Lakáshitel igényléséhez önerővel is rendelkeznünk kell, ami az ingatlan forgalmi értékének 20 százaléka lehet. Az első lakást vásároló fiataloknak azonban elég lehet 10 százalék önerő is. Összefoglaltuk, hogy milyen forrást használhatsz fel önerőként a hiteligényléshez, és a bankok hogyan állapítják meg a folyósítható kölcsön összegét.

Mi az önerő?

Lakás vásárlásakor nem fizethetjük a teljes vételárat bankhitelből, nekünk is bele kell tenni a részünket. Az elvárt minimális önerő összege általában az ingatlan értékének 20 százaléka, vagyis legalább ekkora összeggel kell rendelkeznünk ahhoz, hogy a bank hitelként folyósítsa nekünk a vételár fennmaradó részét. Ez azt jelenti, hogy egy 40 millió forintos ingatlan értékének a 80 százaléka, vagyis legfeljebb 32 millió forint lehet a felvehető lakáshitel, a fennmaradó 8 millió forintot nekünk kell előteremtenünk.

A fiatalok első lakáshoz jutásának megkönnyítésére, 2024. január 1-jétől lehetőség van az ingatlan forgalmi értékének 90 százalékáig is jelzáloghitelhez jutni. Bizonyos feltételek teljesítésével a 41 év alattiaknak elegendő lehet 10 százalék önrész is a lakásvásárláshoz. Ehhez hitelképesnek is kell lenni, a jövedelemnek el kell bírnia a magas törlesztőrészlet fizetését.

Mikor igényelhetsz lakáshitelt 10 százalékos önerővel?

Az első lakást vásárló fiataloknak kedvezve a Magyar Nemzeti Bank 2023 decemberében módosította a hitelfedezeti arányok szabályozásáról szóló rendeletét. Ez alapján 2024. január 1-jétől azok a 41. életévüket be nem töltött ügyfelek, akiknek eddig nem volt legalább 50 százalékot elérő lakástulajdona, a lakásvásárlásra vagy építésre folyósított jelzáloghitelének összege elérheti a lakóingatlan forgalmi értékének 90 százalékát is, az általánosan előírt 80 százalék helyett. A fiatalok akkor is élhetnek a kedvezménnyel, ha olyan ingatlanban van már tulajdonuk, amely haszonélvezeti joggal terhelt (például öröklés által; ha elhunyt szülőjük után örökölnek ingatlant, amelyre az elhunyt özvegyének haszonélvezeti joga van). Az életkorra és a tulajdonjogra vonatkozó feltételeknek az adósnak és az adóstársának is meg kell felelnie.

Arról, hogy nincs 50 százaléknál nagyobb ingatlan-tulajdonjogod, nyilatkozni kell a bank felé, amely ennek az ingatlannyilvántartásban is utána néz. Ehhez a Földhivatal által kiadott igazolást is csatolnod kell. Az "ingatlantulajdon fennállásáról szóló hatósági bizonyítvány kiállítása iránti kérelem" elnevezésű dokumentumot kell kitölteni, amely elérhető a Földhivatal honlapján. A hatósági bizonyítvány kiállításának díja 3000 forint, ha siettetnénk az ügyintézést, akkor plusz 10 000 forintot kell fizetni a soron kívüli eljárásért.

A 10 százalékos tulajdoni szabály nem csak a piaci kölcsönökhöz, hanem a kedvezményes és támogatott hitelekhez is elérhető, így a CSOK Plusz és Falusi CSOK hitellel finanszírozott lakásvásárláshoz is elegendő lehet 10 százalékos önrész.

A bankoknak nem kötelező elmenni a 90 százalékos maximumig a hitelezés során, megszabhatnak ennél magasabb önerőarányt is, de a gyakorlat azt mutatja, hogy többnyire hajlandóak hitelezni a jegybank rendeletében meghúzott határig. A hazai bankok közül eddig a CIB, az Erste, a K&H, az MBH, az OTP és az UniCredit bankok jelezték, hogy bizonyos feltételek fennállása esetén folyósítanak 10 százalékos önerő mellett lakáshitelt.

Milyen forrást használhatsz fel önerőként?

A hitelfelvételhez szükséges önrész lehet

• készpénz,
• lakástakarék-pénztári megtakarítás,
• Babaváró hitel,
• Falusi CSOK támogatás,
• munkáltatói kölcsön vagy bérelőleg,
• és lehetőség van az önerő csökkentésére plusz ingatlanfedezet bevonásával.

1. Több fedezet, kevesebb önerő?

Lehetőségünk van az elvárt önerő csökkentésére, ha a megvenni kívánt ingatlan mellett más ingatlan(oka)t is bevonunk a hitel fedezeteként. Így ezek együttes értékét veszi alapul a bank a folyósítható hitelösszeg megállapításakor. Nem kell sajátnak lenni a bevont ingatlannak, a bankok a közeli hozzátartozók tulajdonában lévő ingatlant is elfogadják kiegészítő fedezetként, ebben az esetben a közeli hozzátartozók is a hitelügylet szereplőjévé válnak, zálogkötelezettként.

2. Ltp-s megtakarítás is felhasználható

A lakástakarékpénztári megtakarítás is felhasználható lakáshitelhez önerőként. (Az ltp-s szerződésekre már nem jár 30 százalékos állami támogatás, az csak 2018. október 16-ig megkötött szerződésekre érvényes.) Jelenleg három lakáskassza (Fundamenta, OTP, Erste) nyújt hasonló kedvezményeket a lakáscélra takarékoskodóknak.

3. A Babaváró hitel is lehet önrész

A lakáshitel felvételénél a legfeljebb 11 millió forint összegű, szabad felhasználású Babaváró hitel is felhasználható önerőként. A Babaváró 75 százaléka használható önerőként, ha a lakáshitel igénylése előtt kevesebb, mint 90 nappal vetted fel a Babavárót. Ha több mint 90 nap telik el a kettő között, akkor a Babaváró teljes összege a hitel önereje lehet.

4. A Falusi CSOK is beszámíthat

A Falusi CSOK vissza nem térítendő támogatása felhasználható a CSOK hitel vagy a CSOK Plusz hitel önrészéhez is, ha a preferált 2630 kistelepülésen, vagy birtokközpontokban és tanyákon veszünk ingatlant. Bankonként eltérő lehet, hogy milyen mértékben számítható be önrészként. (A meglévő és vállalt gyerekek számától függően 1-15 millió forint közötti Falusi CSOK támogatás szerezhető. Használt ingatlan vásárlásakor a támogatás legfeljebb 50 százaléka fordítható vásárlásra, a másik fele bővítésre vagy korszerűsítésre.) 

5. Segítség lehet a munkáltatói kölcsön vagy a bérelőleg

Kevésbé elterjedt megoldás, de van rá lehetőség, hogy a munkáltatótól igényeljünk kölcsönt és ebből az összegből fedezzük a lakáshitelhez szükséges önerőt. A munkáltató kedvezményes vagy kamatmentes kölcsönt is folyósíthat. (A munkaadó ugyanakkor adhat csak lakáscélra felhasználható, adómentes, vissza nem térítendő támogatást is az alkalmazottjának.)

Egyes munkahelyeken lehetőség van munkabérelőleg kérésére is. Ezt a későbbi fizetésedből automatikusan levonja a munkaadó.

A helyi önkormányzatok is adhatnak lakásvásárláshoz vagy építéshez-felújításhoz vissza nem térítendő támogatást vagy kamatmentes kölcsönt a rászoruló családoknak.

Mitől függ, hogy mennyi lakáshitelt kaphatsz?

A hitelfedezeti mutató határozza meg azt, hogy az általunk fedezetként felajánlott ingatlan értékének hány százalékáig kaphatunk hitelt. Az MNB rendelete szerint a hitelösszeg nem haladhatja meg az ingatlan forgalmi értékének 80 százalékát. A fiatal lakásvásárlóknál ez az arány - bizonyos feltételek teljesülése esetén - felmehet 90 százalékra.

A bankok ugyanakkor ennél szigorúbban is eljárhatnak, és alacsonyabb hitelezési arányt határozhatnak meg. Ez azt jelenti, hogy nekünk nagyobb önrészt kell előzteremtenünk a hitelfelvételhez.

A bankok gyakran az ingatlan hitelbiztosítéki értékéig hiteleznek. Értékbecslő határozza meg, és ez alacsonyabb lehet, mint az ingatlan forgalmi értéke.

A hitelbiztosítéki értéket befolyásolják az eladó ingatlan paraméterei, hogy 

• hol helyezkedik el (például a fővárosban vagy vidéken),
• azon belül milyen a környezet,
• milyen a műszaki állapota, 
• milyen anyagból épült (tégla, panel stb.). 

Jellemzően a forgalmi érték 70-80 százaléka lehet a hitelbiztosítéki érték, de bizonyos esetekben akár 100 százaléka, kisebb falvakban pedig 60 százaléka. 

A hitelbiztosítéki érték azt a minimális értéket is jelöli, amennyiért az ingatlan értékesíthető lenne abban az esetben, ha a hitel nemfizetése miatt végrehajtás alá kerülne. Valójában ezt az összeget tekinti a bank a hitel mögött álló ingatlanfedezet értékének, hiszen neki azzal kell számolnia, hogy ennyi pénzhez juthat, ha a kölcsön bebukik.

A jövedelmed is gátat szab a felvehető hitelnek 

Az ingtalanfedezet értéke mellett a hitelképességet is vizsgálják a bankok hiteligénylésnél. A Jövedelemarányos Törlesztőrészlet Mutató (JTM) szabja meg, hogy a havi jövedelmünk milyen arányban terhelhető hiteltörlesztéssel. A jelzáloghiteleknél a hitel kamatperiódusa és a jövedelem nagysága alapján számolják ki, hogy mekkora törlesztést fizethetünk. Például a legalább 10 éves kamatperiódusú vagy fix kamatozású jelzáloghiteleknél, 600 000 forint nettó jövedelem alatt a hiteltörlesztés legfeljebb a jövedelem 50 százalékáig, 600 000 forint nettó jövedelem felett a 60 százalékáig mehet el.

Gyakori kérdések

Mennyi a minimális önerő lakáshitel felvételkor?

20 százalék, de a bankok ennél többet is előírhatnak a saját szabályzatuk szerint. 2024-től lehetőség van a 41 év alatti, első lakást vásárlóknak 10 százalék önerő mellett lakáshitelhez jutni.

Deviza megtakarírásokat elfogad a bank önerőként?

Általában igen.

Falusi CSOK-támogatás elfogadható önerőként?

Igen, de bankonként változó, hogy milyen mértékben.

A Babaváró támogatás beleszámít az önerőbe?

A felvett Babaváró támogatás 75, illetve 100 százaléka számolható bele a saját erőbe.