A Magyar Nemzeti Bank legfrissebb lakáspiaci jelentése alapján végéhez közelít a lakáspiac szárnyalása. A második negyedévben Budapesten egyértelműen lankadt a vásárlási kedv, kevesebb lakás épült, kevesebb lakás cserélt gazdát és csökkent az áremelkedés üteme. 

Budapesten elérte a piac a zenitet

Országos szinten ugyan nincs még gond a lakáspiacon: a második negyedévben is növekedő ütemben emelkednek az árak, az előző év végi 16,3 százalék után a második negyedévben 17,1 százalékkal drágultak a lakások év per év alapon. Nem mondható el ugyanez Budapestről: a második negyedévben a drágulás év per év alapon már csak 22,5 százalék volt a 2018 év végi 24,8 százalékhoz képest. Ez a tendencia folytatódni fog az MNB várakozása szerint, Budapesten 19,3 százalékos nominális drágulás várható, és a csökkenés már országos szinten is megmutatkozik: 15,5 százalékos emelkedést várnak a harmadik negyedévben.

A befektetési célú vásárlók más aranytojást tojó tyúkra leltek, egyebek mellett ennek tudható be, hogy a tranzakciószám Budapesten zuhanni kezdett a második negyedévben. Az sem kedvez a keresletnek, hogy az áremelkedéssel egyre kevésbé tud lépést tartani a bérnövekedés egyébként folyamatosan bővülő üteme: egyre hosszabb ideig kell dolgozni egy átlagos lakás kifizetéséért, és a fizetés egyre nagyobb hányadát viszi el az albérleti díj. Mindeközben az új lakások áfakedvezménye megszűnik jövőre, emellett jelentős költségnyomás nehezedik a beruházókra a munkabérek emelkedése és az alapanyagok drágulása miatt is. A munkaerőhiány kritikus szintjére utal, hogy az újlakás-építések több mint fele csúszásban van. 

Kőként zuhant a tranzakciószám

Az sem szépíti meg ezeket a számokat, ha az adatok részletezését nézzük át. Az első félévben országos szinten 5,2 százalékkal csökkent a tranzakciók száma, ami nem jó hír, hiszen ez azt mutatja, hogy a kereslet lankadni kezdett. A falvakban még látszik némi növekedés - hat százalék - ám ez a teljes lakáspiacot szemlélve nem bír nagy jelentőséggel. Budapesten a helyzet különösen rossz: az első hat hónap alatt 29 százalékkal esett a tranzakciószám, a második negyedév adatait nézve azonban a visszaesés drasztikus, 46 százalékos. 

Az okok

A csökkenés hátterében több tényező is áll. Egyrészt a budapesti ügyletek jelentős része befektetési célú. S míg 2018 második felében a tranzakciók több mint felét jelölték meg ezzel a címkével, addig ez az idén az első hat hónapban már kevesebb, mint 40 százalék volt. A jelentős visszaesés annak köszönhető, hogy a rendkívül kedvező kamatozású állampapír (MÁP+) brutális arányban szívott el forrást az ingatlanbefektetésektől. 

Másrészt jóval nehezebb lett a lakáshoz jutás esélye. Egyebek mellett a befektetési célú ügyletek, de általában a megugró kereslet révén a lakásárak és albérlet árak jelentős mértékben emelkedtek. Nagyságrendileg a reálbérek év per év alapon 4,5 százalékkal bővültek, miközben a lakásárak reálértelemben majd 13 százalékkal emelkedtek. Ez azt jelenti, hogy folyamatosan nyílik az olló a bérek és a lakásárak esetében.

Fiataloknak 15 év kell

Az adott térség átlagkeresetét egy átlagos, 75 négyzetméteres lakás árával összevetve vidéken majdnem hét év átlagkeresetből jön ki egy lakás ára, ugyanez Budapest peremkerületeiben több mint kilenc, a belső kerületekben 13 év. Vagyis hiába magasabbak a bérek a fővárosban, a lakásárak arányosan sokkal magasabbak. Még rosszabb a helyzet, ha a 20-30 év közötti fiatalokra fókuszálunk. Esetükben alacsonyabb bérrel kell számolni, viszont első lakásként nem is 75, hanem csak 60 négyzetméteres ingatlannal számolt a jegybank. Ehhez képest vidéken hét, a peremkerületekben 11, a belső kerületekben pedig több mint 15 évi bér kell a lakás megszerzéséhez. 

Az albérletek esetében sem sokkal jobb a helyzet. Budapesten az átlagbérnek 78 százalékát viszi el az átlagos albérleti díj egy háromszobás és több, mint felét egy egyszobás lakás esetében. A nagyobb lakás esetében az is beszédes, hogy a fennmaradó, nagyjából 20 százaléknyi bér mire elég. Ez Budapesten vásárlóerőparitáson 290 euró, ami az egyik legalacsonyabb az EU-ban. Hasonló a helyzet Athénban, Rómában és Londonban, sokkal rosszabb a helyzet Lisszabonban, ahol átlagbérből nem is lehet kifizetni egy háromszobás albérletet. Sokkal jobb azonban a helyzet a környező országok fővárosaiban - Bukarestben és Varsóban is többet ér a lakbéren felül megmaradt összeg.

Építkezési stop

Nem szárnyalnak a beruházások sem. Az átmeneti csökkentés után jövőre ismét 27 százalék lesz az új lakások áfája, ami egyértelműen visszaveti a keresletet. Emellett a beruházóknak szembe kell nézniük azzal, hogy a munkaerő-költségeik jelentősen emelkedni fognak a munkaerőhiány miatt, emellett pedig az alapanyagok ára is növekedni fog. A beruházók összességében árnyomás alá kerülnek, ami a lanyhuló kereslet miatt a beruházások csökkenéséhez vezet.

Az idén az első felében 18,2 ezer lakásépítési engedélyt adtak ki országos szinten, ami az előző év azonos időszakához képest enyhe, 0,9 százalékos növekedést jelent. A fővárosban ez a szám stagnált, a megyei jogú városokban 3,2 százalékkal, a többi városban pedig 5,7 százalékkal csökkent, míg a községekben 20,4 százalékkal nőtt. Az egy év alatt kiadott lakásépítési engedélyek száma a 2017-ben látott 38–38,5 ezres szintről az elmúlt egy évben 36–37 ezer közé csökkent. Az adatok alapján azonban az elmúlt két-két és fél év engedélyeinek kevesebb mint fele valósult meg.

Öregszik az állomány

Az átadott új építésű lakások száma az első félévben mintegy 6,5 ezer volt, ami enyhe (0,7 százalékos) csökkenést mutat a megelőző év első feléhez képest. Az elmúlt másfél év tekintetében 2019 második negyedévében adták át a legkevesebb (2,8 ezer) új lakást, ami igazán nem jó hír. A hazai lakásállomány megújulási aránya ugyanis régiós összevetésben alacsony, de a budapesti lakásmegújulás leszakadása a régiós fővárosoktól még jelentősebb. 

Magyarországon a 2017 végén meglévő lakásállomány 0,4 százalékának megfelelő számú új lakás épült 2018-ban. Ez régiós összehasonlításban alacsonynak számít: kevesebb mint kétharmada a román és a cseh, mintegy 40 százaléka a szlovák, valamint harmada a lengyel és az osztrák aránynak. A budapesti lakásállomány 2018-as 0,42 százalékos megújulásához képest Bukarestben 0,66, Prágában 0,9, Bécsben 1,54, Varsóban pedig 2,46 százalékot jelez a mutató - utóbbi két városban tavaly kiugró volt ez a szám.

A felkapott helyek mennek

Országosan az újlakás-építés 2019-ben tetőzhet majd 20 ezer lakással. Az idei csúcs a fejlesztés alatt álló projektek magas száma mellett annak is köszönhető, hogy a lakáscélokat a hitelezés és az otthonteremtési támogatás is erősítette. Ezt követően lassulás várható a lakásátadásokban elsősorban a vállalkozói lakásépítésekben. A családi házak építésének volumene emelkedhet, köszönhetően a családvédelmi intézkedéseknek. Jövőre 18,5 ezer, míg 2021-ben 16 ezer új lakás átadására lehet számítani mindösszesen.

A fővároson kívül főként a turisztikai szempontból felkapott, illetve a jelentősebb beruházást magáénak tudó városokban lesz élénkebb az építés. A fővároson kívül összesen 16,7 ezer lakás áll értékesítés, tervezés alatt, illetve épül. Ezen állomány 14,5 százaléka Győr-Moson-Sopron, 14,3 százaléka Somogy, 12,3 százaléka pedig Pest megyében helyezkedik el. A legkevesebb fejlesztés alatt álló új lakás Békés, Tolna és Jász-Nagykun-Szolnok megyékben található, mindösszesen 431 lakással. 

A hitelezés értékben pörög

A lakáshitelezés az első félév végén 20 százalékos növekedést produkált az egy évvel korábbihoz képest, ami stabil bővülést mutat. Ez ugyanakkor csak az értékre vonatkozik. Stagnál ugyanis a hitelből finanszírozott lakásvásárlások aránya: 50 százalék alatt alakul immár negyedik negyedév óta. Ez valamelyest az adósságfék szabályozásra is visszavezethető, vagyis nem jelent egyértelmű negatívumot. Az újonnan kihelyezett lakáshitelek fele már tíz évre fixált kamatozású, az éves és éven belül változó kamatozásúak pedig lényegében megszűntek.

A kihelyezett hitel összegének 71 százaléka használt lakásokra, 21 százaléka új lakásokra ment, a korszerűsítés, felújítás szerepe elenyésző és csökken az aránya is. Összesen 900 milliárd forint értékű lakáshitelt helyeztek ki a bankok 2018 félévétől 2019 félévéig. Miközben a hitelek volumene ötödével nőtt, a szerződések száma csak két százalékkal emelkedett, ezen belül is az új lakásra felvett hitelek 18 százalékkal szaporodtak, a használtakra felvettek száma pedig 4 százalékkal nőtt - a többi hitelcél visszaesett.

A támogatás sem segít Budapesten

A babaváró hitel hatása egyelőre nem mérhető fel: egyszerre van kiszorító és addicionális hatása: kiszorító, hiszen egyéb, akár lakáshitel, de más szabad felhasználású hitel helyett babaváró hitelt vesznek fel, és addicionális, hiszen a babavárót lakáshitel önrészéhez is fel lehet használni.

A CSOK kicsit veszített jelentőségéből, a korábbi 20 helyett nagyjából 15 százalék a súlya a teljes lakáshitelállományon belül. Az elmúlt 12 hónapban ugyanakkor mind szerződésszámban, mind értékben csökkent a használt lakásokra fordított CSOK súlya. Az összes szerződés kétharmada helyett már csak 56 százalékot tesz ki ez a fajta hitel, értékben pedig 30 helyett már csak 21 százalék a súlya.

Az alacsony kamatterhelésű lakáshitelek révén országos szinten megfizethető egy átlagos lakás egy átlagos háztartás számára, ám ugyanez a fővárosban már nem mondható el. A budapesti lakásárak jelentős emelkedését nem kompenzálta a béremelkedés és a lakáshitelezés kedvező hatása együttesen sem.

Összegezve

A lakásrally az idén valószínűleg eléri a csúcsát. A befektetők számára már nem annyira vonzó, a háztartások pedig Budapesten már nem egyértelműen tudják megoldani lakásügyeiket. Az albérletárak az átlagbér négyötödét viszik el, a vásárlás pedig még lakáshitelből sem mindig finanszírozható. Ennek nyomán a várakozások szerint a következő időszakban a növekedés egyre kisebb ütemű lesz és visszaesik a tranzakciók és új beruházások száma egyaránt.