Azonnal érezhető áremelkedés, gyorsabban elkelő ingatlanok és érdeklődő, de a magas árak miatt nehéz helyzetben lévő fiatalok - többek között ezekről számoltak be az ingatlanirodák a Bank360 Csoporthoz tartozó Ingatlannet.hu-nak az Otthon Start Programmal kapcsolatban. A kedvezményes kölcsön jelentős hatással volt 2025-ben a lakás- és a hitelpiacra is. Az Ingatlannet az ingatlanirodák tapasztalatait kérdezte az elmúlt fél évvel kapcsolatban. 

Bombaként érkezett az Otthon Start Program híre nyáron az ingatlanpiacra. A rövid távú hatásai már láthatóak: októberben rekordösszegben vettek fel lakáshitelt a háztartások és a kiadott építési engedélyek száma is érdemben nőni kezdett. A program hatására a megnövekedett kereslet először az ingatlanirodáknál csapódott le, ők a vevői és az eladói oldal igényeit egyaránt jól látják. A bejelentést követően szinte azonnali áremelkedést tapasztaltak, az eladók érezhetően igyekeztek kihasználni a lehetőséget - akárcsak a korábban bevezetett állami támogatásoknál. Az irodák tapasztalatai szerint azonban, kedvezményes kölcsön ide vagy oda, az irreálisan drágán kínált ingatlanokért most sem kapkodnak a vevők. 

Léczfalvy Csaba, a székesfehérvári Ingatlan Doktor iroda vezetője a program bejelentésétől kezdődően érezte az élénkülést, sokan már szeptember előtt elkötelezték magukat. Az eladóknál megfigyelhető, hogy “jóval magasabb áron próbálják eladni az ingatlant, mint a bejelentés előtt” - tette hozzá a szakember. A magasabb eladási ár reményében inkább várnak a hitelből vásárlókra, ebben azonban kockázat is van, hiszen a hitelbírálatnál elcsúszhatnak a vevők, ha nem felelnek meg az Otthon Start feltételeinek, vagy ha a bank szemében nem hitelképesek. A nem túlárazott, jó állapotú ingatlanok gyorsan elkelnek, a piacra dobástól számítva akár 15-45 nap alatt. Ami megnehezítheti a folyamatot, az az ingatlanok rendezetlen helyzete lehet még, például amikor a térképmásolattal nem egyeznek az épületek.

Az Otthon Start Program segítségével a náluk bonyolított ügyletek körülbelül 50-60 százaléka valósul meg. Abban azonban jelentős változás történt a program indulása óta, hogy akkor az Otthon Starttal is megvehető ingatlanok aránya 70-80 százalék volt az irodánál ez az arány azóta 30-40 százalékra csökkent.

Az értékhatárok mágnesként vonzzák az ingatlanárakat

Szabó Dénes, az óbudai Living Home Ingatlaniroda vezetője szerint jelentős áremelkedést hozott magával a program.

“A 100 milliós értékhatár a lakásoknál, illetve a 150 milliós értékhatár a házaknál mágnesként vonzotta az irányárakat. Ezek persze többségében nem a megvalósult tranzakciós árakat jelentik, csak kínálati árak. Sok esetben maga az áremelés tette lehetetlenné az értékesítést, főleg az agglomerációs családi házak esetén.”

Szabó véleménye szerint a 130-150 millió forint körüli lakások és a 180-200 millió forint körüli házak eladhatóságának nem tett jót az Otthon Start, hisz sokan gondolhatták, hogy inkább vesznek egy kicsit olcsóbb, akár kiadható ingatlant kedvezőbb finanszírozással, ami alkalmas befektetésnek is, mint egy valamivel drágábbat, drágább hitellel. Az értékhatárnál drágább ingatlanokra nem változott a kereslet. 

A szakember elmondta, hogy az Otthon Start bevezetése óta főleg az érdeklődések száma emelkedett, de a forgási sebesség is, viszont csak az értékhatárokba beférő, piacira árazott ingatlanoknál, amelyekből a fővárosban és az agglomerációban arányaiban kevesebb van. Szabó hozzátette, hogy nem tulajdonít nagy jelentőséget a forgási sebességnek, mivel egy ingatlan eladhatóságát az aktuális piacon számos tényező befolyásolja. 

“Túl sok értelmét nem látom kizárólag az eladásokat nyilvántartani egy ilyen statisztikában, érdemes lenne összefésülni az eladatlan ingatlanok piacon töltött idejével, és különbséget kellene tenni az Otthon Start Programos és azon kívül eső ingatlanok között is. A forgási sebesség alternatív információként szolgálhatna, mert sokan készpénznek vesznek egy ilyen adatot és automatikusan érvényesnek tekintik a saját ingatlanjuk kapcsán, mégpedig árazástól függetlenül.” 

Szabó hozzátette, hogy a múltra vonatkozó adatsorokra egyre kevésbé lehet alapozni, mivel “félévente jönnek piacbefolyásoló, keresletélénkítő változások és semmit nem érünk egy teljesen eltérő ingatlanpiaci helyzetből kinyert adathalmazzal egy megváltozott, illetve folyamatosan és tempósan változó kereslet és kínálat mellett.”

Szabó az elmúlt évek tapasztalatai alapján úgy látja, hogy “az eladók gyakran indokolatlanul tartják magasan az árakat, akár évekig sem tudnak értékesíteni, de még ilyen, kedvezőnek mondható környezetben sem. Árat emelnek minden vevő oldali, állami stimulus hírére. Ha ehhez konkrét értékhatárok adottak, mint most a 100, illetve a 150 millió forintos értékhatár, akkor ez sokszor egy öngerjesztő folyamattá válik konkrét célárral, illetve már azzá is vált. Ez a legtöbb esetben kontraproduktív, mert már eredendően is 20-50 százalékos túlárazást tapasztalhattunk a széles piacon, amikor piacra kerül egy ingatlan. Végeredményében én magasabb árakat látok, de ez csökkenő forgalommal járhat már középtávon, ami már látszik is.”

Mivel az Otthon Start Program nem veszi figyelembe a fekvést, így felárazza a kevésbé kedvelt elhelyezkedésű vagy népszerűtlenebb építési móddal (pl. panel) bíró, korábban alacsonyabb forgalmi értékkel rendelkező ingatlanokat - tette hozzá Szabó.

“Úgy gondolom, több időre, legalább 6-8 hónapra van szükség, hogy komoly tanulságot vonhassunk le. Még nem stabilizálódott a piac egy negyedév távlatában.”

Szabó elmondta, hogy a kezdeti, megnövekedett érdeklődés novemberben kezdett alábbhagyni, de az év végi időszak általánosságban is visszafogottabb az adásvételek számát tekintve. 

Csapó Gábor, a győri Center House Ingatlaniroda vezetője azt tapasztalta, hogy csak a hitel hírére 5-10 százalékkal emelkedtek az árak egy-két hónap alatt. Ezzel együtt a tulajdonosok egy része az Otthon Start bejelentése után önállóan szerette volna értékesíteni az ingatlanát, mert azt remélték, hogy gyorsabban és drágábban tudják megtenni, de végül nem sokan jártak sikerrel. Az őszi időszakban a hirdetéstől számítva 0-2 hónap alatt keltek el az ingatlanok, de csak akkor, ha reális volt az ár, Csapó szerint a túlárazott ingatlanokért nem kapkodnak a vevők. Az Otthon Start lakáshitelt az ügyletek több mint a felénél próbálják igénybe venni, de reálisan inkább 40 százalék körüli a valós arány. Csapó elmondta, hogy a kínálatuknak alig a felét teszik ki olyan ingatlanok, amelyek megfelelnek az Otthon Start feltételeinek.

“Nem volt cél erre építeni a portfóliónkat, hosszabb távban gondolkodunk, ez a program meg nem tart ki évekig, de van/volt pár ilyen ingatlanunk.”

A fiatalokat sújtja igazán az áremelkedés, ebben az Otthon Start sem segít

Arra a kérdésre, hogy a fiatalabb vevők megjelentek-e az ingatlanpiacon a program hatására, Csapó elmondta, hogy érezhetően több fiatal érdeklődő volt, azonban a folyamatosan emelkedő árak miatt egyre nehezebben tudnak belevágni az ingatlanvásárlásba. 

A fiatalok lakáshoz jutását Szabó Dénes is egyre nehezebbnek találja, részben az emelkedő árak miatt, részben pedig azért, mert a magasabb vételár azokat a járulékos költségeket is megemeli, amelyek közvetlenül nem tartoznak az önerőhöz, de mégis ide sorolhatók. Ilyen többek között az illeték, a költözés költségei, egy esetleges felújítás, a lakás berendezése, illetve az ügyvédi és hitellel kapcsolatos költségek (értékbecslés, közjegyzői díj stb.), amelyek összeadva akár milliós tételt is jelenthetnek, és a kedvezményes hitellel nem lehet ezeket kifizetni. 

Nehéz lépést tartani a változó szabályokkal

Nincsenek egyszerű helyzetben azok a vevők, akik szeretnének naprakészek maradni az Otthon Start Program szabályait illetően, hiszen ezek több alkalommal is változtak a bevezetés óta. A nyilatkozó irodák szerint változó, hogy miként fogadják be az új információkat az ügyfelek; vannak, akik folyamatosan követik az ezzel kapcsolatos híreket, míg másoknak nehezebb naprakésznek maradni a sok változás miatt.