A lakáspiac további élénkülésére számít a Magyar Nemzeti Bank 2019-ben. Emelkedik az adásvételek száma, az ingatlanárak tovább nőnek és egyre többen veszünk fel lakáshitelt – ez a nagy átlag, de régiónként eltérőek a számok. Kiveséztük az MNB 2018 első félévére vonatkozó összefoglalóját a lakáspiacról.
 

Tovább nőnek az ingatlanárak, egyre nehezebb lakáshoz jutni

A korábbi évekhez hasonlóan tovább folytatódott a lakáspiac élénkülése 2018 első felében, ami a lakásvásárlásra és a felújításra is egyaránt érvényes. A növekvő ingatlan árak a hitelezésre is hatással vannak, hiszen a reálbérek növekedése nem követi az árak emelkedését, így több hitelt kell felvennünk, ha ingatlant szeretnénk vásárolni. Erre a folyamatra a szakértők egyre nagyobb figyelmet fordítanak, nehogy túl magas legyen a kockázatvállalás a hiteloldalon. A legkedvezőbb ajánlat megtalálásához segítséget nyújt a Bank360 lakáshitel kalkulátor.

2018 első félévében magánszemélyek összesen 168 ezer ingatlan adásvételt bonyolítottak le. Az MNB legfrissebb lakáspiaci jelentése alapján elmondható, hogy a kereslet eltolódott az olcsóbb, kevésbé jó minőségű lakások irányába, és egyre rosszabb minőségű ingatlanok cseréltek gazdát 2018 első felében. Ez a minőségromlás vonatkozik az ingatlanok alapterületére, állapotára, korára, az energetikára és az elhelyezkedésre is. Az ingatlanvásárlás célja egyre nagyobb arányban a befektetés, ez főleg a fővárosra és az egyetemi városokra jellemző.

Az ingatlanárak reálértéke 12,7 százalékkal nőtt 2018 első felében, az egész évre pedig az MNB 11,5 százalékos növekedést jósol. Az új lakások a Központi Statisztikai Hivatal adatai szerint egy év alatt 10,4 százalékkal drágultak.

A magyarországi lakásárak szintje nominális értelemben 40 százalékkal haladja meg a 2008-as év végi szintet, reálértelemben pedig 9 százalékkal drágábbak az ingatlanok, mint a válság előtt. A drágulás a fővárosban ölti a legnagyobb mértéket: Budapesten a reálértéket tekintve 43 százalékkal magasabbak az árak, mint tíz évvel ezelőtt; ezzel összehasonlítva például az észak-magyarországi régióban ugyanannyiba kerülnek az ingatlanok, mint 2008-ban. A kisebb településeken az elmúlt időszakban csökkent a drágulás mértéke. Az MNB számai alapján, egy községben a négyzetméterár akár az egyötöde is lehet a budapesti áraknak.

Magyarországon 2017-ben a népesség 85 százaléka élt saját tulajdonú ingatlanban, és 16 százalék a teljes népesség azon aránya, amely jelenleg jelzáloghitelt fizet a lakása után. Az Európai Unió átlaga ettől eltérő, mivel 27 százalék, a teljes népesség több mint negyede törlesztett a tavalyi évben lakáshitelt, kisebb arányú lakástulajdonlás mellett.  

Van igény az új lakásokra, de nincs, aki felépítse őket

2018 első felében összesen 6517 új ingatlant adtak át – a legtöbbet a fővárosban. Az MNB várakozásai szerint ebben az évben összesen körülbelül 7400 új lakás átadása fog megtörténni, 2019-ben pedig kétszer ennyi, körülbelül 15700 új ingatlanba költözhetnek lakók. Az új lakások befejezésének a kitűzött határidejét a munkaerőhiány fenyegeti leginkább: az építőiparban dolgozó cégek kétharmada tapasztal kapacitáshiányt a munkaerőt tekintve, ami érezhetően korlátozza a lakásépítések felfutásának a várt ütemét. Az MNB által közölt adatok szerint a jelenleg építés alatt álló budapesti lakások 60 százalékánál van csúszás az eredeti tervekhez képest. Ez azt is eredményezi, hogy a kereslet nagyobb az új lakások iránt, mint a kínálat, ami tovább növeli az árakat: a Budapesten kínált új lakások átlagos négyzetméterára meghaladja a 750 ezer forintot.

Az MNB várakozásai szerint 2020-tól vissza fog esni a kereslet az új lakások iránt, mivel 2020. január 1-jétől megszűnik a kedvezményes áfakulcs, és az új lakások értékesítését ismét 27 százalékos általános forgalmi adó fogja terhelni.

Építkezel, és a számodra legjobb hitelt keresed? A Bank360 építési hitel kalkulátor segít testre szabott építési kölcsönt találni a piacon.

A lakáscélú jelzáloghitel-piac jellemzői 2018 első felében

A bankok szerint a hitelkereslet folyamatosan élénkül, 2018 első felében a lakáscélú hitelkibocsátás 400 milliárd forintot tett ki. Az MNB adatai szerint az ingatlanvásárlásra fordított hitelek értéke éves átlagban a másfélszeresére nőtt. Ezen belül emelkedett az új és a használt lakáscélra felvett hitelösszeg is, az arányok pedig a következőképpen alakultak: az új lakásra fordított hitelek aránya csökkenésnek indult az előző év óta, a használt lakáshitelek aránya pedig 75 százalékra emelkedett 2018 első felében.

A 2018 első felére vonatkozó adatok alapján elmondható, hogy a kamatfelárak jelentősen csökkentek, és hogy a fix kamatozású hitelek átlagos felára elérte a változó kamatozású hitelekét. Az átlagos futamidő a lakáshitelek esetében emelkedett az első félévben, míg az átlagos hitelfedezeti arány érdemben nem változott. A változó kamatozású termékek BUBOR feletti felára 0,1 százalékponttal, míg az 1–5 évre, valamint 5–10 évre fixált kamatozású hitelek a megfelelő IRS feletti felára átlagosan 1 százalékponttal csökkent.

Az ingatlanvásárlások megközelítőleg fele, pontosan 46 százaléka valósult meg hitelből. A lakáshitel iránti érdeklődés növekedése ellenére a hazai lakáshitelek állománya a GDP arányát, valamint a hitelpenetráció nemzetközi összehasonlítását tekintve alacsonynak tekinthető. Az MNB kiemeli a jelentésében, hogy a hazai lakáshitel állomány Európában a legalacsonyabb a gazdaság méretéhez képest. Az adatokból az is kiderül, hogy szinte már csak forintban veszünk fel lakáshitelt.

Egyre többen választják ingatlancéljuk megvalósítására a szabad felhasználású személyi kölcsönöket. Bár ezek valamivel drágábbak, mint a jelzálogkölcsönök, a népszerűségük nem meglepő:

• már 10 millió forintot is fel lehet venni, akár ingatlanfedezet bevonása nélkül,

• az igénylési menet gyors, egyszerű, és akár online is kivitelezhető,

• nem kell igazolni a bank felé, hogy mire költöttük el a felvett pénzt.

A Bank360 Hitelkalkulátor segít megtalálni a legjobb megoldást! Csak állítsd be, hogy mekkora összegre van szükséged és már listázzuk is, hogy milyen lehetőségeid vannak.

A túlzott eladósodás megelőzése: változások az adósságfék rendszerben

Az MNB adósságfék rendszere azt a célt szolgálja, hogy ne adósodjunk el túlzottan, és hogy a lakosságot a változó kamatozású hitelek helyett a biztonságosabb és kiszámíthatóbb fix kamatozású hitelek felé terelje. Bár a jövedelemarányos hiteltörlesztési mutató (JTM) finomítása a második félévben történt, az MNB megemlíti a jelentésében, összefüggésben az ingatlancélú hitelekkel. A JTM módosításáról itt írtunk bővebben.

A JTM célja az, hogy a hiteligénylő az igazolt nettó jövedelméhez képest ne vállalhasson túl magas törlesztőrészletet. A JTM-et minden hiteligénylésnél figyelembe veszi a bank, így nem fordulhat elő, hogy úgy folyósítanak kölcsönt valakinek, hogy nincs bejelentett munkája és igazolható rendszeres jövedelme. Ezzel a módosítással szigorodtak a jelzálogkölcsönhöz jutás feltételei, másrészről viszont biztonságosabbá vált a hitelpiac. A biztonságosabb hiteligénylés felé tereli a lakosságot a Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitelek térnyerése is.

A Magyar Nemzeti Bank várakozásai szerint a JTM mutató módosítása a lakáshitel kibocsátási volumeneket nem fogja érdemben befolyásolni, hanem mindössze a hosszabb kamatperiódusú termékek felé tereli majd a hiteligénylőket.

Az év lakástakarékpénztári híre: az állami támogatás megszüntetése

A lakástakarékpénztárak számára 2018 emlékezetes év marad, ugyanis október 16-án, gyakorlatilag egyik napról a másikra szüntette meg a kormány az állami támogatást. Ez azt jelenti a gyakorlatban, hogy csak a 2018. október 16-ig megkötött és aláírt szerződésekre vehető igénybe a 30 százalékos állami támogatás. A lakástakarékpénztárak közül az állami támogatás megszűnése óta elsőként a Fundamenta jelent meg új termékkel. Az MNB az állami támogatás megszűnése utáni várakozásairól röviden írt, elsősorban a piac átrendeződését várja a változástól.

CSOK és NOK – ingatlanvásárlás állami támogatással

A lakástakarékpénztárak állami támogatásának a megszüntetésével párhuzamosan a kormány a CSOK bővítését tűzte ki célul. A Családi Otthonteremtési Kedvezmény új formájában 2016 februárjában vált elérhetővé, azóta összesen 195 milliárd forint értékben kötöttek mintegy 62 ezer támogatási szerződést. 2018 első negyedévében a felvett lakáshitelek 15 százaléka, a második negyedévben pedig 17 százaléka kapcsolódott a CSOK-hoz, vagy a programhoz tartozó kedvezményes hitel, vagy pedig a támogatást és a kedvezményes hitelt kiegészítő piaci hitel formájában.

A CSOK vissza nem térítendő állami támogatást és kedvezményes kamatozású jelzáloghitelt is nyújt azoknak a pályázóknak, akik megfelelnek a feltételeknek. 2018. december 1-jétől a háromgyermekes családok új lakás vásárlása esetén a 10 millió forintos vissza nem térítendő állami támogatás mellé akár 15 millió forint kamattámogatott hitelt igényelhetnek. A kétgyermekes családok számára a maximálisan elérhető vissza nem térítendő támogatás összege továbbra is 2,6 millió forint, a kedvezményes hitel összege viszont nőtt: 10 millió forint összegű kamattámogatott hitel igénylésére van lehetőségük.

A CSOK-ra vonatkozó támogatások röviden összefoglalva:
 

A Nemzeti Otthonteremtési Közösség (NOK) nem szerepel az MNB a lakáspiaci jelentésében, de a CSOK mellett érdemes megemlíteni, hiszen azzal a céllal jött létre, hogy a családok otthonteremtési célkitűzéseit segítse. A NOK, vagy ismertebb nevén a lakáslottó lényege, hogy a tagok közösségekbe szerveződve gyűjthetik a befizetéseiket, így legkésőbb a futamidő végéig valamennyi tag ingatlanra tesz szert. A NOK-kal csak új lakás vásárlására van lehetőség. A befizetések után az állam 30 százalékos állami támogatást ad a tagoknak, ami azt jelenti, hogy például egy 15 millió forintos szerződés esetén az állami támogatás elérheti a 4,5 millió forintot is.