A rezsiköltségek emelkedése betett a családi házaknak: egy ilyen ingatlant átlagosan 16,5 millió forintért adtak el 2023 második negyedévében, míg egy évvel korábban még 21,4 millióért. Az átlagos négyzetméterár egy év alatt 17 százalékkal, 173 ezer forintra csökkent. Ha ehhez hozzávesszük az időközben éppen csúcsra járó inflációt is, akkor nagyon jelentős az értékvesztés. Ehhez képest a “rezsivédettebb” társasházi és lakótelepi lakások ára tovább emelkedett.

Úgy tűnik, a családi házak és sorházak a rezsiszabályok módosításának vesztesei. Az ilyen használt ingatlanok ára negyedévről negyedévre csökkent a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) adatai szerint, míg 2022 első negyedévében az átlagos négyzetméterár országosan 215 ezer forint volt, 2023 második negyedévében már 20 százalékkal kisebb, 173 ezer forint. (2022 második negyedévéhez képest 17 százalékkal csökkent a fajlagos ár.)

Az ország valamennyi régiójában és Budapesten is vesztettek értékükből a gyakran több évtizede épült, viszonylag nagyobb alapterületű, gázzal fűtött és energetikai korszerűsítésen nem vagy csak részben átesett családi házak. Az árcsökkenést a vevők erősödő alkupozíciója is magyarázza, hisz tavaly ősz óta a magasba szökő infláció és lakáshitelkamatok következtében jóval kevesebb a vásárló az ingatlanpiacon - és többen, akiknek volt pénze, inkább állampapírba vagy más értékpapírba fektettek -, így az eladók egy idő után kénytelenek voltak árat csökkenteni. 

A lakáseladások száma is esett 2022 második félévétől, tavaly egész évben 19 százalékkal, majd az idei év első negyedévében 36 százalékkal, a második negyedévben pedig 20 százalékkal kevesebb lakás cserélt gazdát, mint egy évvel korábban. A KSH által eddig feldolgozott adatok szerint 2023. első félévben 36,2 ezer lakáseladás történt, amiből 35 ezer használt lakás volt.

A családi házak leértékelődése azért is fájdalmas lehet a tulajdonosoknak, mert eközben a többlakásos és lakótelepi lakások ára emelkedett. Ezeknek kisebb lehet az energiafogyasztása és alacsonyabb a rezsije a családi házakhoz képest. A többlakásos házban lévő lakások átlagos négyzetméterára 2022 első negyedévéhez képest 17 százalékkal (738 ezer forint/négyzetméter), a paneleké 14 százalékkal nőtt (555 ezer forint/négyzetméter) 2023 második negyedévére. (Egy év alatt szerényebb, 9,5 százalékos, illetve 5 százalékos a drágulás.)

Az átlagos négyzetméterárak 2022 negyedik negyedévében jobban csökkentek a gázfűtésű, mint a nem gázfűtésű családi házak esetében, míg – a rezsicsökkentett árat fizető – távhős lakások esetében növekedett az átlagos négyzetméterár az előző negyedévhez képest – állapította meg a Magyar Nemzeti Bank (MNB) 2023. májusban kiadott lakáspiaci jelentésében. A rezsicsökkentett kategóriából kilógó ingatlanok átlagos négyzetméterára több mint 9 százalékkal csökkent 2022 negyedik negyedévében, miközben a rezsicsökkentés fogyasztási határát a jegybank szakértőinek becslése szerint nem túllépő, gázfűtésű ingatlanok esetében stagnáltak a négyzetméterárak az előző negyedévhez képest. Az ilyen lakóingatlanokat tavaly a negyedik negyedévben akár közel 18 százalékkal magasabb áron lehetett eladni, mint a velük más tulajdonságokban megegyező, de az átlagfogyasztásként meghatározott kategóriát túllépő ingatlanokat.

Pest vármegyében volt a legnagyobb árcsökkenés

Budapesten a rezsicsökkentés csökkentésének 2022. július eleji bejelentése után még emelkedni tudott a családi házak ára, majd tavaly az utolsó negyedévben itt is megfordult az irány. Azóta, 2023 második negyedévére 9 százalékkal, 710 ezer forintra mérséklődött a fővárosi fajlagos négyzetméterár.

• Pest vármegyében 2022 első negyedévében még egy kis drágulást mértek a családi házaknál, majd a következő egy évben 19 százalékkal, 341 ezer forintra csökkent a fajlagos ár.
• Komolyabb árcsökkenés látszik 2022. második negyedév és 2023. második negyedév között a Dél-Dunántúlon (amely Baranya, Somogy és Tolna vármegyét fedi le) és az Észak-Alföldön (Hajdú-Bihar, Jász-Nagykun-Szolnok, Szabolcs-Szatmár-Bereg) 18-18 százalékkal,
• valamint a Dél-Alföldön (Bács-Kiskun, Békés, Csongrád-Csanád) 17 százalékkal.
• Észak-Magyarországon (Borsod-Abaúj-Zemplén, Heves, Nógrád) 6 százalékkal, a Közép-Dunántúlon (Fejér, Komárom-Esztergom, Veszprém) pedig valamivel több, mint 7 százalékkal csökkent egy év alatt a fajlagos ár.
• A legjobban Nyugat-Dunántúl (Győr-Moson-Sopron, Vas és Zala) tartotta magát, ott egy év alatt alig 3 százalékkal ment lejjebb a családi házak átlagos négyzetméterára.

Aki eladott, csökkentette az árat

A négyzetméterárak mellett az is jól jelzi a piac visszaesését, hogy az eladott házak átlagosan mennyiért keltek el. Ebből pedig az látszik, hogy nem csupán a négyzetméterárakból kellett visszavenni az eladóknak a sikeres értékesítéshez, hanem eleve a kisebb értékű ingatlanokat keresték. Egy családi ház átlagára 2023 második negyedévében – alacsony tranzakciószám mellett - országosan 16,5 millió forint volt, ami 2,3 millióval kisebb, mint az első negyedévi átlagár. (Egy évvel korábban még 23 százalékkal magasabb áron, átlagosan 21,4 millió forintért keltek el az ilyen ingatlanok a KSH adatai szerint.)

Budapesten 2022. harmadik negyedévben még pár százezer forinttal nőtt az átlagár 91 millió forintra, majd megfordult a trend, és 2023 második negyedévében már „csak” átlagosan 70 millió forintba került egy fővárosi családi ház (ez 23 százalékos csökkenés háromnegyedév alatt.)

Pest vármegyében az idei második negyedévben megállt az árcsökkenés, és százezer forinttal már ismét emelkedett az első negyedévhez képest, 36 millió forintra. Tavaly a második negyedévben viszont jóval többet, átlagosan 46,9 millió forintot kértek egy Pest megyei családi házért.

A többi régióban az idei második negyedévben is folytatódott kisebb-nagyobb mértékben az árak mérséklődése.

• A Közép-Dunántúlon 25,5 millió forintért cserélt gazdát átlagosan egy családi ház az idei második negyedévben, míg egy évvel korábban 28,9 millióért.
• A Dél-Dunántúlon 3,5 millióval magasabb volt 2022 második negyedévében az átlagár, mint az idén a második negyedévben, amikor is 13,2 millió forint.
• A Nyugat-Dunántúlon 23,1 millióba került átlagosan egy családi ház 2023. második negyedévben, míg egy évvel korábban 25,2 millióba.
• A Dél-Alföldön az idei második negyedévben átlagosan 10,5 millió forintot kértek egy családi házért, 2,5 millióval kevesebbet, mint negyedévvel korábban, és 3,5 millióval kevesebbet, mint egy évvel korábban.
• Az Észak-Alföldön az átlagár 10 millió forint volt 2023 második negyedévében, míg egy évvel korábban 13 millió forint. 
• Észak-Magyarországon 1,1 millió forinttal kértek kevesebbet - 11,2 millió forintot - most a második negyedévben egy családi házért, mint egy évvel korábban.