Megéri-e a változó kamatozású hitelünket fix kamatozásúra cserélni? Megéri-e a nagyon kedvező kamatozású, de három hónapos kamatperiódusú hitel helyett inkább végig fix kamatozású hitelt felvenni? A fix kamatozású hitel kiszámíthatóbb és alacsonyabb kockázat jellemzi, de megéri?

Számításaink szerint nem egyértelmű, megéri-e változó kamatozású hitel helyett végig fix kamatra adott lakáshitelt választani. Bár a változó kamatozású hitel kockázatos, és ha emelkedni kezdenek a kamatok, akkor megugrik majd a törlesztő, ám az már egyáltalán nem biztos, hogy nem kerül-e túl sokba a révész, azaz nem kerül-e még így is többe a biztonság.

A kamat mint kockázati tényező

A svájci frank alapú hitelek után sokan megnyugodtak, hiszen a forinthitelekkel az adós nem fut hatalmas kockázatra. Pontosabban árfolyamkockázatra. A 2020-ig folyamatosan apadó jegybanki alapkamatnak is köszönhetően a hitelkamatok egyre alacsonyabbak lettek, a változó kamatozású hitelek pedig rendkívül vonzó finanszírozást jelentettek.

Ám ahogyan a devizaalapú hiteleknél bele kellett kalkulálni az árfolyammozgás adta rizikót, úgy ezeknél a nagyon olcsó forinthiteleknél is fut az ügyfél némi kockázatot. Ha ugyanis emelkedik a hitelkamat, nő a törlesztő és ezzel együtt a teljes visszafizetendő hitelösszeg is. Hogy mennyivel, az mindig az adott hiteltől függ.

Elterjedtek a változó kamatozású hitelek

Mivel az ügyfelek sokkal inkább voltak hajlandóak vállalni a nem könnyen számszerűsíthető kockázatot az alacsony kamat érdekében, a piacon a változó kamatozású hitelek kerültek túlsúlyba. Ezt csak erősítette az a körülmény, hogy az alapkamat és a kamatfelár, jellemzően a hitelkamatok mértékének alapjául szolgáló BUBOR is folyamatosan csökkent. A változó kamatozású lakáshitel akkor jó igazán az ügyfélnek, ha a kamatkörnyezet csökkenő tendenciát mutat, hiszen így a hitele egyre olcsóbb lesz. Mindeddig tehát bejött a változó kamatozás. 

A kamatemelés reális kockázat

Ám az szinte biztos, hogy nem marad ez mindig így - a bankok minimális szintű kamatemelést már be is áraztak, bár ez inkább jelzésértékű változás. A Magyar Nemzeti Bank ugyanakkor igyekezett felhívni a figyelmet arra, hogy egy jelentősebb kamatemelési periódus komoly pluszterheket róhat az adósokra. A kiszámíthatatlan kamatváltozás akár jelentős problémát is okozhat az adósoknak hosszabb távon. Ezért célszerű eleve hosszabb kamatperiódusú jelzáloghiteleket választani, illetve a már meglévőket is érdemes lehet átalakítani.

A piacon a legrövidebb kamatperiódus három hónapos, a leghosszabb pedig maga a hitel futamideje. Számításaink során az alábbiakat vettük alapul: 10 millió forint hitelt vennénk fel 20 évre. A változó pedig az, hogy milyen kamatperiódussal: három hónapos, ötéves és végig fix. A kamatperiódus az az időszak, amikor a bank a szerződésben szereplő kamatot a piaci viszonyokhoz igazítja. A három hónaposnál lényegében folyamatosan a pillanatnyi piaci kamatot fizetjük, az ötévesnél háromszor fogja korrigálni a bank a kamatot - öt, tíz és tizenöt évnél - a húszévesnél pedig végig ugyanaz marad a kamat.

A hosszabb kamatperiódus azért is fontos lehet, mert minél hosszabb a kamatperiódus, a jövedelemarányos törlesztési mutató szerint annál nagyobb arányban lehet megterhelni az adós jövedelmét. A JTM szabályozás szerint három hónapos periódusnál havi 400 ezer forint jövedelem felett a bér 25 százaléka terhelhető - 500 ezer forint felett 30% -, fix kamatperiódusú hitel esetében ez az arány 50, illetve 60 százalék.

Egy autó ára a tét

Az elérhető legalacsonyabb kamat a három hónapos kamatperiódusnál 2,66 százalék, az ötévesnél 3,06, a húszévesnél pedig 4,87. Az első esetben a havi törlesztőnk 53,7 ezer forint lesz, a második esetben 55,6 ezer, a harmadik esetben pedig 65,2 ezer. A visszafizetendő összeg ennek alapján 12,9 millió forint, 13,3 millió forint, illetve 15,6 millió forint lesz.

Ez alapján egyértelműen a háromhónapos kamatperiódus a jó választás, hiszen alapesetben 2,7 millió forinttal kell kevesebbet visszafizetni, ami a teljes hitelösszeg hét százaléka. Ez akár egy új autó ára.

Az a kérdés, mi történik, ha a húsz év futamidő alatt elkezdenek feljebb mászni a kamatok. A három hónapos kamatperiódusú hitelnél ez negyedévről negyedévre egyre növekvő törlesztőket is jelenthet, az ötéves esetében három nagyobb emeléssel járhat a dolog, a húszévesnél viszont csak a pezsgőt kell kibontani, megünneplendő, hogy nincs kockázat.

Ez alapján viszont úgy tűnik, aki változó kamatozású hitelt vesz fel, az voltaképpen hazárdjátékot játszik. De valóban így van ez?

A válaszhoz két változót kell vizsgálni külön-külön: mikor változik a kamat és mennyivel emelkedik? (Csak emelkedéssel számolunk. Ha csökken a kamat, akkor egyértelműen a fix kamatozású hitel a kedvezőtlenebb, hiszen sosem fog érvényesülni a csökkenés. Akkor is a drága kamatot fizethetjük, amikor már mindenkinek ingyenhitele van. A jelenlegi kamatkörnyezetben ez kevéssé valószínű, hiszen még ha csökkennének is a kamatok, technikailag ez már akkor sem lehet drámai mértékű.)

Változóan emelkedő kamatok

A két változó közül az utóbbit nehezebb vizsgálni - hiszen nem lehet biztosan megmondani, hogy milyen mértékben emelkedhetnek a kamatok, ahogyan azt sem, hogy milyen ütemű lehet az emelkedés. Így az egyszerűség kedvéért az alábbi módszer szerint számoltunk: a három hónapos kamatperiódusú hitelnél az első három évben egy-egy százalékponttal emeltük a hitel kamatát, azaz a 2,66 százalékos kamat egy év elteltével 3,66, újabb egy év múlva 4,66, majd 5,66 százalék lett.

Ha egy év után 3,66 százalékra emelkedik a kamat, az azt jelenti, hogy törlesztettünk 12 hónapon át havi 53,7 ezer forintot, a fennmaradó összegre pedig immár az új kamatot kell felszámítani. Ez azt jelenti, hogy a havi törlesztőnk 59 ezer forint lesz, a még fennálló visszafizetendő összeg 13,5 millió forint, a hitel teljes összege pedig 14 millió forint lesz.

A következő évben már 4,66 százalékos kamattal kell számolnunk. Ez 63,4 ezer forint havi törlesztőt jelent, vagyis majdnem tízezer forinttal kell többet fizetnünk havonta, mint az induláskor, de ez még mindig kevesebb, mint a végig fix kamatú hitel törlesztője. A fennmaradó tartozás és kamat 13,63 millió forint, a teljes visszafizetendő összeg pedig 15,04 millió forint lesz. 

Ismét eltelik egy év, és a lakáshitel kamata már 5,66 százalék lesz. Itt a havi törlesztő már 68,2 ezer forint lesz, ami meghaladja a húszéves, fix kamatú hitel törlesztőjét. A fennmaradó tartozás és kamat 13,8 millió, a teljes visszafizetendő összeg pedig 16 millió forint lesz.

Ez azt jelenti, hogy három százalékpontos kamatemelés esetén már rosszabbul járunk, mintha a végig fix kamatú hitelt választottuk volna. Ha három éven keresztül folyamatosan nő a hitelkamat, bajban lehetünk a fennmaradó 17 évben - mindaddig, amíg el nem kezd csökkenni a kamat, és a hitelünk újra olcsóbb nem lesz. 

Az első évek kritikusak

Nem mindegy azonban, melyik évben emelkednek a kamatok. Az annuitásos hiteleknél ugyanis minden hónapban fizet az adós tőkét és kamatot is, ám a futamidő elején jóval nagyobb arányt tesz ki a kamat, és kisebbet a tőke. Az idő előrehaladtával ez az arány kiegyenlítődik, majd megfordul. Ez azt jelenti, hogy a futamidő elején nagy a kamatkockázat, hiszen a havi törlesztő tetemes része kamat, így a kamatemelés nagyon nagy arányban érvényesül a törlesztőkben is. Más a helyzet a későbbi években.

Hogy mennyire nem mindegy, mikor kezdenek el emelkedni a kamatok, jól mutatja az ötéves kamatperiódusú hitellel végzett számítás. Azt vettük alapul, hogy az ötéves kamatperiódus alatt folyamatosan és jelentősen emelkedni fognak a kamatok: az első periódusban két százalékpontot, azaz a 3,06 százalékos kamat 5,06-ra emelkedik, majd újabb öt év elteltével már 7,06 százalék lesz a kamat.

Ebben az esetben az 55,6 ezer forint havi törlesztő öt év után 63,8 ezer forintra, a teljes visszafizetendő összeg pedig 13,3 millióról 14,8 millió forintra nő. Ez jóllehet 1,5 millió forint többletterhet jelent, még mindig jelentősen kisebb az összeg, mintha végig fix kamatozású hitelt választottunk volna.

Újabb öt év elteltével a hitelünk kamata 7,06 százalékra nő. Ebben az esetben a havi törlesztőnk 70 ezer forintra emelkedik. Ez már meghaladja a fix kamatozású hitel törlesztőjét, ami 65,2 ezer forint. Látszólag tehát ez az a pont, amikor már jobban járnánk a fix hitellel. Nem szabad azonban egy-két dolgot figyelmen kívül hagyni. Elsőként azt, hogy ez a változás a hiteltörlesztés tizedik évében következett be, vagyis az első tíz évben bizonyosan jobban jártunk, kisebb kamatokat kellett fizetni. 

Ez azt jelenti, hogy tíz év alatt arányaiban többet nyertünk, mint amit a következő években veszíteni fogunk. És így is van: a 7,06 százalékos kamattal számolva a teljes visszafizetendő összeg 15,56 millió forint lesz, ami egy kicsivel ugyan, de még mindig kevesebb, mint a végig fix kamatú hitel szummája.

Nem éri meg a fix kamat?

A számítások azt mutatják, hogy a húszéves futamidőnél az első évek a legkockázatosabbak. Ha rögtön a futamidő elején szenvedjük el a kamatemelést, az jelentősen meg fogja dobni a törlesztő összegét és a teljes visszafizetendő összeget egyaránt. Ha ezt az időszakot sikerül átvészelni - vagyis a húszéves hitelünk első néhány évében nem emelkedik a kamat érdemben, akkor a hátralévő időszakban már egyre kisebb az esély arra, hogy rosszabbul járjunk, mintha végig fix kamatozású hitelt választottunk volna.

A végig fix kamatozású hitelek úgy tűnik, olyan magas kamattal lettek beállítva, hogy akár még többe is kerülhetnek  mint a kockázatos változó kamatozású hitelek. Természetesen matematikailag beállítható olyan kamatszint, amelynél minden változó kamatozású hitel egyet jelent a csőddel, kérdés azonban, reálisan milyen kamatszintekkel lehet számolni. De ne feledjük, a kiszámíthatóságot és a nyugodt alvást nem lehet beárazni.

A jegybanki alapkamat változása

Az alapkamat 2011. december 21. óta folyamatosan csökkent a 7 százalékos csúcsról. Az ezt megelőző időszakban meglehetősen intenzíven alakult az alapkamat, de nagyjából másfél év alatt emelkedett az akkori mélypontról, 5,25 százalékról 7%-ra kisebb-nagyobb ugrásokkal. Az utóbbi 15 évben a legmagasabb a 2008-as válság kirobbanásakor volt az alapkamat, akkor október 22-én 11,5 százalékra rántotta fel a kamatot 8,5-ről a monetáris tanács. Azt megelőzően uniós csatlakozásunkkor volt 11,5 százalék a kamat. Kisebb-nagyobb ugrásokkal, de 1999 óta az alapkamat folyamatosan csökken.

Ez természetesen nem azt jelenti, hogy az elkövetkező húsz évben nem fordulhat elő, hogy az alapkamat akár jelentős mértékben is emelkedjen. A számításunk alapján azonban ez nem is fontos. Számunkra az a kulcskérdés, hogy a hitel futamidejének első néhány évében hogyan alakul a kamat. 

Változás! A Monetáris Tanács 2024. szeptember 24-ei kamatdöntése alapján a jegybanki alapkamat 2024. szeptember 25-től 6,50 százalékra módosult.

A gazdaság ciklikus alakulása miatt ráadásul azzal lehet számolni, hogy az esetleges dekonjunktúrát, azaz nehéz időszakot konjunktúra követ, vagyis a gazdasági mutatók, kamatok egyszer csökkennek, majd emelkednek. Ez azt jelenti, hogy húszéves futamidő alatt reálisan ugyanúgy várható kamatemelkedési ciklus, mint kamatcsökkentési. De mindez az idő és a törlesztés előre haladtával egyre kevésbé lesz fontos és lényeges.