A jövedelmeknél jobban emelkedő törlesztőrészletek és a lakásvásárláshoz szükséges kölcsönök összegének növekedése miatt egyre gyakrabban állíthatja meg a hitelfelvételt az adósságfék. Ez a futamidő hosszabbításával vagy adóstárs bevonásával ellensúlyozható, ha a kisebb kölcsön nem megoldás.

A Magyar Nemzeti Bank friss jelentése szerint 2022 első felében a hitelfelvevők jövedelmi kifeszítettsége kissé emelkedett, főként a lakáshitel-felvevők körében. Az elmúlt években jellemző 20 százalékos arányhoz képest 22 százalékra nőtt a jövedelmileg már megterheltnek számító, 40 százalékos jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató (JTM) érték felett nyújtott kölcsönök részesedése. 

Ennek hátterében főként a lakáshitelt felvevők jövedelmének magasabb megterheltsége áll. Esetükben a 40 százalékot meghaladó JTM mellett nyújtott hitelek aránya 2020 óta  fokozatosan emelkedik és 2022 első félévében 23 százalékot ért el, 7 százalékkal többet, mint 2020-ban. A fogyasztási, személyi kölcsönök esetén a jövedelmek megterhelésének jelentős növekedése nem látható.

A JTM meghatározza a bankoknak, hogy a különböző hiteltípusokban az adós jövedelmének hány százaléka lehet maximum a törlesztőrészlet. Ezt a hitelkérelem elbírálásakor kell megnéznie a banknak. Ha az adott kölcsönnél a JTM eléri a megszabott korlátot, akkor az igényelt módon nem nyújthat hitelt. Ezt hívják adósságfék-szabálynak.

Az MNB szerint a lakáshitelnél a törlesztőrészletek jövedelmekhez képesti emelkedése főként a magasabb hitelösszegből, az emelkedő kamatokból és alacsonyabb jövedelmekből ered. Az MNB Zöld Otthon Program (ZOP) keretében nyújtott, energiahatékony, jellemzően nagyobb értékű lakásokat finanszírozó, magas összegű zöld hitelek hatása is érdemi tényező volt. 

A 40 százalékot meghaladó JTM értékkel nyújtott hiteleket a legfeljebb 40 százalékos JTM értékkel nyújtottakhoz képest átlagosan mintegy 7 millió forinttal magasabb hitelösszeg, 3 évvel hosszabb futamidő, 10 millió forinttal magasabb fedezetérték jellemzi, miközben az adósoknak 50 ezer forinttal alacsonyabb a jövedelme mellett.

Az MNB becslése szerint a lakáshitelek átlagos JTM értékének növekedését a magasabb hitelösszegek és a kamatemelkedés hasonló mértékben emelhette, amit jelentős részben ellensúlyozni tudott az adósok jövedelmének növekedése.

Az ingatlanfedezet értékének 70 százalékát meghaladó lakáshitelek új kihelyezésen belüli részesedése 2022 első felére 26 százalékra csökkent a 2019 körül jellemző 32 százalékhoz képest. Ebben részben a babaváró kölcsönök megjelenése és önrészként való felhasználása állhat.

Az MNB jelentése kitér arra is, hogy a magasabb kamatok hatására gyakrabban léphet életbe a JTM adósságfékje a kamatkiadásoknál lassabban emelkedő jövedelmek esetén. Kiszámolták, hogy a 2021-ben nyújtott lakáshitelek esetén például 5 százalékponttal magasabb kamatok és 10 százalékkal megemelt jövedelem mellett a hitelnyújtás közel 10 százaléka már a JTM-limitbe ütközött volna. 

A limit főként a lakáshitelek,kisebb részben pedig a személyi hitelek esetében gátolta volna meg a kölcsönnyújtást. Így a kamatok emelkedése már rövidtávon is érdemben lassíthatja a hitelezést, mert egyre többeket állít meg az adósságfék. A JTM-limitbe ütközésnek nem csak a hitelfelvétel elhalasztása lehet az eredménye. A kölcsönösszeg csökkentése, a futamidő meghosszabbítása, vagy a visszafizetéshez bevont jövedelem például adóstárssal való növelése megoldhatja a kölcsönfelvételt. A JTM előírás növekvő hatása ellenére a magasabb JTM mellett nyújtott hitelek jelentős futamidő-hosszabbítása az MNB jelentése szerint 2022 első félévében még nem volt érzékelhető.