Tudtad, hogy a lakásbiztosításnál fontosabb tényező lehet az újraépítési érték, mint az, hogy a piacon mennyit ér az ingatlanod? Pedig így van, a két érték között pedig jelentős különbség lehet attól függően, hogy az ország melyik részén van az ingatlan. Cikkünkben összefoglaltunk minden fontos információt, amit minden tulajdonosnak érdemes tudni az újraépítési értékkel kapcsolatban. 

A lakásbiztosítások egyik legfontosabb eleme az újjáépítési érték, ami azt mutatja meg, hogy mennyibe kerülne újjáépíteni az ingatlant, ha az teljesen megsemmisülne. Ezen belül vannak olyan biztosítók, ahol elkülönül a kárkori újjáépítési érték is. Ez utóbbi esetében a szerződéskötés időpontjában nem határoznak meg konkrét értéket a biztosítási összeggel kapcsolatban, hiszen a biztosító egy későbbi, esetlegesen bekövetkező káresemény okozta költségekre vállal szolgáltatási kötelezettséget, legyen szó helyreállításról vagy teljes újjáépítésről. 

Miért fontos az újjáépítési érték?

Az újraépítési érték, vagy másik nevén újjáépítési érték az az összeg, amely egy ingatlan teljes megsemmisülése esetén a jelenlegi árakon, az eredetivel megegyező minőségű és méretű épület újraépítéséhez szükséges. Ez a biztosítási összeg alapja, nem pedig az ingatlan piaci értéke, hiszen az utóbbit jelentősen meghatározza a lokáció is, amelynek az esetleges újjáépítési költségekhez nem sok köze van. 

A biztosítók általában az újjáépítési érték alapján határozzák meg az ingatlan biztosítási összegét és így a biztosítási díjat is.

Ha az érték túl magas, akkor:

• az ügyfél feleslegesen magas biztosítási díjat fizet.

Ha túl alacsony:

• alulbiztosítás jön létre,
• a biztosító kár esetén csak arányosan térít.

Mit foglal magába az újjáépítési érték?

A biztosítók az újjáépítési érték meghatározásakor több költségelemet vesznek figyelembe, a tervezési, bontási és építési költségeket is. Ezek közé általában az alábbi tételek tartoznak:

Bontási és területrendezési költségek

Egy teljes kár esetén először el kell bontani a sérült épület maradványait, és el kell szállítani a törmeléket. Ez jelentős költséget jelenthet.

Építési költségek

Az újjáépítés során számolni kell:

• az építőanyagok árával
• a kivitelezési munkadíjjal
• a szakipari munkákkal (villanyszerelés, gépészet stb.)

Szakértői és tervezési díjak

Az újjáépítéshez szükséges lehet:

• építész vagy mérnök
• tervezési díj
• műszaki ellenőr
• hatósági engedélyek költsége.

Az eredeti állapot visszaállítása

Az újjáépítési érték figyelembe veszi az épület:

• szerkezeti megoldásait
• felszereltségét
• beépített berendezéseit
• az aktuális építési szabályoknak való megfelelést.

Mire számíthatunk, ha megsemmisül az ingatlan?

Az újjáépítés hosszú folyamat, függetlenül attól, hogy biztosítva volt-e az ingatlan vagy sem. Ha van biztosítás, ami fedezi az újraépítés költségeit, akkor a biztosítóval történő egyeztetés lesz a kulcsa a gördülékeny munkálatoknak. Arról, hogy mit érdemes tudni az újraépítés folyamatáról, illetve, hogy mire számíthatnak egy ilyen helyzetben a biztosítottak, a Generali Biztosító szakértőit kérdeztük. 

Fontos tudni, hogy a nagyobb károk esetén – amik leggyakrabban tűzkárok – a helyreállítási költségek meghatározásához minden esetben külsős építész szakértőt von be a biztosító. A helyreállítási költségek munkafázisokra és munkanemekre bontott, tételes költségvetése minden esetben az építőiparban általánosan elfogadott TERC költségvetés-készítő programmal készül el. 

A szakértő által meghatározott helyreállítási költséget a biztosítási feltételek szerint, nettó értéken sok esetben egy összegben kifizeti a biztosító a károsult részére, ha minden egyéb dokumentum ehhez rendelkezésre áll. Ilyen lehet például kedvezményezetti bejegyzés esetén a hitelező bank hozzájáruló nyilatkozata. 

A kifizetéskor a biztosító tájékoztató levélben hívja fel a károsult figyelmét, hogy ÁFA-s számla benyújtása esetén (ami egyébként nem kötelező), a számlával igazolt munkálatokra vonatkozóan a fent említett TERC költségvetésben elfogadott nettó értékre eső ÁFA tartalmát pótlólag megtérítik. Amennyiben egyes vagy az összes helyreállítási munkálatra a károsult nyújt be tételes árajánlato(ka)t, akkor azokat is a külsős szakértő által készített költségvetéssel összevetve ellenőrzi a biztosító. 

Részletekben is érkezhet a kifizetés

Az esetek egy részében szükséges forgalmi értékbecslés is, mert amíg a károsodott ingatlan helyreállítása nem kezdődik meg, addig a kártérítés felső határa az ingatlan földtulajdon nélküli forgalmi értéke. Ilyen esetekben fordulhat az elő, hogy a helyreállítási költségeket több részletben, a helyreállítási munkák (pótszemlével vagy fotókkal) igazolt előrehaladásának függvényében téríti meg a biztosító. Fontos, hogy nem kisösszegű részletekre kell gondolni, hanem a teljes helyreállítási költség körülbelül 3-5 részletben történő megtérítésére. A forgalmi értékként kifizetett első kártérítési részlet előlegként szolgál, amiből az ügyfél a munkálatokat el tudja kezdeni. A biztosító nagyobb károk esetén jellemzően szokott kárelőleget folyósítani, például a bontási költségek, illetve az ideiglenes lakás költségeinek fedezésére - fejtette ki a Generali.

Gyakori kérdések

Mi a különbség az újjáépítési érték és a piaci érték között?

Sok lakástulajdonos tévesen az ingatlan piaci értékét tekinti biztosítási alapnak. A két érték azonban jelentősen eltérhet. Az újjáépítési érték azt mutatja meg, hogy mekkora az ingatlan újbóli felépítésének a költsége, amit az építőanyagok, a munkadíj, illetve a bontási költségek határoznak meg. A piaci érték pedig az eladási árat jelöli, ami függ az ingatlan elhelyezkedésétől, az aktuális kereslettől és a telek árától is. Utóbbiak nem releváns tényezők, ha az ingatlan újjáépítési költségeit kell kiszámítani. Így fordulhat az elő, hogy egy városi lakás piaci értéke magas lehet a jó elhelyezkedés miatt, miközben az újjáépítés költsége jóval alacsonyabb. Egy kevésbé frekventált, vidéki kistelepülésen pedig ennek az ellenkezője lesz igaz.

Hogyan határozzák meg az újjáépítési értéket?

A biztosítók több módszert alkalmaznak: építési költség alapú számítás esetén az ingatlan alapterületét megszorozzák az aktuális négyzetméterenkénti építési költséggel. Nagyobb vagy egyedi ingatlanok esetén értékbecslő vagy mérnök készíti el az úgynevezett újjáépítési költségbecslést.

Mi történik, ha rosszul határozzák meg az értéket?

Ha az ingatlan biztosítási összege kisebb az újjáépítési értéknél, a biztosító csak arányosan térít. Például ha az újraépítési érték 60 millió forint, de a biztosítási összeg csak 40 millió forint, akkor egy kisebb kár esetén is arányosan fog fizetni a biztosító. Egy 10 millió forintos kár esetén így a biztosító csak 6,7 millió forintot fizetne. 

Ha a biztosítási összeg magasabb az újjáépítési értéknél, akkor túlbiztosítottságról beszélünk, de a biztosító akkor sem fizet többet a tényleges újjáépítési költségnél.

Mikor érdemes frissíteni az újjáépítési értéket?

Érdemes időről időre felülvizsgálni a biztosítási összeget, mert az építési költségek változnak.

Különösen akkor szükséges módosítani, ha:

• felújítás történt az ingatlanban
• bővítették az épületet
• jelentősen nőtt az építőanyag ára
• több év telt el a biztosítás megkötése óta.

A felülvizsgálat fontosságáról ebben a cikkben írtunk részletesen.