lakossági árát több mint a hétszeresére, az áram átlagfogyasztás feletti árát pedig mintegy duplájára növelte, és ezek az árak a gáz világpiaci árának azóta bekövetkezett zuhanása ellenére sem változtak.

Az MNB felmérésének eredményei alapján az átlagos négyzetméterárak 2022 negyedik negyedévében jobban csökkentek negyedéves alapon a gázfűtésű (7,6 százalékkal), mint a nem gázfűtésű családi házak (3,3 százalékkal) esetében. A rezsicsökkentett tarifát fizető távhős lakások esetében viszont növekedett az átlagos négyzetméterár, 3,1 százalékkal, ami azt mutatják, hogy a vevők érzékenyebbek lettek az energiaköltségekre.

A gázfelhasználás alapján is van árkülönbség

A hitellel vásárolt lakóingatlanok esetében az energetikai besorolások, az alapterületek és az épületek külső szigetelésére vonatkozó adatok felhasználásával azt is megbecsülték a jegybanki szakemberek, hogy melyik gázfűtésű ingatlanok energiafogyasztása lépheti túl a kedvezményes árú mennyiség határát. Az így azonosított ingatlanok átlagos négyzetméterára jelentősen, 9,4 százalékkal csökkent 2022 utolsó negyedévében, miközben a rezsicsökkentett ár fogyasztási határát nem túllépő gázfűtésű lakóingatlanok esetében stagnáltak a négyzetméterárak negyedéves alapon. 

Csaknem ötödével drágább a rezsicsökkentett ingatlan

A felmérés eredményei szerint a minden más tulajdonságukban megegyező ingatlanok közt a teljesen rezsicsökkentett energiát használó lakóingatlanok árprémiuma 2021 első negyedéve óta 12,6 és 16,9 százalék között mozgott a rezsicsökkentés határát túllépő, gázfűtéses lakóingatlanokhoz képest. 2022 negyedik negyedévében az árprémium enyhén megnőtt és 17,6 százalékot ért el. 

Míg a teljes mértékben rezsicsökkentett lakóingatlanok árindexe 1,2 százalékkal emelkedett 2022 negyedik negyedévében, addig a rezsicsökkentésből már kilógó ingatlanoknál 1,3 százalékos csökkenés következett be - olvasható a jelentésben.

A szakértők szerint azzal magyarázható, hogy a rezsiszabályok változása nem a harmadik, hanem csak a negyedik negyedévben okozta a lakásárak mozgásának kettéválását, hogy az eladók kezdetben vonakodhattak árat csökkenteni, de amikor visszaesett a piaci kereslet, kénytelenek voltak engedni.

Energiapazarlók a hazai lakások

A hazai lakóingatlanok energetikai hatékonysága gyengének számít uniós összevetésben. Magyarországon egy átlagos lakás energiafogyasztása 2019-ben évi 227 kWh/négyzetmétert tett ki. Kifejezetten a fűtési célú, alapterület-arányos energiafelhasználást vizsgálva ez az érték (174 kWh/nm) 60 százalékkal meghaladta az EU átlagát (109 kWh/nm). Ez az unióban a második legmagasabb fogyasztás. Kalkulálva az országok közötti éghajlati különbségekkel, vagyis azzal, hogy Magyarország átlaghőmérséklete magasabb az EU-átlagnál, megállapítható: a hazai lakóépületek rendkívül gyenge energetikai hatékonyságúak uniós összevetésben - hívja fel a figyelmet a jelentés.

A magyar lakások átlagos fűtési célú energiafelhasználása 2000-ben még lényegében megegyezett az uniós átlaggal, azonban míg a tagállamok túlnyomó többségében csökkent az energiafogyasztás, addig hazánkban nőtt. Magyarországon a lakóépületek energetikai korszerűsítésének üteme még arra sem volt elég, hogy a jólét növekedéséből eredő többletfogyasztást ellensúlyozni tudja – állítják az MNB szakértői.

Bekövetkezett a fordulat a lakáspiacon

2022 második felében a bizonytalan gazdasági kilátások, az infláció emelkedése, a szigorodó lakáshitelezés és emelkedő kamatok miatt fordulóponthoz ért a lakóingatlanok piaca. Visszaestek a lakáseladások és elkezdődött az árcsökkenés. Az ingatlantranzakciók száma a 2021-es 175 ezerről 2022-ben 142 ezerre esett. Ez nagyon jelentős, 19 százalékos csökkenés. (2023 első negyedévében már 43 százalékos volt a visszaesés az előző évihez képest.)

A lakásárak a 2014 óta tartó emelkedés után 2022 harmadik negyedévében már elkezdtek csökkenni. Országos átlagban 1,6 százalékkal mérséklődtek, majd a negyedik negyedévben már 3,6 százalékkal az előző negyedévhez képest. Ezzel az MNB elemzése szerint némileg enyhült a lakások túlárazottsága: az éves nominális árnövekedés 10,6 százalékra lassult a negyedik negyedévre.