A későbbi jogviták elkerülése érdekében fontos, hogy olyan lakásbérleti szerződést kössünk, amely rögzíti a felmondás szabályait és a bérlő kiköltözési kötelezettségét is. A bérlőt ugyanis nem lehet “csak úgy” kitenni a lakásból. Az sem mindegy, hogy milyen időtartamra kötünk szerződést, mert ettől függően változhat a felmondás szabálya. Szerződésszegés esetén rendkívüli felmondás jöhet. A bérbeadónak jobb felkészülni arra a helyzetre is, ha szerződésbontás után a bérlő nem hagyja el a lakást vagy tartozást halmoz fel. A körültekintő, részletes szerződés a bérlőt is védi.

A tanulási és munkavállalási céllal más településre költözők és a szülői házat elhagyó fiatalok mellett egyre többen választják a lakásbérlést olyanok is, akik a magas lakáshitelkamatok miatt inkább halasztják a lakásvásárlást. A lakásbérlettel kapcsolatban a bérlőknek nem árt tudni, hogy milyen feltételekkel mondhatják fel a lakásbérleti szerződésüket, ha új ingatlanba költöznének, vagy a bérbeadó mikor, milyen határidővel bonthat velük szerződést. Az alábbiakban ezeket a szabályokat ismertetjük.

Milyen jogszabályok vonatkoznak a lakásbérleti szerződésre?

A lakásbérleti szerződésekre vonatkozó szabályokat a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) egyes pontjai és a lakások és helyiségek bérletéről szóló, 1993-as LXXVIII. törvény (lakástörvény) tartalmazza.

Egy lakás bérbeadásának érvényességéhez írásos szerződés szükséges. A bérbeadó és a bérlő szabadon meghatározhatja a lakásbérleti szerződés tartalmát, és a felek jogaira és kötelezettségeire vonatkozó, Ptk.-ban rögzített szabályoktól - egyező akarattal - eltérhetnek, ha azt a jogszabály nem tiltja. Így a szerződés felmondásának részletes szabályait is a megállapodásba foglalhatják, ha azonban ezt nem teszik, akkor a Ptk. és a lakástörvény felmondásra vonatkozó passzusai szerint kell eljárni. A határozott és a határozatlan időtartamra kötött bérleti szerződések között a felmondási jogot tekintve eltérés van. A leggyakrabban fél vagy egy éves, határozott időtartamra kötik hazánkban a lakásbérleti szerződéseket, gyakran a hosszabbítás lehetőségével.

Mikor szűnik meg a lakásbérlet?

A lakásbérlet megszűnhet egyebek mellett akkor,

• ha a bérbeadó és a bérlő közös megegyezéssel megszünteti a lakásbérleti szerződést,

• ha a bérbeadó vagy a bérlő felmondja a szerződést,

• ha a határozott időtartamra kötött szerződés lejár,

• ha a lakás megsemmisül,

• ha a bérlő meghal, és nincs a lakásbérleti jog folytatására jogosult személy,

• ha a bérlő lakásbérleti jogviszonyát a bíróság vagy hatóság megszünteti.

Mikor mondható fel a határozott idejű bérleti szerződés?

A határozott időre kötött lakásbérleti szerződés is felmondható – az új Ptk. szerint – idő előtt, rendes felmondással, ha arról a felek rendelkeznek a szerződésben. Ha nem, akkor főszabály szerint nem mondható fel a határozott idejű szerződés, csak néhány, törvényben meghatározott esetben. (Az idő előtti felmondásnak például az lehet a következménye, hogy a bérlőnek ki kell fizetni a szerződés végéig esedékes bérleti díjat.)

Törvény szerint rendes felmondással felmondható a határozott idejű szerződés

• ha a bérlő elhalálozik és a bérleti jog az örökösökre száll, az örökösök pedig a szerződést 30 napon belül felmondhatják.
• A lakás új tulajdonosa is felmondhatja a bérletet, ha őt a bérlő a bérleti viszony fennállása vagy lényeges feltételei tekintetében megtévesztette.
• A bérlő is felmondhatja a szerződést, ha a lakás korszerűsítéséhez szükséges munkák zavarják a lakás használatát. A munkákról és azok várható időtartamáról a bérbeadónak írásban tájékoztatni kell a bérlőt, a bérlő pedig az értesítés kézhezvételét követő hónap utolsó napjáig felmondhatja a határozott idejű lakásbérleti szerződést.
•  

Mikor szüntethető meg rendkívüli felmondással a határozott idejű szerződés?

A határozott időre kötött lakásbérleti szerződés megszüntethető rendkívüli felmondással is, ha szerződésszegés történik.

• Ez lehet a lakbér és a közüzemi díjak nem fizetése. Ha a bérlő a szerződésben meghatározott határidőig nem fizeti meg a lakbért, akkor a bérbeadó írásbeli felszólítást küld és figyelmezteti a következményekre. Ha a bérlő a felszólításnak 8 napon belül nem tesz eleget, a bérbeadó további 8 napon belül írásban felmondással élhet. A felmondás az elmulasztott határnapot követő hónap utolsó napjára szólhat.
• Ha a bérlő vagy a vele együtt lakó személy a bérbeadóval vagy a szomszédokkal szemben az együttélés szabályait kirívóan megsérti,
• vagy a lakást, illetve a közös használatú területet nem rendeltetésszerűen vagy nem szerződésszerűen használja, a bérbeadó a bérlő előzetes felszólítását követően, legalább 15 napos felmondási idővel, a felmondást követő hónap utolsó napjára felmondhatja a szerződést. Előzetes felszólítást sem kell küldeni a bérbeadónak, ha a bérlő súlyosan kifogásolható magatartást tanúsít, a felmondást a tudomásszerzéstől számított 8 napon belül kell közölni.
• A bérlő is felmondhatja a szerződést, ha a lakás olyan állapotban van, hogy használata az egészséget veszélyezteti.

A fenti eseteken kívül közös megegyezéssel bármikor megszüntethető a határozott idejű lakásbérleti szerződés, csakúgy, mint a határozatlan időre kötött megállapodás.

Mikor mondható fel a határozatlan időre kötött bérleti szerződés?

A határozatlan időre kötött lakásbérleti szerződést bármelyik fél rendes felmondással - írásbeli nyilatkozatban – felmondhatja. Ha a felmondásra az adott hónap 15. napjáig kerül sor, akkor a felmondás a következő hónap végére szól. (Ha a 15. nap után kerül sor a felmondásra, akkor az utána következő második hónap végén tekinthető felmondottnak a megállapodás.) A szerződésben a felmondási jog kizárása semmis, de a felek eltérhetnek a rendes felmondási jog gyakorlásának törvényben meghatározott szabályaitól is, például hosszabb vagy rövidebb felmondási időt köthetnek ki, vagy akár azonnali hatályú, indoklás nélkül gyakorolható felmondásra is sor kerülhet a szerződésben meghatározott esetekben.

A határozatlan idejű szerződés is megszüntethető rendkívüli felmondással, szerződésszegés esetén. Ez lehet a lakbér és rezsi nem fizetése, a bérlő vagy a vele együtt lakó személyek kirívó magatartása, az ingatlan nem rendeltetésszerű használata (a határozott idejű szerződés felmondásánál fent már részletezett esetekben és határidőkkel).

Mi történik, ha kár keletkezett a lakásban? Mire jó a kaució?

A szerződés megszűnésekor a bérlőnek a lakást és a lakásberendezéseket rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban kell a bérbeadónak visszaadni. (Ha a bérlő helyett a bérbeadó teszi ismét használatra alkalmassá a lakást, akkor ennek költségét a bérlőnek kell állni.)

A bérbeadó kauciót (más szóval biztosítékot) kérhet beköltözés előtt a bérlőtől, ami 1, 2 vagy 3 havi bérleti díjnak megfelelő pénzösszeg lehet. Ha az összeg meghaladja a havi bérleti díj háromszorosát, a túlzott mértékű biztosítékot a bérlő kérelmére a bíróság mérsékelheti a Ptk. szerint. A kaució annak a biztosítéka, hogy ha a bérlő nem teljesíti a szerződésből fakadó kötelezettségeit, vagy kárt okoz a lakásban, akkor a bérbeadó a kaucióból fedezheti a felmerülő kiadásokat.

A kaució átadását és az összegét, valamint a felhasználásának feltételeit a bérleti szerződésben rögzíteni kell, és az esetleges későbbi viták elkerülése érdekében javasolt egy átadás-átvételi jegyzőkönyv készítése is az ingóságok és az ingatlan állapotáról, akár fotókkal illusztrálva. A szerződés lejártakor a bérbeadónak el kell számolnia a kaucióval. Az épület és az ingóságok mindennapi használatából eredő kopás, állapotromlás miatt nem tartható vissza a biztosíték, az visszajár a bérlőnek.

Mi történik, ha a bérlő nem költözik ki a lakásból, vagy tartozást halmoz fel?

A bérleti szerződés felmondása után, ha a bérlő vitatja a felmondást és nem hagyja el a lakást, akkor vele szemben ingatlan kiürítése iránti per indítható. A bérlőt megilleti a birtoklás joga, és birtokvédelmet kérhet az illetékes jegyzőtől, így őt a bérbeadó nem teheti ki a lakásból addig, amíg nincs erről jogerős bírósági határozat. Ebben az esetben a bérlő a lakás jogcím nélküli használója lesz, és használati díjat kell fizetnie, amelynek összege - ha erről nem állapodtak meg a bérleti szerződésben - megegyezik a bérleti díjjal.

A bérbeadó és a bérlő közötti esetleges későbbi jogvita elkerülése érdekében ajánlott ügyvéd által szerkesztett lakásbérleti szerződést kötni, és/vagy a szerződést közjegyzői okiratba foglalni, ami ugyan plusz költséget jelent a bérbeadónak, de vita esetén segíthet a gyors rendezésben. Javasolt a szerződésben rögzíteni a kiköltözésre és a lakás kiürítésére vonatkozó szabályokat is, és felhívni a bérlő figyelmét arra, hogy nemfizetés esetén a bérbeadót - a Ptk. szerint - zálogjog illeti meg a bérlő bérleményben található vagyontárgyaira a tartozás erejéig, azok elszállítását meg is akadályozhatja.

Miért hasznos a közjegyző előtt aláírt bérleti szerződés?

A bírósági per indítását - így egy hosszadalmas eljárást - elkerülhetjük azzal, ha a bérleti szerződést közjegyzői okiratba foglaljuk, amit mindkét fél aláír. Az okiratot a közjegyző végrehajtási záradékkal látja el, így vitás esetben - per helyett - végrehajtással kikényszeríthető a kiköltözés és/vagy behajtható a tartozás.

Ennél olcsóbb megoldás lehet, ha előzetesen a bérlő egyoldalú kötelezettségvállalást (nyilatkozatot) tesz a közjegyző előtt, hogy a szerződés megszűnése esetén kiköltözik a lakásból belátható időn belül – javasolja a D.A.S. jogszerviz iroda. (A közjegyző előtti szerződés előnye az is, hogy aláírás előtt a közjegyző megbizonyosodik annak körülményeiről és szabályosságáról, ellenőrzi a felek személyazonosságát és az ingatlan tulajdoni lapját.)