Mintegy 15%-kal kevesebb új lakás épült 2025. I. félévében, mint a tavalyi év azonos időszakában – derült ki a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) mai közleményéből. Ezzel szemben a kiadott építési engedélyek és egyszerű bejelentések alapján építendő lakások száma 43%-kal múlta felül a 2024 azonos időszakában regisztrált értéket.

A KSH ma publikált adatai szerint 2025. I. félévben 5 129 lakást vettek használatba, ami 15%-kos csökkenést jelent a 2024. I. félévi, egyébként is alacsony bázishoz képest. A legnagyobb arányú, 34%-os visszaesés a megyei jogú városokban volt megfigyelhető, míg a fővárosban (14%) és a községekben (17%) az országos átlag körül alakult a csökkenés mértéke. Az átadott lakások száma kizárólag a kisebb, nem megyei jogú városokban emelkedett, ám az emelkedés mértéke ott is mindössze 1,1%-os volt.

A természetes személyek által épített lakások aránya a korábbi 38%-ról 33%-ra mérséklődött, míg a vállalkozások által építetteké 60%-ról 67%-ra emelkedett. Ennek megfelelően nagyon hasonlóan alakult az értékesítési céllal, illetve a saját használatra épített lakások aránya is – előbbieké 66%, míg utóbbiaké 32% volt 2025 első felében. A megoszlás 6,7 százalékponttal az eladásra épített ingatlanok felé tolódott el.

A felépült lakások jelentős része továbbra is Budapesten található, ráadásul a fővárosban felépült 1 821 új lakásnak csaknem fele mindössze három kerületben, a 8. (319 db), 9. (379 db) és a 11. kerületben (195 db) lett használatba véve.

Az új lakóépületekben használatba vett lakások 48%-a családi ház, 41%-a többszintes, többlakásos épületben található lakás, 7,1%-ban pedig lakóparkban található. A használatba vett lakások átlagos alapterülete 93,5 négyzetméter volt, amely 1,9 négyzetméteres csökkenést jelent 2024. I. félévhez képest. A fővárosban 68 négyzetméter volt a lakások átlagos mérete.

Felpörgött az építési engedélyek száma 

Noha az átadott lakások száma visszaesett, az építési engedélyek száma viszont jelentős mértékben megnövekedett. Országos szinten az építési engedélyek és egyszerű bejelentések alapján építendő lakások száma 12 830 volt, ami 43%-kal múlta felül a 2024. I. félévben regisztrált mennyiséget. Ennek a fellendülésnek elsősorban a főváros volt a motorja, ahol összesen 5 992 lakás építésére adtak engedélyt.

Ez a hatalmas fővárosi koncentráció azonban Budapesten belül is csupán néhány kerületre korlátozódik, ugyanis az engedélyezett fővárosi lakásépítések 80%-a mindössze négy kerületben, a 11., 13., 10. és 21. kerületekben fog megvalósulni. Legnagyobb súlya a 11. kerületnek van, amelyben mintegy 3 400 engedély került kiadásra, míg a másik három felsorolt kerületben összesen további 1 300 lakás fog megépülni.

A fővároson kívül még a megyei jogú városokban nőtt az engedélyezett lakások száma (+3,3%), míg a kisebb településeken csökkenés volt megfigyelhető – a nem megyei jogú városokban 17%, míg a községekben 6,1% volt a csökkenés mértéke.

A megyei jogú városok közül Szeged, Székesfehérvár, Debrecen, Nyíregyháza és Pécs emelhető ki – előbbiben több mint 550, utóbbiakban bő 200 lakást engedélyeztek.

Budapesten kívül még két régióban, a Közép-Dunántúlon és a Dél-Alföldön nőtt az építési engedélyek száma 22%-kal, illetve 122%-kal. A többi régióban csökkenés volt megfigyelhető – a legnagyobb mértékű visszaesés az Észak-Alföldön (-41%) és a Dél-Dunántúlon (-39%) történt 2024. I. félévhez képest.

Mennyibe kerül egy átlagos új lakás a fővárosban?

A KSH héten kiadott Lakáspiaci árak, lakásárindex, 2025. I. negyedév jelentése szerint Budapesten átlagosan 88,8 millió forintba került egy új lakás, miközben az átlagos négyzetméterár meghaladta az 1,5 millió forintot. Eközben a Magyar Nemzeti Bank (MNB) által július elején kiadott Lakossági jelzáloghitelek befogadáskori LTV mutatója jelentés szerint Budapesten 57,9% volt a hitelbírálatkori súlyozott LTV mutató, ami azt jelenti, hogy a vizsgált időszakban – elfogadva a 88,8 milliós újlakás-árat – egy új ingatlan megvásárlásához átlagosan 51,42 millió forint hitelre volt szükség.

A Bank360 hitelkalkulátora szerint jelenleg egy ekkora piaci hitelnek 20 éves futamidő esetén 376 318 forint és 410 823 forint között alakulna a havi törlesztőrészlete attól függően, hogy melyik banknál szeretnénk lakáshitelt felvenni (a kettő átlaga 394 ezer forint).

Ezzel szemben 2024. I. negyedévében még 4,2 millió forinttal alacsonyabb, 84,6 millió forint volt a fővárosi új lakások átlagára, míg az akkori LTV mutató is még valamivel alacsonyabb, 55,18%-os volt. Egy évvel korábban tehát még 46,7 millió forint hitel is elegendő lett volna egy akkor átlagosnak mondható új lakásnak a megvásárlásához. A jegybanki adatok alapján tavalyi év első negyedévében 8,1% körül alakult az új lakás vásárlására felvett lakáshitelek átlagos évesített kamatlába, így akkoriban egy fenti összegű hitelnek megközelítőleg 394 ezer forint lett volna a havi törlesztőrészlete 20 éves futamidő esetén.

A törlesztőrészlet tehát lényegében nem változott, köszönhetően annak, hogy az átlagos kamatláb a tavalyi 8,1%-ról idén év elejére 6,4% alá csökkent. Ennek ellenére nem mondhatjuk, hogy piaci hitelből könnyen megvalósítható lenne egy átlagos új ingatlan megvásárlása, hiszen a jegybanki adósságfék-szabályok szerint a jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató (JTM) nem haladhatja meg a jövedelem 50%-át. Magyarul, egy 394 ezer forintos havi törlesztő kigazdálkodásához minimum nettó 788 forintos keresetre van szükség, miközben a KSH adatai alapján 2025. I. negyedévben 467 587 forint volt a teljes munkaidőben alkalmazásból állók nettó átlagkeresete. Ennek fényében érthető, hogy az újlakásvásárlók közül sokan valamilyen állami támogatás igénybevételével jutnak hozzá az ingatlanhoz.

Otthon Start Program – éppen a fővárosban nem lesz segítség

Az említett állami támogatások közül az utóbbi időben a szeptemberben induló Otthon Start Programról esett a legtöbb szó. A július utolsó napján megjelent kormányrendelet értelmében fix 3%-os kamatozású, kedvezményes lakáshitelre lehetnek jogosultak azok, akik az első lakásuk megvásárlásához szeretnének jelzáloghitelt felvenni. Csakhogy az egyik legfontosabb jogosultsági feltétel értelmében a megvásárolni kívánt ingatlan négyzetméterára nem haladhatja meg az 1,5 millió forintot, ami vásárlásnál és építésnél is érvényes.

Ez a fenti kitétel pedig éppen a fővárosi elsőlakás-vásárlókat érintheti hátrányosan, hiszen az átlagos négyzetméter ott már meghaladta az 1,5 millió forintot. Márpedig az új lakások zöme Budapesten épül, illetve – mint írtuk – az építési engedélyek zömét is ott adták ki. A megyei jogú városok közül Szeged, Székesfehérvár, Debrecen, Nyíregyháza és Pécs emelhetők ki néhány száz lakással – ezek lehetnek azok a települések, ahol még a legnagyobb eséllyel lehet reális opció az Otthon Start Program hitel felvétele egy új lakás megvásárlásához, a KSH adatai alapján ugyanis 2025. I. negyedévben a vármegyeszékhelyeken átlagosan 982 ezer forintot kértek el egy-egy új lakás négyzetméteréért.

Ezeken a településeken egyébként az új lakások átlagára is csak 66,8 millió forint volt a vonatkozó időszakban, így ha valaki rendelkezik 10% önerővel, akkor a kedvezményes, 50 millió forintos hitel mellé már csak 10,12 millió forint piaci hitelre van szüksége, amennyiben nem szeretne gyereket vállalni. Ha maradunk a 20 éves futamidőnél, akkor egy ekkora piaci hitelre 74 063 és 80 854 forint közötti törlesztővel számolhatunk jelenleg, míg az OSP hitel törlesztője 277 299 forint lenne ugyancsak 20 évre. Amennyiben a piaci törlesztők átlagából indulunk ki, akkor azt mondhatjuk, hogy a két hitelnek együtt úgy 355 ezer forint lenne a havi törlesztőrészlete, ami 39 ezer forinttal kevesebb, mint a fenti, fővárosra számolt piaci hitel törlesztője.

Ez persze csak akkor igaz, ha csupán 10% önerővel számolunk, ellenben a fenti, piaci hiteles példában ennél jóval magasabb, 42,1%-os önerővel számoltunk. Sajnos a már idézett jegybanki tanulmányban nincsen arra vonatkozó adat, hogy a vármegyeszékhelyeken mekkora volt az átlagos LTV mutató, így mi most a fővárosban mért 57,9%-kal fogunk számolni ebben az esetben is. Ez azt jelenti, hogy 66,8 millió forintos ingatlanár esetén 38,7 millió forint hitelre lenne szükség, amit pedig már teljes egészében fedezni tudna az új OSP hitel. Egy ekkora összegnek 20 éves futamidő mellett ~215 ezer forint lenne a havi törlesztőrészlete, ami pedig már havonta 179 ezer forinttal olcsóbb lenne, mint a fent idézett piaci lehetőségek.

Azt mondhatjuk tehát, hogyha a fővárosban nem is, de Budapesten kívül még az új lakások megvásárlásában is jelentős segítséget nyújthat majd a szeptemberben induló új konstrukció.