Nem terjedt el még széles körben a jelzáloghiteleknél fedezetként bevont ingatlanok egyszerűsített, statisztikai alapú értékbecslése. Vannak bankok, amelyek két év alatt sem vezették be. A kormány ügyfelenként 30-50 ezer forintos spórolást várt az intézkedéstől. Az értékbecslési díjjal szinte állandóan akcióznak a bankok.

„Széles körben díjmentessé válhat az ingatlanok értékbecslése, ezt a jövőben a hitelezési ügyek egyharmadában egy erre a célra létrehozott adatbázis alapján végezhetnék el a bankok. Így egy-egy ügyfél 30-50 ezer forint megtakarítást érhet el” – jelentette be Varga Mihály pénzügyminiszter 2020 novemberében egy pénzügyek intézését könnyítő, hat pontos javaslatcsomag részeként. A Magyar Nemzeti Bank (MNB) és a Pénzügyminisztérium (PM) 2021 februárjában tette lehetővé rendeletek módosításával, hogy a bankok a hitelfedezeti mutató számításához az ingatlan forgalmi értékét és ez alapján a hitelbiztosítéki értékét statisztikai alapú értékbecsléssel is megállapíthassák. Az egyszerűsített, helyszíni szemle nélküli értékbecslés bevezetésével a hitelezési folyamatot kívánták gyorsítani és költséghatékonyabbá tenni.

A bankok egyelőre a jelzáloghitelezési ügyek jóval kevesebb mint harmadában alkalmazzák a statisztikai értékbecslést, vannak hitelintézetek, amelyek még be sem vezették – derül ki a Bank360.hu-nak válaszoló pénzintézetek tájékoztatásából. Ennek oka egyrészt az, hogy az új módszer területileg és ingatlanméret szempontjából is korlátozottan használható, és az ez alapján igényelt hitel összege legfeljebb a felajánlott ingatlan értékének 60 százaléka lehet (a jelzáloghiteleknél megszabott és hagyományos értékbecsléssel elérhető 80 százalék helyett). 

Másrészt az ügyfelek nagy része inkább részletesebb, helyszíni szemle alapján készült szakértői véleményt kér az egyszerűbb, statisztikai módszerrel készült értékmeghatározás helyett. A helyszíni értékbecslés főként akkor hasznos, ha az adott ingatlan jobb műszaki állapotú vagy extrákkal felszerelt, mint a környezetében lévő, összehasonlításként szolgáló lakások, így az magasabb értékre taksálható.

Az UniCredit és az Erste jelenleg nem használja a statisztikai alapú értékbecslést új hitelek kihelyezésénél, az utóbbi idén tavasszal tervezi bevezetni. A Takarék-csoport már 2020 őszén bejelentette, hogy egy saját, automatizált értékbecslési módszert dolgozott ki. A K&H, az OTP és a Raiffeisen bankok tapasztalatai szerint gyorsabb és olcsóbb a statisztikai értékbecslés, mint a helyszíni szemlés. A Raiffeisen észrevétele szerint ugyanakkor a hitelfelvételi folyamatot eddig sem lassította a hagyományos értékbecslés - amely néhány napot vesz igénybe -, mivel a hiteligénylés részfolyamatai (értékbecslés, bírálat, stb.) régóta párhuzamosan zajlanak.

Drága is meg nem is

Az MNB szakértőinek 2021-es becslése szerint évente 20-30 ezer ügyfél esetében lenne lehetőség statisztikai alapú értékbecslés elvégzésére. “A hagyományos értékbecslés 30 ezer forintos díjának új módszer miatti, a bankok által várt 50 százalékos csökkenése esetén ez a lakáshitel-felvevőknél évente akár 300-450 millió forint közvetlen megtakarítást eredményezhet” – írták az MNB elemzői tanulmányukban.

A lakóingatlanok helyszíni értékbecslési díja ma már átlagosan 40 ezer forint körül alakul, míg a statisztikai értékbecslés ennél olcsóbb, a 40 százaléka lehet, ha épp nem ingyenes. Az értékbecslési (fedezet értékelési) díjjal ugyanakkor a bankok nagyon gyakran akcióznak, azaz a díjat részben vagy teljesen elengedik, illetve jóváírják (visszatérítik) hitelfolyósításkor az ügyfélnek. (A Bank360 Lakáshitel kalkulátorán a banki ajánlatok „Információ” fülére kattintva lehet részleteket megtudni az aktuális akciókról.)

Mást vártak az értékbecslők

Kritizálta két évvel ezelőtt a statisztikai értékbecslési módszer bevezetését a Magyar Ingatlanközvetítők és Értékbecslők Szakmai Szervezete (MIÉSZ): „adatbázisból tendenciákat, statisztikákat lehet kimutatni - de ez nem értékbecslés és nem is elég alap a megfelelő fedezet biztosítására”. Azt is feltételezték, hogy a bankok nem fogják átadni a külső értékbecslőn és helyszíni szemlén „nyert” összeget a hitelfelvevőknek, viszont cserébe elveszik több ezer ember munkáját. 

Az azóta eltelt időben azonban nem igazolódott be a félelmük, nem lett kevesebb a munkájuk. „Tudomásunk szerint nem váltotta ki a helyszíni bejárást az íróasztali vagy automata elemzés eddig. Tagjaink nem jeleztek erre vonatkozóan változást, úgy tűnik, hogy a bankok inkább a kontrolling téren alkalmazzák a statisztikai értékbecslést” - tájékoztatta a Bank360.hu-t a MIÉSZ képviseletében Békési Béla, hozzátéve, hogy ők korábban a tendenciát kifogásolták, nem a módszer alkalmazását.

Mikor használható a statisztikai értékelés?

A PM rendelete szerint új hitel kihelyezésénél a hitelező akkor állapíthatja meg statisztikai alapú értékelési szakvélemény alapján az ingatlan hitelbiztosítéki értékét, ha

• az ingatlan lakásként nyilvántartott lakóingatlan,
• a lakás alapterülete legfeljebb 150 négyzetméter,
• az ingatlan Budapesten, megyeszékhelyen, megyei jogú városban vagy a budapesti agglomeráció területéhez tartozó településen található,
• az értékmegállapítást megelőző naptári évben az adott településen – Budapesten az adott kerületen belül - legalább tíz, egymástól fajlagos árában legfeljebb 30 százalékkal eltérő ingatlan-adásvételre sor került,
• a felvenni kívánt hitel összege nem haladhatja meg az ingatlan hitelbiztosítéki értékének 60 százalékát.

Az ingatlan értékeléséhez 30 napnál nem régebbi tulajdoni lapot kell benyújtani az ügyfélnek.

Refinanszírozási célú hitelnél (adósságrendezésnél, hitelkiváltásnál) kissé szélesebb körben alkalmazhatják a bankok a statisztikai értékelést az ingatlan hitelbiztosítéki értékének meghatározásához: 150 négyzetméternél nagyobb lakóingatlan esetében is, amely városban, a budapesti agglomerációban, vagy a Balaton kiemelt üdülőkörzetéhez tartozó településen található, ahol az értékmegállapítást megelőző egy évben legalább öt ingatlan-adásvételre sor került.

Egynapos értékbecslés

A K&H Bank alkalmazza a statisztikai értékbecslést, mind az új hitelek kihelyezésénél, mind a rendszeres ingatlan-újraértékelés során. Miután az új hitel kihelyezésekor az alkalmazhatóság köre limitálásra került, így emiatt a részarány alacsonyabb ebben a folyamatban – tudtuk meg a pénzintézettől, amely a NAV tranzakciós adatbázis ingatlanadatait használja az értékbecslés elkészítéséhez.

A K&H-nál akár napon belül sor kerülhet ezzel a módszerrel a hitelezés alapjául szolgáló biztosíték értékmeghatározására. Ez nem jelent további költséget az ügyfélnek. A bank tapasztalatai szerint a statisztikai értékbecslés gyorsabb és költséghatékonyabb, az ügyfelek számára kedvezőbb megoldást jelent. Ha mégis helyszíni értékbecslést kérnek, akkor bizonyos esetekben lehetőséget biztosítanak arra az értékbecslési díj megfizetése mellett.

Visszajár a díj

Az Erste Bank idén tavasszal tervezi bevezetni a statisztikai alapú értékbecslést. Jelenleg az ügyfelek helyszíni értékbecslést fizetnek, amelynek díját minden esetben jóváírják a részükre – tájékoztatott az Erste Bank.

A statisztikai alapú értékbecslést az UniCredit Bank jelenleg kizárólag a meglévő fedezeti portfólió újraértékelésénél alkalmazza. Emellett folyamatosan vizsgálja a módszer jogszabályi kereteit, alkalmazhatóságát az új hitelkihelyezésnél, valamint az ehhez kapcsolódó előnyöket és kockázatokat. Az UniCredit visszatéríti az értékbecslés díját hitelfolyósításkor a lakossági ügyfeleinek.

Van, ahol bejött

Az OTP Bank a hazai pénzintézetek közül elsőként valósította meg ezt az új ingatlanértékelési módszert. Ha az ügyfél által megvásárolni kívánt ingatlan megfelel a jogszabályban megfogalmazott feltételeknek, az ügyintézők a helyszíni szemle nélküli értékbecslést ajánlják fel az ügyfeleknek a hitelintézet fiókjaiban – tudtuk meg az OTP-től. A szolgáltatással a bank már a hiteligény benyújtásakor meg tudja állapítani az ingatlan értéke alapján adható hitelösszeget. A teljes hiteligénylési folyamat így akár egy héttel gyorsabb lehet.

A statisztikai értékbecslés alacsonyabb költsége vonzó az ügyfelek számára, az OTP Bank most egy akció keretében díjmentesen biztosítja a szolgáltatást - közölték.

Szemügyre veszik

A Raiffeisen Bank tavaly októberben vezette be az új hitelkihelyezéseknél a statisztikai alapú értékmeghatározást. (A portfólió három évenkénti átértékelésére már több mint 15 éve használják, de arra más modellt alkalmaznak.) Az eddigi tapasztalatok alapján az újonnan beérkező igények 8-10 százalékára nyújt megbízható megoldást a statisztikai értékbecslés - közölte a Raiffeisen. A módszernek vannak természetesen korlátai, hiszen a lakás műszaki állapotának, elhelyezkedésének eltérése akár 15-20 százalékos vételár-különbséget is okozhat épületen belül. 

Az ügyfelek többsége a helyszíni szemlén alapuló értékbecslést részesíti előnyben, mert szeret egy részletes szakértői véleményt látni a célingatlanról - osztotta meg tapasztalatait a bank.

Kikérhető adat a NAV-tól

Az MNB a statisztikai értékbecslés alkalmazásának kiterjesztése mellett egy központi értékbecslési adatbázis felállítását is ajánlotta – a jegybank elemzői korábbi tanulmányukban egy több adatbázisra támaszkodó új adatbank létrehozását javasolták, amely tartalmazza az ingatlanokra jellemző, statisztikai értékbecsléshez szükséges adatokat. Ilyen új adatbázis nem jött létre, a bankok a Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV) tranzakciós adatbázisát használják a számításaikhoz.

A NAV országos adatbázist működtet az ingatlanátruházásokhoz kapcsolódó illeték mértékének megállapításához, ez tartalmazza az ingatlanok értékadatait és főbb jellemzőit. Ebből az adatbázisból bárki kérhet adatokat díjfizetés ellenében. Az adatszolgáltatás alapdíja 7500 forint, ezen felül ingatlanonként 25 forintot kell fizetni – ez tartalmazza az illetékkiszabás alapjául szolgáló, forintban meghatározott forgalmi értéket és az ingatlan négyzetméterben meghatározott alapterületét. Részletes adatszolgáltatással – amely a NAV helyszíni szemléjén felvett adatok alapján történik - az alapdíjon felül ingatlanonként 110 forintot kell fizetni. Ezzel egyebek mellett az ingatlan környezetéről, az állapotáról és energiaellátásáról is szerezhető információ.