Alapvetően azt szokás javasolni, hogy amikor csak lehetőség nyílik rá, érdemes előtörleszteni a meglévő hitelünket. A havi törlesztőrészletnek ugyanis (legalábbis a futamidő kezdeti szakaszában) csak egy kisebb része csökkenti magát a tőketartozást, míg jelentős része a hitelösszeg után fizetendő kamatterhet törleszti. Ezzel szemben az előtörlesztett összeg közvetlenül a fennálló tőketartozást csökkenti, így a futamidő további részében csökken a havi törlesztőrészlet összege, továbbá a futamidő végéig kifizetett kamat is jelentős mértékben csökkenhet. De mi a helyzet az olyan konstrukcióknál, mint például az Otthon Start Program, amikor a kamattámogatásnak köszönhetően az ügyfél a piaci kamatoknál jóval alacsonyabb kamatot fizet a lakáshitele után? Ilyenkor is megéri előtörleszteni a hitelt? A Bank360 most ennek számolt utána.

A mai lakossági hitelek jellemzően annuitásos hitelek, ami azt jelenti, hogy a futamidő alatt minden hónapban ugyanakkora a havi törlesztőrészlet összege. Ennek a fix havi törlesztőrészletnek azonban folyamatosan változik az összetétele – a futamidő elején sokkal nagyobb arányt képvisel a kamat, és csak a törlesztő kisebb része megy a tőketartozás csökkentésére. Ennek oka, hogy a kamatot mindig az aktuálisan fennálló tőketartozás után számítják ki. Mivel a futamidő elején az eredeti tőketartozás szinte még érintetlen, így értelemszerűen a kamat összege magas, ennek következtében pedig a havi részletből nagyobb hányadot kell ennek megfizetésére fordítani. Az évek előrehaladtával azonban ez az arány fokozatosan megfordul, hiszen a tartozás csökkenésével a törlesztő egyre nagyobb és nagyobb hányada fordítódik a tőketartozásra, és egyre kisebb rész a kamatra.

Például egy 50 millió forintos, 25 éves futamidejű, 7% kamatozású piaci lakáshitelnek 353 390 forint lenne a havi törlesztőrészlete. Ebből az összegből a futamidő első hónapjában mindössze 61 723 forint megy a tőketartozás csökkentésére, míg a kamatra 291 667 forint. Mindez azt jelenti, hogy kezdetben csupán a törlesztőrészlet 17,5%-a megy a tőketartozásba, 82,5% pedig a kamatokra. Ezek a kezdeti arányok hónapról hónapra tolódnak el a tőketartozást csökkentő törlesztőrész irányába, ám éppen azért, mert kezdetben csak ilyen alacsony összeggel csökken a törlesztőrészlet, így ez az eltolódás a futamidő kezdetén igen lassan zajlik le.

A fenti példa esetében a 182. hónapban éri el az 50%-ot a tőketartozásra fordított összeg törlesztőrészleten belüli aránya. Az első 15 évben tehát a havi törlesztők túlnyomó része a kamat kifizetésére fordítódik. Az utolsó havi törlesztőrészletnek pedig már a 99,4%-a megy a tőketartozásba, és mindössze 0,6% kamatra. Ily módon a futamidő 25 éve alatt összesen 106 016 667 forintot fizetnénk vissza a banknak, tehát az 50 millió forint tőketartozáson túl 56 016 667 forint kamatot.

Nem véletlenül szokták javasolni, hogy aki teheti, időről időre törlesszen elő, hiszen az előtörlesztett összeg közvetlenül a tőketartozást csökkenti, ezáltal a havi törlesztőrészlet, illetve a futamidő végéig visszafizetett kamat összege is csökken. Igen ám, de a fenti példában piaci kamatozással számoltunk. De mi a helyzet az Otthon Start Program kamattámogatott lakáshitelével, amely esetében a piacinál lényegesen kedvezőbb feltételekkel adósodhatnak el az elsőlakás-vásárlók? Ott is megéri előtörleszteni?

Előtörlesztés az Otthon Start Programban

A továbbiakban tehát azt fogjuk megvizsgálni, hogy egy ugyancsak 25 éves futamidejű, 50 millió forintos, ám csupán 3%-os kamatozású lakáshitel esetében megéri-e előtörleszteni. Először is nagyon fontos különbség, hogy az otthon startos hitel esetében mindössze 21 131 658 forintot fizetnénk ki a futamidő végéig kamatnak, szemben a piaci hitel már idézett 56 016 667 forintjával. Ez már önmagában 34 885 009 forint különbség, tehát már itt érezhető, hogy a kamattámogatásnak köszönhetően jóval kisebb kamatteher nyomja az adósok vállát. De vajon lehet-e még tovább csökkenteni ezt a terhet, amennyiben előtörlesztünk?

A továbbiakban azt nézzük meg, mi történik akkor, ha már a futamidő második hónapjában sikerül 565 ezer forintot előtörleszteni. (A kiválasztott összeg teljesen önkényes, csupán az volt a szempont, hogy egy ne túl magas összeget válasszunk, abból indulva ki, hogy elméletileg a futamidő elején egy kisebb összeg előtörlesztése is meghálálja magát.) Jellemzően az előtörlesztés díja az előtörleszteni kívánt összeg 1%-a, tehát a mi esetünkben 5 650 forint. A tőketartozás így csak 559 350 forinttal mérséklődik, ami a havi törlesztőrészletben csak minimális, 2 685 forintos csökkenést jelent (237 106 forintról 234 421 forintra).

A futamidő végéig visszafizetendő összeg a korábbi 71 131 658 forintról 70 901 706 forintra csökken, ami mindössze 229 952 forint megtakarítást jelent, ráadásul 25 év távlatában. Ez elsőre talán meghökkentő lehet, de bizony ez a helyzet: 565 ezer forint előtörlesztésével („befektetésével”) csupán 229 952 forinttal csökken a visszafizetett kamat, vagyis nominálisan nézve 335 048 forinttal többet fizetünk be, mint amennyi kamatmegtakarítást kapunk cserébe. Ráadásul az a 229 952 forintnyi kamat, amit végül nem kell befizetnünk – tehát amit a „befektetett” 565 ezer forint „hozamának” is felfoghatunk – nem egy összegben, hanem 25 év alatt, fokozatosan realizálódik.

Márpedig a 25 év alatt realizálódó 229 952 forint fokozatosan elveszti az értékét. Amennyiben évi 5%-os inflációt feltételezünk a következő 25 évre, úgy azt mondhatjuk, hogy a 2050-es 229 952 forintnak körülbelül 129 700 forint a jelenértéke. (Valójában a 2050-es 229 952 forintnak mindössze 67 900 forint a jelenértéke. Csakhogy ezt az összeget mi sosem kapnánk egyben kézhez, hiszen az 25 év alatt, így – némileg leegyszerűsítve, átlagosan - évi 9 198 forintként realizálódna, ennek megfelelően a pénz csak fokozatosan veszít a mostani értékéből. Ezt a fokozatos elértéktelenedést figyelembe véve kapjuk meg a magasabb, 129 700 forintos összeget.)

Tehát közelebb vagyunk a valósághoz, ha azt mondjuk, valójában csak nagyjából 129 700 forintnyi jelenértékű megtakarítást érünk el az 565 ezer forintos előtörlesztéssel. Ez azt jelenti, hogy jelenértéken számolva körülbelül 435 300 forinttal rosszabbul járunk, mintha ugyanezt az összeget egy legalább az inflációt követő hozamú befektetésben tartanánk.

Fontos hangsúlyozni: ez nem azt jelenti, hogy az előtörlesztés „elveszítené” a pénzt, hanem azt, hogy reálértéken ennyivel kisebb pénzügyi előny keletkezik, mintha a pénz a hitelnél magasabb hozamot érő befektetésben maradna.

Hogyan lehetséges ez?

Egy hitelintézetnek akkor éri meg hiteleznie, ha a kihelyezett összeg után több pénzt kap vissza, mint amennyit eredetileg folyósított. Értelemszerűen ez a felár jelenik meg kamatként, amit az ügyfél fizet a hitele után. Azonban pusztán azért, mert az adós kamatot fizet, még nem biztos, hogy az megéri a hitelezőnek. Ha azt mondjuk, hogy az adós felvesz 1 millió forintot 1 évre, 3% kamat mellett, akkor a futamidő végére a felvett 1 millió forint helyett 1 030 000 forintot fizet vissza.

A hitelező tehát nyert az ügyleten 30 ezer forintot, feltéve, hogy időközben 0% volt az infláció. De mi történik akkor, ha a kérdéses évben mondjuk 5% az infláció? Nos, ebben az esetben az egy év múlva visszafizetett 1 030 000 forint olyan lesz, mintha most visszafizetnénk 980 952 forintot. Tehát a hitelező hiába kapott kamatot, az adós hiába fizetett vissza névértéken több pénzt, valójában a hitelező mégis rosszul járt.

(Valójában itt is igaz, hogy a törlesztés havonta történik, így a havi törlesztőrészletek csak fokozatosan veszítenek az értékükből. Egy év alatt így kevésbé látványos az inflációs ráta és a kamatráta közötti különbség okozta eltérés, így ez nagyjából olyan, mintha az adós 1 028 400 forintot fizetne vissza az 1 030 000 forint helyett. Ugyanakkor ehhez azt is fontos hozzátenni, hogyha a hitelező hitelezés helyett csak valamilyen inflációkövető eszközbe tette volna a pénzét, akkor a jelenlegi 1 millió forintért jövőre már 1 050 000-et kapna vissza.)

A fentiekből következik, hogy egy kamattámogatott hitel előtörlesztése pénzügyi szempontból általában nem éri meg, legalábbis addig biztosan nem, amíg az infláció tartósan meghaladja a hitel 3%-os kamatát és a rendelkezésre álló pénz az inflációnál magasabb hozamú eszközben tartható. Ilyen környezetben a forint elértéktelenedése és az alacsony kamat miatt az adós reálértéken fokozatosan „kinövi” a tartozását – feltételezve, hogy az adós jövedelme évről évre legalább az inflációval megegyező mértékben növekszik.

Amennyiben az 565 ezer forint nem kerül olyan befektetésbe, amely legalább követi az inflációt, és a pénzt csupán folyószámlán tartjuk, akkor a helyzet megfordul: ebben az esetben az előtörlesztés akár jobb döntés is lehet, hiszen a hitel 3%-os kamatának „hozama” meghaladja a 0%-on parkoló pénz értékvesztését.

Itt érdemes azt is megemlíteni, hogy amennyiben évi 5%-os inflációt feltételezünk, úgy a 25 éves futamidő végéig visszafizetett 71 131 658 jelenértéken olyan, mintha csak 40 106 000 forintot fizetnénk vissza a hitelező banknak. (A különbözetet a kamattámogatást nyújtó állam állja.) Arról persze lehet vitatkozni, hogy mennyire reális évi 5% inflációt feltételezni, bár azt érdemes megjegyezni, hogy a 2020 óta eltelt időszakban évente átlagosan 7,98% volt a pénzromlás mértéke (az idei év január – októberi adatai alapján jelenleg 4,6%-os inflációt becsültünk 2025-re). Ennek fényében nem tűnik túlságosan elrugaszkodottnak az évi 5%-os infláció.