A múlt héten bejelentett Otthon Start Program legnagyobb előnye – a 3 százalékos kamatozás mellett -, hogy a 10 százalékos önerőelvárás azoknak is esélyt teremt a lakásvásárlásra, akiknek eddig nem volt reális a 20 százalékos önerő előteremtése. Ugyanakkor a babaváró hitel egy része akár önerőként is felhasználható lakásvásárláshoz, így végső soron akár 0% önerővel sem elképzelhetetlen a lakásvásárlás – igaz, ebben az esetben mégiscsak szükség lesz a gyerekvállalásra.

Sokan vannak abban a helyzetben, hogy bár egy lakáshitel törlesztőrészletét ki tudnák fizetni – hiszen a lakbért is fizetik minden hónapban -, a hitelfelvételkor elvárt 20 százalékos önerő előteremtése már meghaladja anyagi lehetőségeiket, mert félretenni már nem tudnak a jövedelmükből. Éppen ezért az új Otthon Start Program vonzereje nem is csak a 3 százalékos kamatozás lesz, hanem a mindössze 10 százalékos önverőelvárás, amit eddig csak egy szűkebb kör tudott kihasználni. Ha a maximális, 50 millió forint kedvezményes hitel felvételével számolunk, akkor egy 55,5 millió forintos ingatlant mindössze 5,5 millió forint önerővel már képesek lehetünk megvenni. 20 százalékos önerővel számolva azonban legalább 11,1 millió forintra lenne szükség. 

Az Otthon Start Plusz kombinálható más támogatásokkal

Az Otthon Start Programnak még nem minden részlete ismert, de azt már lehet tudni, hogy kombinálható más állami támogatásokkal is. A babaváró hitellel együtt felvéve akár a szükséges önerő összegyűjtése nélkül is belevághatunk a lakásvásárlásba, hiszen a babaváró hitelnek legalább a 75 százaléka felhasználható erre a célra. Ennek fényében akár egy 61 millió forintos ingatlan is megvásárolható lényegében kizárólag kedvezményes hitelekből. A két hitelnek összesen 327 700 forint lenne a havi törlesztőrészlete (277 300 forint az új lakáshitel és 50 400 forint a babaváró), amennyiben mindkét esetben 20 éves futamidővel számolunk.

Csak összehasonlításképpen jegyezzük meg, hogy a fentiekkel szemben a jelenleg elérhető piaci lakáshitel ajánlatok alapján egy 61 millió forintos, 20 éves futamidejű hitelnek 446 ezer és 487 ezer forint között mozogna a havi törlesztőrészlete, tehát havi szinten 118 ezer és 159 ezer forintot lehetne spórolni az első opció esetén.

Nem biztos, hogy ennyire egyszerű

Bár a fent felvázolt forgatókönyv elméletileg megvalósítható, azt azért érdemes megjegyezni, hogy a babaváró hitel csak abban az esetben használható fel teljes egészében önerőként, amennyiben a hitel folyósítása és a lakáshitel felvétele között legalább 90 napnál több telik el. Amennyiben nem ez a helyzet, úgy a hitel 25 százalékát – a maximális kölcsönösszeg esetén 2,75 millió forintot – ingatlantehernek kell tekinteni.

Ez a fenti forgatókönyv esetén egyébként nem sokat számítana a gyakorlatban, hiszen a példában szereplő 61 millió forintos ingatlannál 6,1 millió forintot kellene önerőként felmutatni, amit a babaváró 75 százalékát kitevő 8,25 millió forint meghalad.

Nagyobb problémát jelenthet, hogy egyes bankok szigorúbban járnak el, és a jogszabályi előírások adta lehetőség ellenére is elvárják, hogy az adósok saját önerővel is rendelkezzenek. Maradva a 61 milliós példánál ez továbbra is 6,1 millió forintot jelent – amennyiben ez az adósok rendelkezésére áll, úgy legalább kevesebb hitelre lenne szükségük a lakásvásárláshoz. Értelemszerűen ilyenkor a drágább, tehát az új hitelt lenne értelme csökkenteni, így abból 50 millió helyett már 43,9 millió forintot is elegendő lenne felvenni. Ennek a havi törlesztőrészlete 243 500 forint lenne 20 éves futamidő esetén, a babaváróval együtt 293 900 forint.

Arra is akad példa, hogy a bank elvárja, hogy a lakáshitel és a babaváró hitel együttes összege ne haladja meg a vételárat. Ez alapvetően akkor jelenthet problémát, ha eredetileg úgy számoltunk, hogy a lakásvásárláson felül is megvalósítanánk valamilyen hitelcélt, esetleg pusztán megtakarításként szeretnénk félretenni a babaváró hitel egy részét.

61 milliós lakás, piaci alapon

Láthattuk, egy 61 millió forintos piaci lakáshitelnek jelenleg 118 ezer – 159 ezer forinttal magasabb lenne a havi törlesztője, mint az új támogatott lakáshitel és a babaváró kombinációjának. Ez az összehasonlítás viszont annyiban sántít, hogy a felvázolt két verzióban más-más lehetőségeink is lennének a lakásvásárlást illetőleg, hiszen piaci alapú hitel esetén biztosan szükséges lenne az önerő felmutatása, ha pedig azon felül vesszük fel a 61 millió forintot, akkor az ingatlan vételára már minimum 67,8 millió (10% önerő esetén) vagy 76,3 millió forint (20% önerő esetén).

Ha maradunk a 61 millió forintos ingatlan példájánál, és feltételezzük, hogy a minket finanszírozó bank teljes egészében elfogadja a babaváró hitelt önerőnek, úgy csak 50 millió forint piaci hitelre lenne szükségünk, amelynek a havi törlesztőrészlete 365 900 és 399 500 forint között mozogna a jelenlegi piaci ajánlatok alapján, amihez ugyancsak hozzá kell még számítani a babaváró hitel 50 400 forintos törlesztőjét. A végösszeg így 416 300 és 449 900 között alakulna havonta, ami 88 600 illetve 122 200 forinttal haladná meg a kedvezményes hitel plusz babaváró kombó törlesztőjét. Ráadásul, itt a babavárón felül még szükségünk lenne 1,2 millió forint önerőre, amennyiben ezen forgatókönyv esetén 20% elvárt önerőt feltételezünk.

Elmélet vs. gyakorlat

Láthattuk tehát, hogy az új Otthon Start Program és a babaváró hitel kombinálásával elméletileg akár önerő nélkül is vásárolhatunk ingatlant. Ennek ellenére könnyen lehet, hogy a gyakorlatban erre nem lesz tényleges lehetőség. Először is, a két hitel közel 300 ezer forintos törlesztőrészlete sokak számára lehet erőn felüli megterhelés, másrészt a bankok sem különösebben szeretik az efféle ügyleteket, hiszen azok túlságosan kockázatosak számukra.

Egy ilyen OSP plusz babaváró kombináció esetén ráadásul nem csak az rejtene kockázatot magában, hogy az ingatlan valójában 100 százalékig terhelve lenne, hanem az is, hogy a babaváró hitel csak abban az esetben marad kamatmentes, amennyiben az adósok teljesítik a vállalásukat, vagyis legalább egy gyermeket vállalnak ötéven belül. Amennyiben a gyerek nem születik meg öt éven belül, úgy a hitel piaci alapú kölcsönné változik, az addig igénybe vett kamattámogatást pedig egy összegben vissza kell fizetni.

Ez a gyakorlatban azt jelentheti, hogy a babaváró havi törlesztője jelentősen megemelkedne (~91 ezer forint), míg a visszafizetendő büntetés összege az 5 millió forintot is meghaladhatja (ez függ a szerződésben szereplő referenciamutatótól is). Éppen ezért előfordulhat, hogy a bankok egy része nem lesz partner egy ilyen forgatókönyv megvalósításában. Annál is inkább, mert a Magyar Nemzeti Bank (MNB) által május végén kiadott Pénzügyi stabilitási jelentés szerint 32 ezerre becsülhető azon adósok száma, akik 2019 júliusa és 2021 júliusa között vették fel a babaváró hitelt és még nem született meg az első gyerekük. Ez alapján a szóban forgó időszakban megkötött babaváró hitelszerződések 22 százaléka érintett.