Az előző részekből megtudtuk, hogy Budapesten önerő és állami támogatás nélkül nagyon nehezen tudunk újépítésű lakást venni. Egy használt lakásnál már jobbak az esélyek, de itt is nagyon sokat segít, ha hitel nélkül megvan az önerő.

A mai cikkben egy vidéki nagyvárosban eladásra kínált 60 négyzetméter feletti újépítésű lakásra vizsgáljuk meg a hiteleket. A vételár 40 millió és 3 millió forint megtakarítással számolunk, amelyet mind az önerő fedezésére fordítunk. Ahogy eddig, most is állami támogatással, illetve anélkül is megnézzük a lehetőségeket.

Mennyi önerő szükséges?

Ha a lakást a teljes eladási árra, azaz 40 millióra értékeli a bank, a vételár maximum 80%-ának megfelelő 32 millió forintot vehetünk fel lakáshitelként. Ennélfogva a meglévő 3 millión kívül még 5-öt elő kell teremteni az önerőhöz.

32 millió forint piaci kamatozású lakáshitel 20 éves futamidőre jelenleg a legkedvezőbb a Takarék Csoportnál (törlesztőrészlet: 162 482 Ft, THM: 2,13%, teljes visszafizetendő: 39 229 156 Ft). A  Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel kamatperiódusa 5 év, tehát a hitelfelvétel után csak háromszor változhat a kamat.

Ugyanerre az összegre és futamidőre 20 éves kamatperiódussal (azaz végig fix kamattal és törlesztővel) jelenleg a K&H hitele a legkedvezőbb: 208 895 Ft törlesztőrészlet, 5,01% THM. A teljes visszafizetendő 50 265 720 Ft, tehát több mint 10 millió forinttal többet fizetünk összességében vissza a kamatkockázat elkerüléséért. A hosszú és rövid kamatperiódus előnyéről és hátrányáról itt olvashatsz bővebben.

Gond lehet az önerő

A 8 milliós önerő fedezéséhez hiányzik még mindig 5 millió forint. Személyi kölcsönből ezt a legtöbb bank nem engedi fedezni, mert ezt egy MNB iránymutatás augusztus óta nem ajánlja. Mi a példa kedvéért feltételezzük, hogy sikeres mindkét hiteligénylés.

Egy 5 milliós személyi kölcsön felvétele még egy körülbelül 100 ezer forintos havi törlesztőt jelent 5 éves futamidőre. A kérdés az, hogy elbírja-e a háztartás havi nettó jövedelme a két hitelt egyszerre, mert a JTM limitbe mindkettő beleszámít. A két törlesztőhöz szükséges havi nettó jövedelem az 5 éves kamatperiódusú hitelnél 750 000 ezer Ft. A 20 éves kamatperiódusú lakashitelhez a háztartásnak minimum 634 000 Ft nettó jövedelemmel kell rendelkeznie.

30 éves futamidő és 10 éves kamatperiódus: kedvezőbb JTM feltételek

A havi törlesztő összege úgy csökkenthető, ha 30 éves futamidőre vesszük fel a hitelt - ebben az esetben viszont a teljes visszafizetendő összeg is megnő. A legkedvezőbb 30 éves futamidejű 5 éves kamatperiódusú 32 milliós hitel a Takarék Csoportnál 118 911 Ft havi törlesztővel és 2,11%-os THM-mel érhető el, a teljes visszafizetendő összeg 43 077 076 Ft. Ugyanilyen futamidővel 10 éves kamatperiódussal a legkedvezőbb ajánlat szintén a Takarék Csoportnál érhető el: 132 359 Ft havi törlesztő, 2,94% THM, éves kamat: 2,81%, teljes visszafizetendő 47 932 756 Ft.

Az 5 éves kamatperiódusú hitel (plusz a személyi kölcsön) esetén az elvárt havi minimum jövedelem 625 000 Ft, a 10 éves kamatperidódusú hitelhez és a személyi kölcsönhöz minimum havi nettó 550 000 Ft jövedelem szükséges, a két törlesztőrészlet együtt havi 232 000 Ft.

Összefoglalva: ha nem rendelkezünk jelentős önerővel, egy 40 milliós ingatlan megvételéhez nagyon magas igazolt jövedelem szükséges. Ha valahonnan mégis sikerül összeszedni a hiányzó 5 milliót, havi 264 718 forint igazolt jövedelem esetén felvehető a 28 milliós lakáshitel - 30 évre és 10 éves kamatperiódussal, ám így több mint 8 millió forinttal többet fizetünk vissza összességében, mintha 5 éves kamatperiódusra és 20 évre vennénk fel a hitelt. 

Már egy gyermek vállalásával sokkal könnyebb

A 10 milliós babaváró hitel maximum 75%-a felhasználható önerőként, viszont a maradék 25% beleszámít az ingatlan terhelhetőségébe. A házaspár 7,5 millió forintot az önerőbe fizet a 3 millió megtakarítás mellé, valamint 29,5 millió forint lakáshitelt vesz fel. Ezzel pont még belül maradnak a terhelhetőségi limiten.

Viszont az sem biztos, hogy mindenhol sikeres lesz a hitelbírálat, ugyanis nem mindegyik bank hitelez többet, mint az ingatlan értékének a 80%-a. A 29,5 + 7,5 = 37 millió forint pedig ennél jóval több. De tételezzük fel, hogy a házaspár megkapja a 29,5 milliós lakáshitelt.

Lakáshitel 20 éves futamidővel és 5 éves kamatperiódussal

29,5 millió Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel 20 éves futamidővel és 5 éves kamatperiódussal a legolcsóbb lakáshitel a Takarék Csoportnál érhető el, törlesztőrészlet 149 789 Ft, THM 2,13 %, teljes visszafizetendő 36 173 716 Ft. A babaváróval együtt havi nettó 505 000 forint feletti jövedelem szükséges. A két törlesztő 195 623 forint havonta.

Az előző példához hasonlóan a havi törlesztő a hosszabb futamidővel csökkenthető, a havi nettó jövedelem hitelezhetőségének mértéke pedig a hosszabb kamatperiódussal. A többi variációhoz a lakáshitel kalkulátor megmutatja a legkedvezőbb ajánlatot. 

600 000 Ft CSOK támogatás igényelhető egy gyerek után, amely önerőként is felhasználható. CSOK hitel nem vehető igénybe. Már meglévő egy gyerek után jár a CSOK támogatás, de ez a gyerek nem számít bele a babaváróba.

Kedvező CSOK hitel a két meglévő gyerek után

A két gyerek után igényelt CSOK egyik feltétele, hogy az ingatlan 50 négyzetméternél nagyobb legyen. Az ingatlanra 2 600 000 Ft CSOK  támogatás vehető igénybe, amit egyes bankok teljes mértékben beszámítanak az önerőbe. Az önerőhöz és a vételárhoz még így is igénybe kell venniük 2 400 000 forint személyi kölcsönt. Ennek a havi törlesztője 5 évre 47 588 Ft a Sberbanknál. 

A támogatás mellé igényelhetnek 10 millió forint CSOK hitelt havi 47 421 forintos törlesztővel 25 éves futamidőre, fix 3%-os kamattal. A fennmaradó 24,4 millió lakáshitel 20 évre, 5 éves kamatperiódussal a Takarék Csoportnál érhető el: 123 893 Ft havi törlesztő, THM 2,14%, teljes visszafizetendő 29 940 196 Ft.

A fenti három hitelhez a háztartásnak legalább 540 540 Ft nettó jövedelmet kell igazolnia. A három törlesztő együtt 218 902  forint.

Két vállalt gyerek esetén a babaváró + CSOK előnyös konstrukció

Ebben az esetben a házaspár belerakhat az önerőbe 7,5 millió forintot a babaváróból valamint a 2,6 millió forint CSOK támogatást, és felvehet 10 millió forint CSOK hitelt. Ehhez még 16 900 000 forint lakáshitel szükséges. A havi törlesztők: 47 421 Ft CSOK hitel, 45 834 Ft babaváró kölcsön és 88 274 Ft lakáshitel a Takarék Csoportnál  (20 éves futamidő, 5 éves kamatperiódus, 2,47% THM, teljes visszafizetendő 21 365 956 Ft), összesen 181 529 forint. Ehhez havi nettó 478 000 Ft jövedelem szükséges a háztartásnak.

Szintén nem szabad elfelejteni, hogy a babaváró tartozás 30%-át elengedi az állam a második gyerek születése után, valamint 1 millió forintot beletörleszt a lakáshitelbe vagy a CSOK-ba. Ezen felül marad még 2,5 millió forint a babaváró hitelből.

Három meglévő gyereknél magasabb a CSOK támogatás és hitel

A 10 millió forint CSOK támogatás mellé a 15 millió forintos kedvező CSOK hitel is igényelhető, (havi 71 132 forint törlesztő, 25 éves futamidő, fix 3% kamat). Így 12 millió forint lakáshitelt kell felvenniük, a legkedvezőbb 20 éves futamidőre 5 éves kamatperiódussal 62 680 Ft havi törlesztő, THM 2,50%, teljes visszafizetendő 15 202 916 Ft a Takarék Csoportnál. A két törlesztő összege 133 812 Ft, az elvárt minimum havi jövedelem 321 349 forint. 

Három gyerek után a CSOK támogatás és hitel kizárólag 60 négyzetméter feletti ingatlanra vehető igénybe - mindegy, hogy már meglévő vagy vállalt gyerekekről van szó.

Három vállalt gyereknél alig kell lakáshitel

Az önerő ebben az esetben összesen 20,5 millió forint (7,5 millió babaváróból, 10 millió CSOK támogatás és a 3 milliós megtakarítás). Ezenfelül akár 15 millió forint kedvezményes CSOK hitel is igényelhető, így 4,5 millió lakáshitelt kell felvenni. A jelenleg legkedvezőbb kölcsön 20 évre 5 éves kamatperiódussal: Takarék Csoportnál 25 773 Ft havi törlesztő, THM 3,63%, teljes visszafizetendő 6 288 596 Ft.

Az összes havi törlesztő 142 739 Ft. A három hitelhez minimum havi 346 855 forint igazolt jövedelmével szükséges.

A következő részben megnézzük, mik a lehetőségeink egy használt, 50 négyzetméteres, 25 milliós lakás esetében.