Új ingatlantípus nevével barátkozhatunk meg, amit eddig csak a munkaerőpiacról ismerhettünk: az álláshellyel. A teremgarázs beállásokat mostantól sokkal könnyebben lehet eladni.

Szép csendben olyan változás ment végbe az ingatlanok jogi szabályozásában, ami sokkal piacképessé és könnyebben értékesíthetővé teszi a már egyébként is nagyon kapós teremgarázs helyeket. Ezekkel eddig az volt a baj, hogy nem minősültek önálló ingatlannak, ezért hiába számítottak nagyon vonzó célpontok, bonyolultan lehetett őket értékesíteni. 

Nemrégiben azonban jelentős változás lépett hatályba a teremgarázsokban található parkolóhelyek nyilvántartásában, illetve a sokszor nehézkes és bonyolult adásvételükben. Innentől lehetőség nyílt egy-egy parkolóhely önálló ingatlanná minősítésére „álláshely” néven, amelyre értékesítési szándék esetén – a társasházi alapító okirat eltérő rendelkezése hiányában – már nem vonatkozik a garázstulajdonosok elővásárlási joga - hívják fel a figyelmet a DLA Piper Hungary ingatlanjogi csoportjának szakértői, Tóth Angéla és Kasza-Tóth Krisztina. 

Az osztatlan közös tulajdonban álló teremgarázsokban található, önálló ingatlanná nem minősített parkolóhelyek adásvételének folyamata is könnyebbé és gyorsabbá válhat azzal, hogy a jogalkotó a tulajdonostársakat megillető elővásárlási jognál jogszabályi szintre emelte az eddig csak a gyakorlatban alkalmazott hirdetményi értesítés lehetőségét. 

A DLA Piper Hungary szakértői szerint az elmúlt években gyakori probléma volt a társasházakhoz tartozó, osztatlan közös tulajdonban lévő teremgarázsokban található parkolóhelyek adásvétele. A közös tulajdonra tekintettel ugyanis a teremgarázs tulajdonosait elővásárlási jog illeti meg, amennyiben valamelyik tulajdonostársuk kívülálló részére akarja értékesíteni a tulajdoni hányadát, azaz a parkolóhelyét. Többnyire a parkolóhely adásvételére az eladó társasházban található lakásával együtt kerül sor, így az elővásárlási jog miatti értesítési kötelezettségből fakadó időigényes eljárás jelentősen lassítja a teljes ingatlanra vonatkozó adásvétel lebonyolítását.

A folyamat meggyorsítása érdekében – nagyszámú tulajdonostárs esetén – szokássá vált, hogy az elővásárlási jog jogosultjait kizárólag hirdetőtáblára kitűzött irattal értesítették az eladók. Volt olyan földhivatal, amely elfogadta ezt, míg máshol elvárás volt a jogosultak közvetlen, tértivevényes értesítése.

Egy bírósági ítélet szerint, ha nem került sor az elővásárlásra jogosultak külön-külön postai értesítésére, viszont az egyik jogosult más forrásból három éven belül értesült az adásvételről, az megtámadhatja az adásvételt, és gyakorolhatja elővásárlási jogát. 

A május 2-ától hatályos új szabály többek között ezt a helyzetet tisztázza azzal, hogy lehetővé teszi a hirdetményi közlést garázsok esetében. Tértivevény vagy átvételi elismervény helyett a garázsként nyilvántartott ingatlanokban fennálló tulajdoni hányad értékesítésénél ezentúl elegendő lesz az adásvételi szándékról szóló értesítést kifüggeszteni a társasház közös használatú helyiségében.

Az új szabályozás jelentősen megkönnyíti az adásvétel lebonyolítását: megrövidíti az elővásárlásra jogosultak tájékoztatásának folyamatát, hiszen nem szükséges az eladónak akár hónapokat eltöltenie azzal, hogy egy-egy tulajdonostárs címét felkutassa és őket egyesével értesítse. Ez nem csak felgyorsítja az adásvételt, de az adminisztratív és pénzügyi terhek is jelentősen csökkennek – mondta Kasza-Tóth Krisztina.

A hirdetményi értesítés csak a garázsnál elfogadható, a többi társasházi albetétnél nem. Ezzel előfordulhat, hogy a lakás miatt minden tulajdonostársat köteles megkeresni az eladó tértivevényes levéllel, míg a lakáshoz tartozó parkolóhelynél elegendő egy hirdetményi értesítés.

Az álláshely mint önálló ingatlan

Az új jogszabály bevezette az „álláshely” fogalmát is, amivel a parkolóhelyet már önálló ingatlannak, azon belül nem lakás céljára szolgáló helyiségnek minősíti. Ezzel lehetőség nyílik arra, hogy a parkolóhelyek külön-külön helyrajzi számot kapjanak, azaz a teremgarázs nem szükségképpen kerül közös tulajdonba. Ez megkönnyíti és meggyorsítja a parkolóhelyek adásvételének folyamatát, hiszen – amennyiben az alapító okirat eltérően nem rendelkezik – ebben az esetben elővásárlási jog sem illeti meg a társasházi tulajdonostársakat – emelte ki Tóth Angéla.

Az újítás elsődlegesen a jelenleg és a jövőben épülő társasházak esetében könnyíti meg a tulajdonosok helyzetét, ugyanis nekik már az ingatlan-nyilvántartásba való felvételekor lehetőségük lesz arra, hogy az álláshelyeket önálló ingatlanokként jegyeztessék be.

A jelenleg is közös tulajdonban álló teremgarázsok esetében megoldás lehet a társasházi alapító okirat módosítása. A tulajdonostársak dönthetnek arról, hogy különálló albetéteket (álláshelyeket) hoznak létre az osztatlan közös tulajdonban álló teremgarázs egyes állóhelyeiből (amennyiben azok a törvényi feltételeknek megfelelnek). Az álláshelyek megközelítésére szolgáló területek pedig feltételezhetően a tulajdonostársak közös tulajdonába tartozó épületrészek lesznek. Nehézséget jelenthet ugyanakkor ebben az esetben, hogy az alapító okirat módosításához valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges.