A lakáshitel és autóhitel esetében a felvehető legmagasabb összeget a hitelfedezeti mutató (HFM) határozza meg. Ez a felkínált fedezet arányában korlátozza a hitel összegét. A jegybank az első lakást vásárló fiataloknál 20 százalékról 10-re viszi le a HFM-et. 

Mi a hitelfedezeti mutató?

A hitelfedezeti mutató (HFM) határozza meg, hogy a kölcsön fedezeteként felajánlott vagyon (például autó vagy ingatlan) hitelbírálatkor megállapított forgalmi értékének maximum hány százaléka lehet a felvehető kölcsön. A HFM a fedezetek értékének arányában korlátozza azt, hogy mekkora összegű hitelhez juthat hozzá az igénylő. Főként lakáshitel igénylésnél találkozhatunk ezzel a fogalommal, de ha autót lízingelünk vagy autóhitelt veszünk fel, akkor is előkerül. 

Milyen szabályok vonatkoznak a hitelfedezeti mutatóra?

A Magyar Nemzeti Bank alábbi ábrája az ingatlanfedezet mellett nyújtott jelzáloghitelek esetében foglalja össze a HFM lényegét. A felvett lakáshitel összege és a hitelszerződésbe bevont ingatlanfedezet forgalmi értékének a hányada nem lehet nagyobb, mint 80 százalék. Magyarán a maximálisan felvehető hitelösszeg nem lehet több, mint az ingatlan értékének a négyötöde. A gyakorlatban egy 50 millió forintos ingatlan megvásárlásához legfeljebb 40 millió forint jelzáloghitelt lehet felvenni. 

_{Kép forrása: Magyar Nemzeti Bank}

A fennmaradó, legalább 20 százalékot hívjuk önerőnek, amit az igénylőnek más úton kell előteremteni, például saját megtakarításból vagy állami támogatásból. A 20 százalék a minimum érték, ennél bankok meghatározhatnak magasabbat is, nem ritka például, hogy 30 százalék önerőt várnak el. 

A szigoron jelentősen enyhít a jegybank az október 18-án tett bejelentése az első lakásukat vásárló fiatalok esetén. A 80 százalékos HFM ugyanis az ő esetükben 90 százalékra módosul, ami azt jelenti, hogy az eddigi 20 százalék önerő helyett elég lesz mindössze 10 százalékot előteremteni, a többit hitelezhetik a bankok, de ez nem kötelező. 2023 decemberében az erről szóló rendelet is megjelent, ez alapján 2024. január elsejétől a 41. életévüket még be nem töltött ügyfeleknél és adóstársaknál a lakóingatlan értékének 90 százalékát is elérheti az építésre vagy vásárlásra nyújtott lakáshitel összege.

A fenti példával kalkulálva egy 50 millió forintos ingatlan megvásárlásához elegendő lesz 5 millió forintot összegyűjteni, a felvehető hitelösszeg pedig akár 45 millió forint is lehet. A jegybank 2024 első felében vezetné be ezt a módosítást, az első lakásvásárlók státuszát pedig az ingatlan-nyilvántartások, a tulajdoni lap alapján ellenőriznék.

A devizahitelekre más szabályok vonatkoznak

A fenti 80-20, illetve a jövőben a fiatalokra nézve 90-10 százalékos arányok csak a forinthitelekre vonatkoznak. A devizahitelek esetében a szigorúbb szabályozás mellett döntött a jegybank, hogy ezzel védje a hiteligénylőket az esetleges kedvezőtlen árfolyamváltozásoktól. 

A JTM is befolyásolja a maximum hitelösszeget

Ha megvan az önerő, amivel eleget tesz az igénylő a HFM-re vonatkozó feltételeknek, egy másik feltételnek is eleget kell tenni. Legalább ugyanilyen fontos a hiteligénylésnél jövedelemarányos törlesztési mutató (JTM), ami a jövedelem függvényében vizsgálja és határozza meg a maximális havi törlesztőrészletet. E szerint a fix kamatozású hiteleknél a havi törlesztőrészlet nem haladhatja meg a nettó jövedelem 50 százalékát, 600 ezer forint feletti jövedelemnél pedig a 60 százalékát. Ha pedig változó kamatozású kölcsönt választunk, még ennél is szigorúbbak a szabályok: