Két hét múlva kerül sor a felsőoktatási felvételi ponthatárok kihirdetésére, amikor is több tízezer diák tudja majd meg, hogyan alakul az élete az ősz beköszöntével. A ponthatárok kihirdetését követően jellemzően az ingatlanpiacon is nagy mozgolódás kezdődik, elvégre az otthonuktól távol továbbtanulók számára alapvető kérdéssé válik a lakhatás megoldása. A kollégiumon kívül gondolkodók számára felmerül a kérdés, hogy mi éri meg jobban anyagilag – lakást venni vagy bérelni? Nos, nagyon úgy tűnik, hogy venni, a példaszámítások alapján az egyetemi évek végére így akár közel kétszer annyi pénz is maradhat a zsebünkben, mintha bérelnénk.

Július 23-án hirdetik ki a felsőoktatási felvételi ponthatárokat. Közeleg tehát a nap, amikor diákok tízezrei fogják megtudni, hogyan alakul az életük szeptembertől. Azon diákok, akik nem jutnak be a kollégiumokba, ugyanakkor a nagy távolság miatt a családi házból sem tudják megoldani az órákra való bejárást, augusztus folyamán kénytelenek megoldani a lakhatás kérdését. Az ő esetükben a legnagyobb dilemmát az okozza majd, hogy vajon lakást venni vagy bérelni éri-e meg jobban.

Bérleti díjak vs. törlesztőrészletek

A bérleti díjak és a lakásárak tekintetében hatalmas különbségeket tapasztalhatunk Budapest egyes kerületei, illetve a különböző vidéki városok, települések között. A legolcsóbb fővárosi kerületekben jelenleg úgy 200 ezer – 220 ezer forintért, míg az olyan egyetemi városokban, mint mondjuk Szeged vagy Pécs, úgy 180 ezer – 195 ezer forintért vagy akár még többért bérelhetünk ki egy 50 négyzetméteres lakást. A legdrágább fővárosi kerületekben pedig akár 305 ezer – 355 ezer forintot is elkérhetnek egy hasonló méretű lakásért.

Ugyanakkor a lakásvásárlók is igen magas árakkal szembesülhetnek – ugyancsak 50 négyzetméteres alapterületet feltételezve a legolcsóbb fővárosi kerületekben úgy 48,3 millió - 53,3 millió forintba, míg a legdrágábbakban 81,7 millió - 104,3 millió forintba kerülnek a szóban forgó lakások. Szegeden és Pécsen pedig 44,5 millió - 47,2 millió forintot is elkérhetnek egy 50 négyzetméteres lakásért.

Amennyiben az olcsóbb budapesti lakásárakból indulunk ki, körülbelül 50 millió forintért kaphatnánk egy 50 négyzetméteres lakást. Ha a tranzakció során csupán a főszabály szerint minimálisan elvárt 20% önerőt feltételezzük, úgy a megvásárlásához további 40 millió forint hitelre lenne szükségünk, amelynek 20 éves futamidő esetén 293 ezer forinttól indulna a havi törlesztőrészlete – legalábbis a jelenleg elérhető legolcsóbb piaci ajánlat esetében.

Mint már említettük, a legolcsóbb fővárosi kerületekben 200 ezer – 220 ezer forintért bérelhetünk egy 50 négyzetméteres lakást – amennyiben ezek átlagából, tehát 210 ezer forintból indulunk ki, úgy elmondható, hogy bérelni még a legolcsóbb jelzáloghitelhez képest is havonta 83 ezer forinttal olcsóbb. Ennek ellenére mégsem biztos, hogy a bérlők járnak jobban, és nem a vásárlók.

Mi a helyzet hosszabb távon?

Tehát, mint fentebb már említettük, az egyik oldalon havi 210 ezer forintos havi bérleti díjból, míg a másik oldalon havi 293 ezer forintos törlesztőrészletből indulunk ki, feltételezve, hogy Budapest egyik olcsóbb kerületében bérlünk, illetve vásárolunk lakást. A vásárlásnál 50 négyzetméteres, 50 millió forintos lakást feltételezünk, amelynek megvásárlásához minimálisan elvárt 20%-os önerővel rendelkezünk.

Érdemes megjegyezni, hogy 2024. január 1-től 10%-os önerő mellett is lehetséges a hitelfelvétel, amennyiben az adósok 41 évnél fiatalabbak és nem rendelkeznek 50%-ot elérő lakástulajdonosi részesedéssel. A felsőoktatásban részt vevő diákok azonban aligha rendelkeznek terhelhető jövedelemmel – ha a család úgy is dönt, hogy lakást vesz számára az egyetemi évekre, akkor is jellemzően a szülők lesznek az adósok, ők pedig valószínűleg nem fognak megfelelni a 10%-os önerő feltételeinek. Ezért számoltunk a továbbiakban mi is 20% önerővel. (Ugyan a kormány a múlt héten bejelentette az ugyancsak 10% önerővel operáló ún. Otthon Start Programot, ám annak még nem ismert minden részlete, továbbá a szülők hitelfelvétele esetén valószínűleg nem az első lakás megvételéről lesz szó. Tehát emiatt ugyancsak nem tartottuk indokoltnak, hogy ne 20% önerőből induljunk ki.)

Ha ezek alapján felveszünk 40 millió forintot 20 évre, azzal a kitétellel, hogy az ingatlanra csak a felsőoktatásban eltöltött 5 évben van szükség, utána eladható. Láthattuk, hogy az első évben havonta 83 ezer forinttal többe kerül a hitel törlesztője, mintha bérelnénk – ez az első évben közel 1 millió forint plusz kiadást jelent. Sőt mi több, a hitel felvételekor ugyebár be kell forgatni az ingatlanba 10 millió forintot, így az első évben több mint 13,5 millió forintot kellene az ügyletre fordítaniuk a vásárlóknak, míg a bérlőknek csak valamivel több mint 2,5 millió forintot.

Csakhogy a jelenleg elérhető piaci lakáshitelek kamatperiódusa legkevesebb 5 év, tehát a felsőoktatásban eltöltött évek alatt a hitel törlesztőrészlete fixen 293 ezer forint marad. Ezzel szemben a bérleti díjak szinte biztosan emelkedni fognak. Hogy mennyivel, az persze a jövő zenéje – mi most évi 6,5%-os lakásár- illetve bérletidíj-emelkedéssel számoltunk. Ez alapján az ötödik évben már meghaladná a 270 ezer forintot a havi bérleti díj, így éves szinten már csak 274 ezer forinttal kerülne többe a hitel törlesztése.

Ötéves időtávon tehát végig a bérlés marad az olcsóbb, jóllehet az előnye sokat csökken az időszak végére. Fontos különbség azonban, hogy hitelfelvétel esetén egyúttal egy befektetést is eszközöltünk, hiszen az albérletárak emelkedésével párhuzamosan jó eséllyel az ingatlan értéke is emelkedik.

Amennyiben az ingatlanárak emelkedésénél is évi 6,5%-ot feltételezünk, úgy elmondhatjuk, hogy a most 50 milliós ingatlan az egyetemi évek végére 68,5 millió forintot fog érni. A tőketartozásunk ekkorra már csak 33,9 millió forint lenne, így ha a lakást az egyetem/főiskola végeztével eladjuk, a hitelt pedig végtörlesztjük, úgy a zsebünkben marad közel 34,6 millió forint, miközben az elején csak 10-et fektettünk be. Ha ebből le is vonjuk azt a bő 3,2 millió forintot, amivel az 5 év alatt a havi törlesztő drágább volt az összesen kifizetett bérleti díjnál, akkor is elmondhatjuk, hogy a végén háromszor annyi pénzünk lesz, mint az ingatlan megvásárlásakor.

Ezzel szemben a bérlés mellett döntők 5 év alatt kifizetnek közel 14,4 millió forintot bérleti díjra, amiből értelemszerűen semmit sem kapnak vissza.

Mi van akkor, ha bérlünk és befektetünk?

Jogosan vetődhet fel a kérdés, mi van akkor, ha a család rendelkezik a fent önerőnek szánt 10 millió forinttal, ám ennek ellenére a bérlés mellett dönt, míg a 10 millió forintot, illetve a későbbiekben az törlesztőrészlet és a bérleti díj különbözetét befekteti. Amennyiben itt is 6,5% éves hozamot feltételezünk, úgy azt mondhatjuk, hogy az első évben 10 millió plusz 996 ezer (83 ezer * 12) forintot tudunk befektetni, ami kamatos kamattal számolva az ötödik év végére megközelíti a 15,07 millió forintot.

A következő években már csak a törlesztő és a bérleti díj egyre csökkenő különbözetét tudjuk befektetni, ráadásul egyre rövidebb időre, így a végösszeg az ötödik év végén kevesebb, mint 17,8 millió forint megtakarítás lesz. Láthattuk, hogy az előző verzióban közel 34,6 millió forintunk lenne az ingatlan eladása és a hitel végtörlesztése után, tehát közel kétszer annyi pénzünk lenne, amennyiben a vásárlás mellett döntenénk.

Nagyon konzervatív becslés az évi 6,5%

Ingatlanbefektetések esetén hagyományosan évi 5-6%-os hozammal szokás számolni – ehhez képest a mi 6,5%-os becslésünk még soknak is tűnhet. Igen ám, ám ha a magyarországi ingatlanpiac elmúlt évtizedben végbement szárnyalásából indulunk ki, akkor viszont éppen az ellenkezője látszik – valójában nagyon is szerények a várakozásaink. Az Eurostat adatai szerint ugyanis a hazai ingatlanpiacon a 2024-es ingatlanárak 209,5%-kal múlták felül a 2015-ös árakat, ami évente átlagosan 13,37%-os áremelkedést jelentett. Összehasonlításképp – az európai uniós átlag ugyanezen időszakban mindössze 53,4% volt, ami éves szinten csupán 4,86%-os áremelkedést jelentett.

Amennyiben a következő öt évre is ilyen magas, évi 13,37%-os áremelkedéssel számolunk, úgy valójában csak az első három évben lenne olcsóbb bérelni, mint hitelt törleszteni – a havi bérleti díj a negyedik évben már 306 ezer, az ötödikben pedig már 347 ezer forint lenne. Ez az utolsó két évben összesen 866 ezer forint plusz kiadást jelentene a még mindig fixen 293 ezer forintos törlesztőrészlethez képest. Ekkor pedig az előbb felvázolt „van pénzem, de mégsem veszek” forgatókönyv még kedvezőtlenebbül alakulna, hiszen az utolsó két évben nemhogy hozamra nem számíthatnánk, de még veszteség is érne minket – ekkor az ötödik év végéig felhalmozott pénzünk nem érné el a 15,4 millió forintot.

Ezzel szemben az 50 millió forintért megvásárolt lakás értéke meghaladná a 93,6 millió forintot, így az ötödik év végén a lakás eladása és a fennálló 33,9 millió forintos tőketartozás visszafizetése után több mint 59,7 millió forint maradna a zsebünkben.

Fontos hangsúlyozni, hogy a fenti számítások csupán a jelenleg érvényes paraméterekből kiindult, most éppen reálisnak látszó feltételezéseken alapulnak. Azok alapján azonban egyértelműnek tűnik a helyzet – aki teheti, az inkább vásároljon. Annál is inkább, mert a szeptemberben induló Otthon Start Program keretein belül felvehető kedvezményes hitel maximális összege 50 millió forint lesz, így várhatóan éppen a példánkban is szereplő, viszonylag olcsó, használt lakások árát fogja majd felhajtani. Mindez persze megint csak azt engedi sejtetni, hogy a 13,37%-os éves lakásár-emelkedés lehet, hogy közelebb fog állni a valósághoz, mint a 6,5%.