Az elmúlt években egész Európában emelkedtek a lakásárak, de Magyarországon kiugró mértékben. 2023 harmadik negyedévére a hazai lakásárak a 2015-ös átlagos értékük 267 százalékára nőttek, amit Európában csak a litván és a cseh lakásárak tudtak megközelíteni (200 százalék feletti értékkel). A tartós áremelkedés nyomán a hazai lakások túlértékeltté váltak. Budapest a 7. legkevésbé megfizethető főváros Európában az átlagbért keresőknek. A példátlan áremelkedés tavaly már megtorpant, a növekedés üteme jelentősen lassult.

A magyar lakáspiaci árindex 2023. III. negyedévben - a Központi Statisztikai Hivatal friss jelentése szerint - 267 százalékát tette ki a 2015-ös „bázisév” (100 százalék) értékének. Ez azt jelzi, hogy a lakások nyolc év alatt a 2,67-szeresükre drágultak. Ezen belül a használt lakások áremelkedése kissé mérsékeltebb (262 százalék), az új ingatlanoké erőteljesebb (299 százalék) volt. (Például egy használt lakás esetében ez azt jelenti, hogy ha 2015-ben 10 millió forintért vásároltuk, akkor most 26,2 millió forintért tudnánk eladni.)

A lakásárak 2014 óta szinte töretlenül emelkednek. 2015-től évről évre jóval 10 százalék feletti volt a drágulás, majd a növekedési ütem 2020-ban – a koronavírus-járvány kitörésének évében, átmenetileg – lelassult mintegy 5 százalékra. 2021-ben azonban ismét kilőttek a lakásárak, az éves emelkedés meghaladta a 16 százalékot, 2022-ben pedig a 22 százalékot.

A járványév után, 2021-ben a lakáseladások száma is megugrott 20 százalékkal, a 161 ezer lakástranzakció megközelítette a 2018-as 164 ezres csúcsot. Majd 2022-ben a lakáseladások száma negyedévről negyedévre csökkent, a gazdasági nehézségek már éreztették a hatásukat, az éves visszaesés 14 százalékos volt a KSH adatai szerint (a Magyar Nemzeti Bank ennél nagyobb, 19 százalékos csökkenést regisztrált a lakáseladásokban). A zuhanás folytatódott 2023-ban, az I-III. negyedévében a KSH becslése szerint 31 százalékkal kevesebb adásvétel történt Magyarországon, mint 2022 azonos időszakában.

A magas infláció és kamatok valamint a szigorodó hitelfeltételek visszavetették a magyarok lakásvásárlási kedvét. Az áremelkedés is befékezett: 2023 harmadik negyedévében az árak 0,7 százalékkal mérséklődtek az előző negyedévhez képest, egy év alatt pedig jóval az infláció mértéke alatt, mindössze 1,5 százalékkal emelkedtek, ami az elmúlt tíz év legkisebb éves árváltozása volt.

Az árak azonban 2024-ben a kereslet élénkülésével ismét felfelé vehetik az irányt: a reáljövedelmek emelkedése, a hitelkamatok csökkenése, a megemelt CSOK-támogatások és CSOK Plusz hitelek növelhetik az aktivitást a lakáspiacon, ami az árakat felfelé húzhatja. 

Túlértékeltek a magyar lakások

Az MNB elemzői szerint a példátlan lakásár-emelkedést a korábbi évek kedvező makrogazdasági teljesítménye, a lakásvásárláshoz nyújtott otthonteremtési támogatások, az építési költségek emelkedése, a munkaerőhiány és a lakáspiaci kínálat rugalmatlansága egyaránt magyarázza. Hatással lehettek a lakásárakra az inflációs félelmek és a jegybanki kamatemelési ciklus kapcsán előrehozott hitelkereslet is.

A tartós áremelkedés nyomán ugyanakkor a lakások túlértékeltté váltak. 2022 második negyedévére a lakásárak makrogazdasági fundamentumokhoz (mint a munkanélküliség, reáljövedelmek, hitelezés) viszonyított felülértékeltsége 20 százalék fölé emelkedett, ami nemzetközi összevetésben is kiemelkedő az MNB szerint. A túlértékeltség 2023 második negyedévében 13 százalékra csökkent, ami a korábbi évekkel összevetve továbbra is magas értéknek számít.

Európai éllovas a magyar lakásár-emelkedés

A magyar lakásárak elmúlt években tapasztalt növekedése az Európai Unióban is kiemelkedőnek mondható. A magyarországi árindex nominálisan - 2023. III. negyedévében elérte a 2015-ös bázis 267 százalékát - a legmagasabb az EU tagországaiban, míg az inflációval korrigált reálindex már nem a legmagasabb (162 százalék), Portugália 2023-ban beelőzött (171 százalék). (A magyar nominális árindex 2023. II. negyedévében volt a legmagasabb, 269 százalék.)

Az Eurostat adatai szerint az EU-ban a miénket megközelítő nominális lakásár-emelkedés 2015 óta csak Litvániában (217 százalék), Csehországban (211 százalék) és Portugáliában (208 százalék) történt. (Továbbá Izlandon, 230 százalékkal, az alacsony népességű szigetország az EU-nak nem, de az Európai Gazdasági Térségnek a tagja, és adatot szolgáltat az Eurostatnak. Görögország azonban egyelőre nem adott 2023-as lakásár-adatokat.) 

Ez idő alatt a legkisebb lakásár-emelkedést Finnországban (105 százalék), Olaszországban (109 százalék) és Cipruson (111 százalék) mérték. (Az EU-országok összesített lakáspiaci árindexe a 2015-ös érték 148 százalékán állt 2023. III. negyedévben.)

Nominális lakásárindex néhány országban

(2015=100%, negyedéves adatok, Eurostat)

Az inflációt is figyelembe véve a reállakásárak szintje számottevően nőtt 2015-höz képest Portugáliában (171 százalék), Magyarországon (162 százalék), Csehországban (146 százalék), Litvániában (145 százalék), Szlovéniában és Horvátországban (140-140 százalék). Reálértelemben csökkentek viszont az árak 2015-höz képest Finnországban (89 százalék), Olaszországban (92 százalék), Cipruson (98 százalék) és Romániában (99 százalék).

Prágában több mint 30 évnyi átlagjövedelemmel lehet lakást venni

A lakásárak lassuló növekedése, illetve a bérek emelkedése miatt kissé javult a budapesti lakások megfizethetősége tavaly. A fővárosban 2023 harmadik negyedévében 16,9 évnyi országos átlagbér kellett egy 75 négyzetméteres lakóingatlan megvásárlásához, ez 1,1 évvel alacsonyabb, mint az előző év azonos időszakában kalkulált érték. Ezzel Budapest a 7. legkevésbé megfizethető főváros Európában (28 ország közül) – hívta fel a figyelmet az MNB a tavaly novemberi lakáspiaci jelentésében. Budapestet sorrendben Prága, Pozsony, Párizs, Zágráb, Ljubljana és Varsó előzi meg. A legkevésbé Prágában érhető el a lakásvásárlás, ott átlagos jövedelemmel 30,5 évet kell dolgozni egy átlagos árszintű, 75 négyzetméteres ingatlanért; Pozsonyban 22,4 évet, Varsóban - jelentősebb javulás után - 17,6 évet.

Behúzták a féket Európában is

2023. III. negyedévében az EU-tagállamok átlagában a lakáspiaci árindex enyhe növekedést mutatott (0,8 százalékot), az előző évhez képes viszont 1 százalékos árcsökkenést jelzett. Az EU-ban a Covid-járványt követően a kereslettel együtt az árak is emelkedtek, az uniós árindex 2022 első negyedévében volt a csúcson, akkor 10,5 százalékkal voltak drágábbak a lakások, mint az előző év azonos időszakában. Majd az áremelkedés üteme lassult, 2022 utolsó negyedévétől pedig már csökkentek az árak az előző negyedévhez képest.

A lakáseladások visszaesése folytatódott 2023-ban; az árindex az első negyedévben is mínuszt mutatott, majd a második és a harmadik negyedévben ismét enyhén emelkedett. Éves összevetésben azonban a lakásárak 2023. II. és III. negyedévében is mintegy 1 százalékkal voltak alacsonyabbak, mint egy évvel korábban. (Negatív éves árváltozásra 2014 első negyedéve óta nem volt példa.) Az éves drágulás mértéke infláció alatti volt az EU nagy részében 2022-ben, de a megelőző öt évben minden évben az inflációnál nagyobb mértékben emelkedtek a lakásárak.

10 százalék fölött estek az árak Luxemburgban és Németországban

Az adatot szolgáltató uniós országok közül 10-ben éves szinten csökkentek a lakásárak 2023 harmadik negyedévében, 16-ban pedig emelkedtek.

• Németországban ötödik negyedéve estek az árak, az éves árcsökkenés meghaladja a 10 százalékot.
• A legnagyobb éves áresést Németország mellett Luxemburgban (csaknem 14 százalékkal) és Finnországban (7 százalékkal) regisztrálták.
• A legnagyobb éves áremelkedés Horvátországban (mintegy 11 százalék), Lengyelországban és Bulgáriában (9-9 százalék) történt.
• A környező országok közül az elmúlt évben Szlovákiában 4, Ausztriában 2 százalékkal csökkentek az árak, Romániában ugyanakkor 5 százalékkal emelkedtek.