A magas infláció ellen sokan ingatlan vesznek. Ez még akkor is megérheti, ha részben hitelből tesszük. Megnéztük, mennyi a törlesztője egy jobb fővárosi panelhez felvett hitelnek, és mennyire veszik figyelembe a bankok a bérbeadásból származó bevételünket.

A lakásvásárlások jelentős része mögött olyan vevők állnak, akik befektetési célból vásárolnak. Különösen a legutóbbi időben menekítik sokan a pénzüket ingatlanba az infláció elől. Megnéztük hogyan viszonyulnak a bankok a kiadásra vásárolt ingatlanokhoz és a bérleti díjból származó bevételekhez. 

A befektetők feltehetőleg úgy gondolkodnak, hogy jelenlegi kamatok ugyan riasztóak, de ha egy-két év múlva eljön a kamatcsökkenés ideje, akkor kiválthatjuk a hitelünket egy lényegesen olcsóbbal, nem kell emiatt elszalasztanunk egy kínálkozó jó lehetőséget. Hasznunk pedig nemcsak a bérleti díjból, hanem az ingatlan értéknövekedéséből is származik. Előbbit rögtön fel tudják használni a hiteltörlesztéshez, az utóbbinál viszont kérdés, hogy a kifulladó ingatlanpiacban milyen erő maradt még az áremelkedésre.

Negyvenmillió körül találunk egy jobb panelt a fővárosban

Budapesten, a III. kerületben az Ingatlannet.hu adatai szerint bőséges a választék 36 és 46 millió forint közötti 50 négyzetméter körüli panelekből. A panelárak egyébként hasonlóak más budai kerületekben is, és a jelenlegi felmérések szerint nem csökkennek. 

Ha a kerület központjában kiválasztunk egy 36 milliós panel otthont, akkor 20-30 százalék önerőre van szükségünk. Vegyük most 12 milliónak az önerőt, így 24 millió forint lakáshitelt kell felvennünk. Ehhez minimum 450 ezer forint körüli, de inkább 500 ezres havi jövedelemre van szükségünk.

Havi kétszázezertől indul a havi törlesztőrészlet

A Bank360.hu lakáshitel kalkulátorának az ajánlatai közül a legalacsonyabb törlesztővel a Gránit Bank 10 éves kamatperiódusú lakáshitelét vehetjük fel: a havi törlesztő 202 256 forint lesz, a THM még 9 százalék alatt van, egész pontosan 8,42 százalék, ami már nagyon ritka kincsnek számít. A teljes visszafizetendő összeg kicsit több, mint a felvett összeg kétszerese, 48 560 290 forint. 

A CIB végig fix kamatozású hitele esetében kell a második legalacsonyabb havi törlesztőt fizetnünk, 211 468 forintot. A THM itt már 9,07 százalék, a visszafizetendő összeg pedig 50 758 920 forint lesz. A harmadik legkisebb havi törlesztőrészletet a Raiffeisen 10 éves kamatperiódusú hitele kínálja: 217 325 forintot. Ezt még legalább 10 százalék alatti THM-mel vehetjük fel, pontosan 9,48 százalékossal, és 52 158 000 forintos teljes visszafizetendő összeggel kell számolnunk.  

A befektetési céllal történő lakásvásárlás meglehetősen népszerű formája annak, hogy megtakarításainkat megvédjük az inflációtól, és az ingatlanközvetítők szerint az egyébként szűkülő piacon ősztől felfutóban van a lakások kiadási céllal történő vásárlása. 

Ha a hitelt olyan lakásra akarjuk felvenni, amelyet kiadnánk, akkor érdemes előbb tájékozódnunk, hogy mi szól ehhez a hitelező bank. Ha államilag támogatott lakáshitelt, például csokot veszünk igénybe, akkor az abból vásárolt lakás kiadása szinte kizárt, ugyanis igazolhatóan az ingatlanban kell laknunk. 

Gyakran a bankoknak is vannak a kiadással kapcsolatban feltételei. Több banknál is be kell jelenteni, ha kiadjuk a hitelből vett lakást, sőt nem egyszer a bank hozzájárulására van szükségünk. Lehet olyan eset, hogy a bank kiköti a határozott idejű bérleti szerződés, illetve határozatlan idejű szerződés esetén a felmondási idő maximális hosszát. Van, ahol a bérlőnek közjegyző előtt kell nyilatkoznia arról, hogy végrehajtás esetén lemond a bérleti jogáról. Mindenesetre nem árt, ha bankunknál még a hitelfelvétel előtt tisztázzuk ezeket a kérdéseket.

 Az ingatlankiadásból származó jövedelem általában nem elég

Ha korábban vásárolt ingatlanunk kiadásából jelentős, mondjuk havi százezer forint feletti, de akár több százezer forintos bevételünk van, és most elsősorban a hosszú távú lakáskiadásból származó jövedelemmel számoljunk, akkor az megkönnyítheti a hitelfelvételünket. Magasabb jövedelemmel ugyanis nagyobb összegű hitelhez juthatunk hozzá.  

A bankok közül azonban csak egy-két olyat találtunk, amelyik az ingatlanbérbeadásból származó bevételünket elsődleges jövedelemként fogadja el. Elsődleges jövedelemnek azonban legtöbb banknál csak a munkabér, a vállalkozói jövedelem és a nyugdíj számít. Ezekből kell teljesítenünk a bank minimális havi jövedelem elvárását, ami lehet akár a jelenleg, 133 ezer forintos nettó minimálbérhez közeli összeg, de a fenti hitelnél ennek a többszöröse. Ezen felül azonban kiegészítő jövedelemként több bank is elfogadja a havi bérleti díjat, vagy annak valahány százalékát, azaz az ilyen bevétel mégiscsak könnyebbé teszi a kölcsönfelvételt, segít a hitelbírálatkor.. 

Ez akkor is hasznos, ha a fizetésünkből vagy más elsődleges jövedelemből kényelmesen megengedhetjük magunknak a havi törlesztő kifizetését. A bankoknál ugyanis általában annál nagyobb kamatkedvezmény érhető el, minél magasabb jövedelmet tudunk igazolni, sőt esetleg a hitelező banknál vezetett folyószámlánkra utalni. Ahhoz azonban, hogy megtudjuk, melyik bank fogadja el a bérbeadásból származó jövedelmet, érdemes többet is megkérdeznünk, és kiszámolni, melyik hitel lesz számunkra a legolcsóbb.

A bérbeadásból származó jövedelemnek természetesen adózottnak kell lennie, be kell mutatnunk a banknak az előző évi adóbevallásunkat, szükségünk lesz egy jövedelemigazolásra a NAV-tól, a bérleti szerződésre és annak a bankszámlának az utolsó három havi kivonataira, amelyre a bérleti díj érkezik.