Egy ingatlan eladási, illetve vásárlási szándékának komolyságát fejezi ki, ha a vevő előleget vagy foglalót ad át az eladónak. Nem mindegy azonban, hogy a kifizetett vételárelőleget foglalónak vagy előlegnek nevezik a szerződésben, mert annak meghiúsulása esetén több millió forintot bukhat valaki.

Aki ingatlant ad el vagy vásárol, legtöbbször találkozik az előleg és a foglaló fogalmával, az ugyanis bekerül az adásvételi szerződésbe. Ha a vevő foglalót vagy előleget ad az eladónak, akkor az összeggel csökken az ingatlanért fizetendő fennmaradó vételár.

Mi a foglaló?

A foglaló a szerződés teljesítését megerősítő kötelezettségvállalás. A foglaló csak pénz lehet, ami beleszámít az ingatlan vételárába. A szerződésből egyértelműen ki kell derülnie, hogy a pénzt foglalóként adják át, ellenkező esetben előlegnek tekintik. 

A foglaló is a vételár előlege, de ha a szerződésben foglalónak nevezik a kifizetett előleget, akkor a megállapodás meghiúsulásának súlyos anyagi következménye lehet: vagy a vevő, vagy az eladó veszít több millió forintot, attól függően, hogy ki a felelős az adásvétel meghiúsulásáért. 

A szerződésben előlegnek nevezett előleg viszont minden esetben visszajár a vevőnek függetlenül attól, hogy ki miatt nem teljesült az adásvételi szerződés. Az előleg és a foglaló összegéről a felek állapodnak meg egymással, azt beleírják a szerződésbe. A foglaló mértéke leggyakrabban az ingatlan vételárának 10 százaléka.

Foglaló vagy előleg?

A vevő a kiválasztott lakás vagy ház megvásárlása iránti szándékát jelzi az előleg kifizetésével, de még lehetősége van arra, hogy pénzvesztés nélkül meggondolhatja magát, ha például negatív információt szerez az épületről vagy a környékéről, netán talál egy jobb ingatlant. Ugyanígy a vevőhöz is érkezhet egy kedvezőbb ajánlat, ami miatt felbonthatják az adásvételi szerződést.

A foglaló fizetése már erősebb szándékot fejez ki a vevő részéről arra, hogy teljesíteni fogja a szerződést, mert ha végül eláll attól, elvesztheti az előleget. Az eladó eladási szándékának komolyságát is jelzi a foglaló elfogadása, hisz ha őmiatta bukik az adásvétel, akkor a foglaló dupláját kell visszafizetnie a vevőnek.

Az adásvételi szerződés előtt is sor kerülhet pénzátadásra

Az adásvételi szerződést előszerződés, azt pedig írásbeli vételi szándéknyilatkozat előzheti meg. Az előszerződés még nem a végleges adásvételi szerződés, de abban a felek meghatározzák a későbbi szerződés lényeges feltételeit: az eladó és a vevő személyét, az ingatlan tulajdonjogának átruházására irányuló akaratot, az ingatlannak és a vételárnak a megjelölését. Az előszerződéssel és a szándéknyilatkozattal már sor kerülhet előleg vagy foglaló átadására a felek között, amivel a szerződés megvalósulását kívánják biztosítani.

Mikor adjuk át a foglalót?

A foglalót az adásvételi szerződés aláírása előtt és utána is át lehet adni (például már a vételi szándéknyilatkozat megtételét vagy az előszerződést követően), de általában az adásvételi szerződés aláírásakor vagy utána fizetik ki.

A kellemetlen meglepetések elkerülése érdekében általában az tanácsolható, hogy a foglalót és előleget az ügyvéd által ellenjegyzett adásvételi szerződés aláírásakor adjuk át, vagy azt követően utaljuk (az azonnali átutalási rendszerrel ma már az utóbbi esetben is lényegében az aláíráskor meg tud történni az előleg vagy foglaló kifizetése, amit a vevő helyben igazolhat is). 

Foglaló előtt nézze meg a tulajdoni lapot!

A foglaló átadása előtt a vevőnek erősen javasolt megnézni a kiszemelt lakás, ház vagy telek tulajdoni lapját az ingatlan-nyilvántartásban - online vagy személyesen az illetékes földhivatalban. Így ellenőrizheti, hogy valóban az eladó az ingatlan tulajdonosa, és azt is, hogy milyen esetleges terhei vannak az ingatlannak.

Az Országos Közjegyzői Kamara egyik korábbi felmérése szerint tízből négy lakásvásárlásnál a foglaló kifizetése után derül ki, hogy az ingatlan zálogjoggal terhelt vagy haszonélvezője van, illetve tisztázatlanok a tulajdonviszonyai. Ha a vevő számára utólag derül ki, hogy a lakás haszonélvezeti joggal terhelt, erre hivatkozva nem kérhető vissza a foglaló.

Mi a foglaló sorsa?

Ha a szerződés rendben teljesül, az eladó és a vevő is teljesíti a vállalt kötelezettségeit, utóbbi kifizeti a teljes vételárat, akkor a foglaló előleggé válik, és beleszámít a vételárba. Ha azonban nem teljesül a szerződés, akkor a foglaló elveszhet, illetve az összegét vagy annak a dupláját vissza kell fizetni. Ez attól függ, hogy milyen okból, kinek felróhatóan hiúsul meg a szerződés.

Mikor jár vissza a foglaló?

A Polgári törvénykönyv (Ptk.) szerint ha a szerződés teljesítése olyan okból hiúsul meg, amelyért az eladó és a vevő sem felelős, vagy mindkét fél felelős, akkor visszajár a foglaló.

Mikor veszik el a foglaló?

Ha a szerződés meghiúsulásáért a vevő a felelős, akkor elveszti az átadott foglalót. 

Sikertelen banki hitelfelvétel miatt is elvesztheti a vevő a foglalót. Ennek elkerülése érdekében a szerződésbe bele lehet írni, ha ebbe az eladó beleegyezik, hogy ha a bank elutasítja részben vagy teljesen a vevő hitelfelvételi kérelmét, akkor az átadott foglaló vagy annak egy része minősüljön előlegnek, ami visszajár. 

Mikor kell a foglaló dupláját visszafizetni?

Ha a szerződés meghiúsulásáért az eladó a felelős, akkor a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni. Egyrészt vissza kell adni a kapott foglalót, másrészt ugyanolyan összegű „kártérítést” kell fizetni. Ez a lehetőség azonban jóval ritkábban fordul elő, mint az, amikor a vevő gondolja meg magát és bukja el a foglalót. Ez normál körülmények között csak akkor éri meg az eladónak pénzügyileg, ha például egy 10 százalékos foglaló esetében a kialkudott vételárhoz képest jóval 20 százalékkal magasabb ajánlatot kap.

Bírósági ügy lehet belőle

A Ptk. szerint a foglaló elvesztése vagy kétszeres visszatérítése a szerződésszegés következményei alól nem mentesítenek. A pórul járt fél kötbért és kártérítést kérhet a bíróságtól - ennek összegébe beleszámít a foglaló. Bíróságtól lehet kérni a foglaló összegének mérséklését is, ha a vevő azt túlzónak tartja. A leggyakrabban alkalmazott, a vételár 10 százalékának megfelelő összegű foglaló nem túlzó mértékű, de a kétszerese vagy többszöröse már az lehet. (Természetesen az előleg fizetésével kapcsolatban is kezdeményezhető jogorvoslat.)

A szerződés alapján jegyzik be a tulajdonjogot

Az ingatlan adásvételi szerződését írásba kell foglalni, az érvényességnek ugyan nem feltétele az ügyvédi ellenjegyzés vagy a közjegyzői okiratba foglalás, de a tulajdonszerzés földhivatali bejegyzéséhez már ügyvédi vagy közjegyzői közreműködés kell. Az adásvételi szerződés alapján a vevő tulajdonjogát a földhivatal jegyzi be az ingatlan-nyilvántartásba, azaz az ingatlan tulajdoni lapjára.

A vevő nem az adásvételi szerződés aláírásától, hanem a tulajdonának földhivatali bejegyzésétől válik tulajdonossá. A földhivatal eljárását a vevőnek kell kérelmezni; az eljárás során kötelező a jogi képviselet, ami azt jelenti, hogy a tulajdonosi bejegyzési kérelem, a szerződés és a szükséges dokumentumok benyújtása a vevő által megbízott ügyvéd vagy közjegyző feladata. A földhivatali bejegyzést az ingatlan eladójának engedélyezni kell, erre jellemzően akkor kerül sor, ha a vevő az ingatlan teljes vételárát kifizette. (A vevő tulajdonjoga a bejegyzési kérelem benyújtásának időpontjára visszamenőleges hatállyal keletkezik.)