Gyakori kérdések

A Bank360 kalkulátorában minden hitelintézettől csak a legkedvezőbb ajánlat szerepel. A hitelkalkulátor találatait aszerint rendszerezheted, mi a legfontosabb a számodra: az alacsony THM, a törlesztőrészlet, vagy a teljes visszafizetendő összeg.

Jelzáloghitel esetében a hitelösszeg általában magasabb, mint a személyi kölcsönöknél, ezért hosszabb várakozási idővel kell kalkulálni. Míg a fedezet nélküli személyi hitelnél akár egy-két nap alatt hitelhez juthatsz, a jelzáloghitel esetében két héttől akár egy hónapig is terjedhet az átlagos várakozási idő. A banknak az a célja, hogy a fedezetül felajánlott ingatlan a te tulajdonodban maradjon, ezért alaposan kivizsgálja, hogy valóban fizetőképes vagy-e, illetve az leszel-e akár egy évtized múlva is. A hitelbírálat részletessége mellett pedig sokszor az is késlelteti a hitelhez jutást, ha hiányzik egy szükséges dokumentum, vagy hiányosan töltötted ki a papírt. Így amennyire tudsz, felkészülten, minden szükséges dokumentum birtokában indítsd el az igénylést, hogy ez már ne legyen később hátráltató tényező.

A válasz erre a kérdésre egyszerű: nem. Igazolnod kell, hogy van havi rendszeres jövedelmed, amiből fizetni tudod a törlesztőrészleteket. A munkabéren túl ide számít az osztalékként kapott kifizetés egy hónapra vonatkoztatott, arányos része, a béren kívüli juttatási rendszer keretösszegének arányos része, az egyéb béren kívüli juttatások, ha azt a munkavállaló nem a munkavégzéséért felmerült költség ellenében kapott (például ha kifizeti a munkaadó az üzemanyagunkat), illetve a jövedelempótló járadékok és a Rezidensi Támogatás Program ösztöndíja, plusz a Fiatal Szakorvosok Támogatási Program támogatása.

1. Be kell vonni fedezetként egy ingatlant, amelyre jelzálogjogot terhel a bank. 
2. Az ingatlan értékének legalább 20 százalékát önerőből kell előteremteni. 
3. Rendszeres jövedelemmel kell rendelkezni.

A fedezetként felajánlott ingatlan tulajdoni lapjának harminc napnál nem régebbi hiteles másolatát  minden lakáshitel igénylésekor bekérik bankok. Ennek hiányában nem folyósítanak hitelt. A tulajdoni lap alapján megállapíthatók az ingatlannal kapcsolatos legfontosabb információk. Tulajdoni lapot a Földhivatal rendszeréből, a TakarNetről tudunk lekérni, évente kétszer díjmentesen, majd a harmadik lekérdezéstől a nem hiteles tulajdoni lap másolat díja 3 000 Ft/tulajdoni lap. A lekérdezéshez ügyfélkapus regisztráció szükséges. Fontos lehet, hogy közvetlenül a Földhivataltól kérjük a tulajdoni lapot, mivel más szolgáltatók napokat is csúszhatnak, ám adás-vételnél számíthat a lekérdezés időpontja. Nem csak online, de személyesen is lekérhetjük az adatokat a Földhivatalnál. Egyes esetekben a bank segítségét is kérhetjük az adatok letöltésében, ám ezért a pénzintézet díjat számíthat fel.

A forgalmi érték az a piaci ár, amiért az ingatlan abban a pillanatban eladható. Ezt befolyásolja például az ingatlan elhelyezkedése, az állapota, az, hogy mikor épült, illetve a kereslet-kínálat az ingatlanpiacon. A jelenlegi szabályozás szerint a maximálisan felvehető hitelösszeg maximum a forgalmi érték 80 százaléka lehet. A forgalmi értéket a bank által küldött értékbecslő állapítja meg. Az értékbecslő általában a piaci árhoz közelítő összeggel számol. Amennyiben - például egy adásvételi tranzakció során - nagy eltérés lenne a forgalmi érték és az ajánlat között (leginkább áron aluli értékesítés), az értékbecslő nem hagyja jóvá a megegyezést a felek között. A 80 százalék ugyanakkor nem jelenti azt, hogy a bank valóban ekkora hitelösszeget engedélyez majd. Lehetséges, hogy a finanszírozási arány ennél jóval alacsonyabb lesz.

Ugyanazon követelés biztosítására különböző tulajdoni lapokon nyilvántartott ingatlanokra bejegyzett jelzálogjog. Minden egyes tulajdoni lapon a jelzálogjog bejegyzésnek utalást kell tartalmaznia az egyetemlegességre. Valamennyi a kötelembe bevont ingatlanra azonos összegű jelzálogjogot jegyeznek be.

Az összeg, amely az adós rendelkezésére áll a hitelen túl az önerő. A vonatozó MNB rendelet szerint a bankok jelzáloghitelek esetén a vételár minimum 20 százalékát írhatják elő önerőnek. Ezzel az összeggel az ügyfélnek rendelkeznie kell ahhoz, hogy a vételár fennmaradó részét a bank hitel formájában bocsássa a rendelkezésre. Nem csak a meglévő pénzed számíthat önerőnek: ide tartoznak bizonyos állami támogatások, más kölcsönök vagy megtakarítások is, építési esetén pedig a kifizetett telek ára vagy az építkezés során már kifizetett munkák is beletartoznak ebbe a körbe. 

Az önerő nem szükséges minden hiteligénylésnél, például személyi kölcsönök esetében. Fontos, hogy a pénzintézetek nem feltétlenül adják meg minden esetben a vételár nyolcvan százalékának megfelelő hitelt. Ez az arány a rendeletben rögzített felső határ, a banki gyakorlat ettől eltérhet.

2024-től a fiatal ingatlanvásárlók az első lakásukat akár 10 százalékos önerővel is megvásárolhatják. 

Az értékbecslés során egy hivatalos értékbecslő végez helyszíni vizsgálatot, amely során megállapítja a hitel felvételéhez szükséges fedezetként felajánlott ingatlan vagy ingóság értékét, amelyről hivatalos dokumentumot állít ki. Az értékbecslésen múlhat az is, hogy megkapod-e a jelzáloghitelt.

Mert a közjegyző előtt hitelesített hitelszerződés kapcsán felmerült követelés bírósági eljárás nélkül, közvetlenül is végrehajthatóvá válik.  Magyarul ha nem fizetsz rendesen, a a bank sokkal gyorsabban és egyszerűbben juthat a pénzéhez.

A használatbavételi engedély segítségével a tulajdonos beköltözhet, használatba veheti a felépített ingatlant, mivel arról hatóságilag állapították meg, hogy biztonságos és az előírásoknak megfelelően működnek a berendezések is.. Ennek hiányában nem lehet az ingatlant használatba venni, például beköltözni. A használatba vételi engedély olyan határozat, amely igazolja, hogy a lakás minden helyi építési előírásnak megfelel. Az engedélyt azok után kaphatod meg az építésügyi hatóságtól, hogy az építményről megállapítják annak biztonságosságát és rendeltetésszerűségét. Van lehetőség arra is, hogy különböző szakaszokban, az építmények megépítése után azokról külön állapítsa meg a hatóság, hogy használatba vehetők és biztonságosak. Jelzáloghitel esetén a bankok gyakran a dokumentum meglétéhez kötik az utolsó részlet folyósítását a hitelösszegből. Az engedélyhez kérelmet kell benyújtani.

A hitelfelvételhez meg kell felelned bizonyos személyes tényezőknek, például fontos az életkorod, vagy a megfelelő jövedelemmennyiség. Emellett a fedezetként felajánlott ingatlannak is meg kell felelnie bizonyos feltételeknek, így szükség van: tulajdoni lapra, megfelelő piaci / forgalmi értékre, arra, hogy az ingatlan állapota megfeleljen a tulajdoni lapon szereplő részleteknek, legyen egy jogerős használatbavételi engedélyed, ne legyen az ingatlan ellen bírósági eljárás folyamatban, az ingatlan legyen önállóan forgalomképes, legyen tehermentes, illetve feleljen meg a bank által támasztott értékállósági és eladhatósági feltételeknek.

A hitel kamata kamatfordulókor emelkedhet. Minél rövidebb a kamatperiódus, annál többször történhet ez meg a futamidő alatt

Először is nem választhatsz jelzáloghitelt, ha nincs fedezetnek megfelelő ingatlanod. Ehhez szükség van egy tehermentes ingatlanra. Ha ez megvan, választhatsz lakáscélú és szabad felhasználású jelzáloghitelt. A jelzáloghitel azért kedvezőbb egy fedezet nélküli kölcsönnél, mert alacsonyabb kamatokkal számolhatsz, ugyanis a bank szemében nem vagy olyan kockázatos – legrosszabb esetben ott az ingatlan, amit pénzzé tud tenni. Persze a bank célja nem az ingatlan megszerzése, hanem hogy kamatostul visszakapja a kölcsönadott hitelt törlesztőrészletek formájában, amelyet a havi jövedelmedből tudsz teljesíteni.

Igen. A lakáshitel úgynevezett lakáscélú jelzáloghitel, melynek egyik alapfeltétele az ingatlanfedezet bevonása. Fontos, hogy a fedezetként felajánlott ingatlan tehermentes legyen, illetve a forgalmi értékének (azaz hogy mekkora a piaci ára) el kell érnie az 4-6 millió forintot. Az, hogy mennyi hitelt kaphatsz, a jövedelmed mellett az ingatlan értékétől is függ. A legutolsó szabályozás szerint egy ingatlant forgalmi értékének maximum 80 százalékáig lehet jelzáloggal terhelni.

Már a kölcsön igénylése előtt részletesen tájékozódhatsz a hitelkalkulátorból az egyes ajánlatok igénylésének feltételeiről, az akció feltételeiről, arról, milyen feltételek és díjak mellett lehet előtörleszteni, és hogy milyen induló költségeid vannak. Ezen kívül a kölcsön igénylésekor nagyon fontos alaposan átolvasni a banki hirdetményt, amiben tájékozódhatsz a költségekről – például kezelési költség, kamatok, kamatváltozás, kamatperiódus, a bújtatott feltételekről, illetve az esetleges egyéb költségekről. Itt láthatod előre, ha véletlenül megcsúsznál a törlesztéssel, hogy mekkora büntetőkamatot kell fizetned, illetve azt is, az egyes szerződésmódosítási tételeknek mekkora ára van. Az egyes bankok oldalán legtöbb esetben elérhetők mintaszerződések is, ezeket is érdemes előre tanulmányozni, hogy amikor már élesben nézzük át a saját szerződésünket, ismerős legyen a banki szakszöveg, a részletek és az összes költség.

A lakáshitel teljes összegét kizárólag lakáscélra lehet felhasználni. Ez lehet használt vagy új ingatlan vásárlása, új ingatlan építése, vagy meglévő ingatlan felújítása, korszerűsítése vagy bővítése. A pontos feltételek bankonként változnak.

A jelzáloghitelnek két fajtája van, a lakáscélú, illetve a szabad felhasználású. Lakáscélú jelzáloghitelből finanszírozhatsz lakás- és telekvásárlást, lakásépítést, felújítást, vagy korszerűsítést. A lakáscélú jelzáloghitel maximális futamideje  30 év, azaz ennyi ideig kell fizetned a törlesztőrészleteket. Szabad felhasználású jelzáloghitelből bármire költhetsz, amire szeretnél. Így jobb feltételek mellett kaphatsz kölcsönt, mint az ugyancsak szabad felhasználású személyi kölcsönök esetében, hiszen fedezetként ott az ingatlan, de kevésbé jó feltételek mellett juthatsz hitelhez, mint a lakáscélú jelzáloghitel esetében. A hitelintézet ugyanis így nem tudja ellenőrizni a hitelcélt, és ez nagyobb kockázatot jelent számára. A szabad felhasználású jelzáloghitelek maximális futamideje 30 év. Emellett hitelkiváltásra is felhasználhatod a jelzáloghiteledet. A már meglévő hiteledet jobb feltételekkel rendelkező, olcsóbb hitelre cserélheted. Használd a hitelkalkulátort itt az oldalon, és nézd meg, találsz-e olcsóbb megoldást!

A folyósítási díj vagy folyósítási  jutalék egyszeri kiadás, a hitelfelvétel kezdeti költsége. Hitelintézetenként és hiteltípusonként változó a mértéke. A THM (Teljes hiteldíjmutató) tartalmazza a folyósítási díj vagy jutalék teljes összegét. 

A lakáshitel kamatát több tényező is befolyásolja: 

1. A felvett hitel - magasabb hitelösszegre kedvezőbb kamatot ajánlhatnak a bankok. 
2. Futamidő - hosszabb futamidőre általában kedvezőbb kamatot kapunk 
3. Kamatperiódus - a fix kamatozású hitelek kamata általában magasabb 
4. Kamatkörnyezet - ez jelenleg igen kedvező. 
5. Kockázati besorolás - például minél több havi fix jövedelemmel rendelkezik valaki, annál több kamatkedvezményt kaphat 
6. Kedvezmények teljesítése - jövedelem utaltatása a bankba, biztosítás kötése stb.

Jelzáloghitel felvételkor az ingatlanodnak kétféle értéke van. Egyrészt van forgalmi és van hitelbiztosítéki értéke. A forgalmi érték az a piaci ár, amiért az ingatlan abban a pillanatban eladható. Ezt befolyásolja például az ingatlan elhelyezkedése, az állapota, az, hogy mikor épült, illetve az aktuális -kínálat. A hitelbiztosítéki érték csupán általában a forgalmi érték 70-90 százaléka, és az értékbecslő határozza meg. Az értékbecslő arra is figyel, a jövőben mi befolyásolhatja az ingatlan értékét, így védi ki az esetleges értékcsökkenést. A hitelbiztosítéki érték határozza meg többek között, hogy mekkora kölcsönt fogsz kapni, mert ezen az értéken veszi figyelembe fedezetként a bank az adott ingatlant. És ez az az összeg, amin a bank értékesítheti az ingatlanod, ha nem fizeted a törlesztőrészleteket.

Nem feltétlenül szükséges, ugyanakkor a bankok kedvezményeket adhatnak, ha a lakáshitelt igénylő ügyfél a banknál vezetett folyószámlára utaltatja a jövedelmét illetve a banknál tartja a vagyonát.

A jelzáloghitel esetében fontos előre tisztázni, mi az a hitelcél, amire a kölcsön kell. Ha lakásvásárlásra, vagy felújításra, korszerűsítésre kell a hitel, akkor lakáscélú jelzáloghitelt ajánlott választanod, ennek ugyanis kedvezőbbek a feltételei, mint a szabad felhasználásúnak. Minden másra ott a szabad felhasználású jelzáloghitel. A választás során érdemes eldönteni, mi a legfontosabb számodra, a törlesztőrészletek nagysága, a THM, a futamidő hossza, és az alapján mérlegelni.

Ha hitelkalkulátort használsz, össze tudod vetni a bankok ajánlatait, és úgy rendezheted a találatokat, hogy a számodra fontos szempont szerint rangsorold azokat. 

Fontos, hogy a családi kassza mindenképp, biztonsággal fizetni nélkülözni tudja a törlesztőrészletet minden egyes az adott hónapban. Ha hosszabb futamidőben gondolkozol, alacsonyabb lesz a havi törlesztő, de összességében többet fogsz visszafizetni. És ha úgy alakul, később lesz lehetőséged elő- vagy végtörlesztésre, mert ezek díjainak megfizetésével még mindig jobban járhatsz, mint egy magasabb kamatozású, rövidebb lejáratú hitellel.