A tavalyi év végétől a gazdasági helyzet javulásával élénkült a lakáspiac Magyarországon, az árak ismét emelkednek, a lakáshitelezés beindult. A CSOK Plusz otthonteremtési támogatás főként a nagyértékű, fővárosi használt lakások megvásárlását segíti, az új gyermeket nem vállaló, átlagos jövedelmű, kétgyermekes családok számára viszont lényegesen romlott a lakáshoz jutás esélye a támogatási rendszer átalakítása után – derül ki az MNB friss lakáspiaci jelentéséből.

Magyarországon tavaly mintegy 123 ezer lakáseladás történt, ami 21 százalékkal kevesebb az előző évinél. A forgalom az utolsó negyedévben már élénkült, 2024 első negyedévében pedig országosan 30 százalékkal bővült az adásvételek száma az előző év azonos időszakához képest – állapította meg a Magyar Nemzeti Bank (MNB) májusi lakáspiaci jelentése. A tavalyi első negyedéves alacsony bázishoz képest a forgalom Budapesten 55 százalékkal, a megyei jogú városokban 41 százalékkal, a többi városban 21 százalékkal, a Falusi CSOK-ra jogosult településeken viszont csak 10 százalékkal nőtt 2024 első negyedévében.

A reálbérek nőttek, a kamatok csökkentek

A lakáspiaci folyamatokat kedvezően befolyásolta, hogy 2023 végétől az infláció mérséklődésével a reáljövedelmek emelkednek, a hitelkamatok csökkentek, a foglalkoztatottság magas és javult a fogyasztói bizalom. A lakáseladások számának növekedéséhez hozzájárultak a Falusi CSOK otthonteremtési támogatás év elejétől elérhető magasabb összegei és a CSOK Plusz kamattámogatott hitel bevezetése is – mondta el a jelentés ismertetésekor Nagy Tamás, az MNB Pénzügyi rendszer elemzése igazgatóságának vezetője. 

Beindult a CSOK-hatás a hitelpiacon

A kereslet növekedésével a lakáshitelezés is beindult, tavaly egész évben 50 százalékkal csökkent a hitelszerződések volumene. A 2024 első két hónapjában megkötött szerződések értéke az egy évvel korábbi szint több mint duplájára emelkedett. A megújult otthonteremtési támogatásokkal (Falusi CSOK és CSOK Plusz) az átlagos hitelösszegek is megugrottak. Az első negyedévben a CSOK Plusz hitelek átlagos szerződéses összege 24,5 millió forint volt, és jelentős részüket használt lakás vásárlásához igényelték. E hitelek nélkül a használt lakásokra felvett hitelek átlagösszege 15 millió forint lett volna februárban.

Az új, piaci lakáshitel-szerződések 83 százalékát már a 7,3 százalékos THM-plafon alatti hitelköltséggel kötötték meg a bankok. (A legalább 5 évre kamatfixált lakáshiteleket átlagosan 6,9 százalékos THM-mel kínálták februárban a bankok, az átlagos hitelkamat pedig 6,7 százalék volt.)

Kiderült, kik a CSOK-átalakítás vesztesei

A 15-50 millió forintos, államilag kamattámogatott hitel felvételét lehetővé tevő CSOK Plusz 2024-es bevezetése a nagy értékű, így többek között a fővárosi használt lakások esetében javítja érdemben a lakásvásárlás elérhetőségét. Az új gyermeket nem vállaló, átlagos jövedelemmel rendelkező kétgyermekes családok számára azonban lényegesen romlott az elérhetőség a CSOK átalakítása után, ezért számukra mind egy új lakás, mind pedig egy átlagos budapesti használt lakás hitel segítségével történő megvásárlása túlzott pénzügyi kifeszítettséggel járna – állapították meg az MNB szakértői.

A hazai bankok a második és a harmadik negyedévben - változatlan hitelfeltételek mellett - a lakáshitelek iránti kereslet további erősödésére számítanak.

Visszatért az áremelkedés a lakáspiacon

A lakásárak 2023-ban nagyrészt stagnáltak, a kereslet élénkülésével az év végére már 5,8 százalékos (infláció alatti) áremelkedést mértek éves szinten. Az inflációt is figyelembe véve ugyanakkor 1,8 százalékkal csökkenhetett a lakások reálértéke. Az idei első negyedévben a nominális áremelkedés üteme – az MNB lakáspiaci árindexe szerint - tovább gyorsulhatott 7,2 százalékra, Budapesten 6,1 százalékra.

A lakásárak makrogazdasági fundamentumokhoz viszonyított túlértékeltsége a 2022-ben megfigyelhető 24 százalékos csúcshoz képest jelentősen enyhült. Tavaly országosan 12 százalék körül stagnált a túlértékeltség mértéke. Az MNB szakértőinek becslése szerint Budapesten a lakáspiacot tavaly már nem jellemezte túlértékeltség (!).