Az elmúlt években felvett méregdrága jelzálogkölcsönüket törlesztő adósoknak mostanra eljöhetett a hitelkiváltás ideje. A Bank360.hu számításai szerint egy 20 milliós lakáshitelnél a teljes futamidő alatt akár 10 milliónál is nagyobb megtakarítás tudnak elérni ezzel, a havi törlesztőrészlet pedig 50 ezer forinttal is csökkenhet.

A legnagyobb eséllyel azok a banki ügyfelek találkozhatnak most sokkal alacsonyabb törlesztőrészletű kölcsönökkel, akik 2022 közepe és 2023 vége között vettek fel lakáshitelt. A kamatok abban az időszakban kezdtek felmenni, és 2023 elején tetőztek 10 százalék fölött. Akár 100 ezer olyan lakáshitel-szerződés is lehet, amelyet a jelenleginél magasabb átlagos kamat mellett vettek fel az elmúlt bő két esztendőben, és piaci alapú kölcsön, nem kamattámogatásos konstrukció.

A Magyar Nemzeti Bank hosszú idő után most először nem csökkentette az alapkamatot, és a hosszú futamidejű hitelek kamatait meghatározó referenciamutatók sem alacsonyabbak, mint 2024 elején. Ezért az idén már aligha számíthatnak jelentősen olcsóbb új lakáskölcsönökre azok, akik kiváltanák a meglévő drága adósságukat. Most azonban mindezzel együtt 6,5-7,0 százalékos THM-mel is találhatnak hitelajánlatokat.  

Már érdemes kalkulálni, mennyit spórolhatunk

A csúcskamatok idején jelzálogkölcsönt felvevők egy hitelkiváltó kalkulátorral könnyen kiszámolhatják, hogy milyen feltételekkel tudnák olcsóbban folytatni a törlesztést. Fontos ilyenkor, hogy ne az eredeti hitelösszeget és az eredeti futamidőt adja meg az adós, hanem a még fennálló tartozás összegét és a hátralévő futamidőt. Például ha valaki 20 évre vett fel 20 millió forint lakáshitelt, és már három év letelt a törlesztésből, akkor 17 éves futamidővel és az aktuálisan fennálló tartozással számoljon. Utóbbi alacsonyabb (4,5 százalék alatti) kamatok esetén akár 18 millió forintnál kisebb összeg is lehet már, míg akkor, ha magasabb volt a lakáshitel eredeti kamata (10 százalék fölött), akkor a 19 milliót is megközelítheti. A fennálló tartozás pontos összegét a bank meg tudja mondani.

Kétéves kamatsokk

A Bank360.hu kiszámolta, hogy aki 2022 novemberében vett fel 20 millió forintnyi lakáshitelt végig fix kamatozással, annak a tőketartozása még 19,5 millió forint. Ha ugyanezt a hitelt 10 éves kamatperiódussal vette fel, akkor 19,4 millió forinttal tartozik a banknak. Előbbi esetben 207 691 forint most a törlesztőrészlete, az utóbbi esetben pedig havonta 190 889 forintot fizet. Egy ilyen ügyfél, ha most kiváltaná a hitelét, akkor 7 százalék alatti THM-mel és 10 éves kamatperiódussal a Gránit Banknál 149 ezer forintos törlesztőrészlettel találna új jelzálogkölcsönt, a Raiffeisennél pedig havi 155 ezerért. A teljes futamidő alatt a megtakarítása, ha a végig fix kamatozású hitelt váltaná ki, akár 12,27 millió forint is lehetne, de a tízéves kamatperiódusú kölcsönnél is megközelítené a 9 millió forintot.

A futamidő elején nehezen csökken az adósság

Az adósoknak furcsának tűnhet, hogy bár már csaknem két éve törlesztenek, mégis alig változott a tartozásuk. A futamidő alatt azonban a tőketartozás nem azzal arányosan csökken, mert a törlesztésből az első években nagyobb részt tesz ki a kamat, majd ennek aránya folyamatosan kisebb lesz. Ezért érzik azt az adósok az első években, hogy hiába törlesztenek már régóta, a még visszafizetendő kölcsön összege csak nem akar csökkenni. A még magas tőketartozás azonban azt is jelenti, hogy ilyenkor jelent a legnagyobb spórolást a törlesztésben egy olcsóbb hitel.

A bankok próbálnak röghöz kötni 

A Bank360.hu szakértői szerint a kiváltásnál a havi törlesztésben és a teljes futamidő alatt elérhető megtakarítás mellett figyelembe kell venni azt is, hogy a bankok is ragaszkodnak a jól fizető ügyfélhez. A végtörlesztésnek díja lehet, emellett ha a folyósításnál kedvezményt adtak, akkor sok esetben “hűségidőt” is kikötnek ezért cserébe. Sok bank elengedi a kezdeti költségeket vagy azok egy részét a hitelfelvételnél, átvállalja a közjegyzői díjat, az értékbecslés árát vagy a folyósítási jutalékot. Ha azonban az ügyfél 3-4 éven belül szeretné visszafizetni a hitelét, ezeket a költségeket utólag visszakövetelhetik a hitelintézetek, de van olyan nagybank is, amelyik egyes lakáshiteleinél hat évig élhet ezzel a lehetőséggel. Ezeken felül kell még kifizetni a végtörlesztés akár 2 százalékos díját (ez a hitel aktuális tőkeértéke alapján számítják). 

Az új banknál szintén lehetnek az új lakáshitelnek induló költségei. Ez a két tétel a hitelkiváltást alaposan megdrágíthatja, akár a tőketartozás 3-5 százalékának megfelelő egyszeri költséget is jelenthet az adós számára. Vagyis egy 20 milliós hitelnél 600 ezer - 1 millió forint is lehet a kiváltás teljes díja. Érdemes tehát számolgatni, megéri-e ezt az ügyletet végigvinni, ha a várható haszon kicsi. Néhány száz vagy ezer forintos törlesztőrészlet-csökkenés miatt aligha éri meg váltani, de havi 10 ezer forint fölött már célszerű mérlegelni a lakáshitel kiváltását - javasolja Herman Bernadett, a Bank360.hu szakértője. 

Érdemes megfontolni az MFL-t

Azoknak, akiknek emiatt több százezer forintot kellene visszafizetni, lehet, hogy megéri kivárni a hűségidőszak végét. Új hitelként pedig érdemes megfontolni a minősített fogyasztóbarát lakáshiteleket (MFL), ezeknél ugyanis a kezdeti költséges és egy esetleges későbbi hitelkiváltás költségét is limitálták. A folyósítás díja 0,75 százalék, maximum 150 ezer forint lehet, az előtörlesztésé pedig nem haladhatja meg az előtörlesztett összeg 1 százalékát.