Az Otthon Start Program a vevőket és az eladókat is megmozgatta az ingatlanpiacon, a kedvezményes hitelnek köszönhetően számos olyan fiatal léphet be a piacra, akik az első saját lakásukat vásárolják meg. Ez nem egyszerű feladat: be kell adniuk a hiteligénylést, emellett olyan egyéb teendők és kiadások elé is állítja őket, amelyek nem kapcsolódnak közvetlenül a hitelhez, de lényegesek. A Bank360 szakértői összegyűjtötték, milyen kiadásokra kell számítani lakásvásárlásnál vagy -eladásnál.

Az első lakás megvásárlása az egyik legfontosabb mérföldkő az életben, függetlenül attól, hogy hány évesen történik meg. A szeptember óta futó Otthon Start Program erre a célra kínál legfeljebb 50 millió forint kamattámogatott lakáshitelt az arra jogosultaknak, és az eddigi visszajelzések és tapasztalatok alapján aki csak tud, él is ezzel lehetőséggel. Ez azt is jelenti, hogy sok olyan vevő léphet be ezekben a hetekben az ingatlanpiacra, akiknek nincs számottevő tapasztalata a lakásvásárlásban.

Nem csak a hiteligénylés költségeivel kell számolni

A lakásvásárláshoz sok esetben lakáshitelre is szükség van, amelynek vannak járulékos költségei. Ezeknek egy részét a bankok kedvezményként elengedhetik vagy visszatéríthetik, ezekre érdemes rákérdezni: ilyen lehet például az értékbecslés díja, a földhivatali költségek, a folyósítás díja vagy a közjegyzői díj. Ezek összeadva százezres tételt jelentenek, így mindenképpen érdemes ezekkel is számolni a bankválasztásnál, mivel jelentős összeget lehet spórolni egy jó akcióval.

Vannak azonban olyan költségek is, amelyek függetlenek a banki ügyintézéstől, de mindenképpen számolni kell velük. Az ügyvédi költség az egyik első nagyobb tétel, ami felmerül ingatlanvásárlásnál, ez általában a vevőt terheli. Ennek a mértéke a megvásárolt ingatlan vételárának akár az 1-1,5 százaléka is lehet, ami egy 30 millió forintos ingatlan esetén 300-450 ezer forintot is jelent.

Ingatlan megszerzése esetén a visszterhes vagyonátruházási illetéket, közismertebb nevén a vagyonszerzési illetéket is meg kell fizetni az állam felé, de nem minden esetben. Ennek a mértéke alapesetben az ingatlan forgalmi értékének a 4 százaléka, ami az előbbi példánál maradva egy 30 millió forintos ingatlan esetén 1,2 millió forint. Ezt az összeget lehet a NAV felé egy összegben vagy részletekben is fizetni. Ha a kérvényezhető 12 részlettel számolunk, ez 100 ezer forintot jelent havonta, amit a havi törlesztőrészleten felül kell kigazdálkodni.

A vagyonszerzési illetékre több kedvezmény is érvényes, ezekre is érdemes odafigyelni:

• 35 év alatti vevőknek az első lakás vásárlásakor csak 2 százalék illetéket kell megfizetni, ha az ingatlan összértéke nem haladja meg a 15 millió forintot (az alacsony értékhatár miatt ezzel egyre kevesebben tudnak élni).
• Aki CSOK Plusz hitelt is vesz fel, annak egyáltalán nem kell illetéket fizetni.
• Ha egy korábban eladott lakás árát egy éven belül beforgatjuk a következő ingatlanba, akkor csak a különbözet után kell illetéket fizetni. Fontos emellett, ha a régi lakást még nem sikerült eladni, de az új már megvan, a vevő jelezheti a NAV-nak, hogy el akarja adni a régit, így az eladásig - de maximum egy évig - nem kell vagyonszerzési illetéket fizetni.

Az eladott lakásból származó jövedelem is adóköteles - de nem mindig

Az Otthon Start Program azok számára is elérhető lehet, akik legfeljebb 50 százalékos tulajdonrésszel rendelkeznek lakóingatlanban. Ez azt jelenti, hogy akár egy olyan házaspár is felveheti a kedvezményes kölcsönt, akik 50-50 százalékban tulajdonosai egy ingatlannak. Ha ők az elmúlt 5 évben szerezték meg a jelenlegi ingatlant, és a program miatt most el szeretnék adni, hogy egy másik ingatlant vegyenek, adózniuk kell a nyereség után. 

Magánszemélyeknek személyi jövedelemadót kell fizetni az eladott lakásból származó jövedelem után, ha az eladásból nyereség származik, és az eladás a szerzéstől számított 5 éven belül történik. Ha az ingatlant 5 évnél régebben szerezte az eladó, akkor adómentes az eladás.

Az adóalap a vásárlás után évente csökken.

• 100% az adóalap a vásárlás évében és az azt követő évben.
• 90% az adóalap a vásárlás évét követő második évben.
• 60% az adóalap a vásárlás évét követő harmadik évben.
• 30% az adóalap a vásárlás évét követő negyedik évben.
• 0% az adóalap a vásárlás évét követő ötödik évben és utána.

Az adókulcs 15%, amelyet a fenti arány szerint csökkentett nyereség után kell megfizetni.

A szerzési értéket és az eladási árat az alábbi költségek is befolyásolhatják, vagyis csökkenthetik az adóalapot: 

• az ingatlan vételára (ahogyan az adásvételiben szerepel),
• szerzési illeték, ügyvédi díj,
• felújítás, beruházás, bővítés számlával igazolt költségei,
• értékesítéskor felmerülő közvetítői jutalék.

Nézzünk meg egy példát. Tegyük fel, hogy egy tulajdonos 2022-ben vásárolt meg egy ingatlant 25 millió forintért, 2025-ben pedig eladja 30 millióért és ez alatt az idő alatt nem végzett rajta felújítást. Mivel a szerzéstől számított harmadik évben adja el, az adóalap 60 százalék. Ez azt jelenti, hogy nyereség (5 millió forint) 60 százaléka után kell kell az adót kiszámolni, ebben az esetben 3 millió forint után. Ennek a 15 százaléka 450 ezer forint, vagyis ennyi személyi jövedelemadót kell megfizetni az eladást követő évben, ha nincs más körülmény, amely csökkentené az adóalapot. 

Láthatjuk, hogy a lakásvásárlásnak és az -eladásnak is lehetnek olyan költségei, amelyekkel a kifizetett önerőn és a hiteltörlesztésen felül is számolni kell. Ezeket összeadva akár milliós összegre is lehet számítani, amire érdemes félretenni még a lakás megvétele előtt, így biztosan nem ér meglepetés, ha a felmerülő költségekről van szó.