Szokatlan elképzeléssel rukkolt elő Matolcsy György, amikor a jegybank által közvetlenül folyósított, 0 százalékos kamattal felvehető zöld lakáshitelek lehetőségéről írt. Mit lehet tudni a felvázolt termékről, és miben lenne más, mint a jelenleg elérhető konstrukciók? Illetve mennyit segítene a családoknak abban, hogy energiatakarékos, új ingatlanhoz jussanak? A Bank360.hu összefoglalt minden információt, amit eddig tudni lehet a termék ötlettel kapcsolatban, és azt is megnéztük, hogy milyen pénzügyi eszközökkel kiegészítve lehet most kedvező feltételekkel új építésű lakást venni. 

Matolcsy György, a Magyar Nemzeti Bank (MNB) elnöke számos tekintetben szokatlan tervvel rukkolt elő múlt héten megjelent írásában. Korábban több nyilatkozatában is utalt rá, hogy a lakáspiacon fordulatra van szükség, a konkrét javaslat most érkezett meg részéről. Nézzük át a jegybankelnök által vizionált Új Otthon Program fontosabb részleteit:

• 0 százalékos kamattal felvehető hitelt kínál azoknak, akik új építésű, “zöld” ingatlant vásárolnak vagy építenek,
• ingatlanfejlesztéssel foglalkozó vállalkozók számára is elérhető lenne,
• a hitelt közvetlenül a jegybank folyósítaná az igénylőknek, a kereskedelmi bankoknak csak az előbírálatnál lenne szerepük,
• a futamidő tíz év lenne - az egyelőre nem tisztázott, hogy ez a maximális futamidő vagy ennél választható rövidebb is,
• lenne felső összeghatár - egyelőre kérdés, hogy mekkora,
• a hitel nem jelzálogalapú lenne - eltérően a piacon elérhető lakáshitelektől - hanem piaci biztosítás kötésével lehetne enyhíteni a visszafizetési kockázatot,
• a hitelbírálatnál beszámítható lenne az állami támogatásként igénybe vehető csok, valamint megtakarítások és egyéb pénzügyi források is,
• a bankok számára az előbírálatra 5 napos határidő vonatkozna, a jegybanknak ezután 5 órája lenne a tényleges döntésre, a folyósításnál az utalás pedig nem tarthatna tovább 5 másodpercnél.

Az Új Otthon Programtól Matolcsy György a kínálati oldal erősödését, évi 30-40 ezer új otthon felépülését és évi egy százalékos többlet GDP-növekedést vár.

Miben térne el az Új Otthon Program a jelenlegi lakáscélú jelzálog hitelektől?

Több jellemzője is van a felvázolt hitelnek, ami eltér a jelenleg elérhető lakáscélra fordítható kölcsönök feltételeitől. Ezek a legfontosabbak:

1. Közvetlen folyósítás: ha a jegybank közvetlenül az adósnak folyósítaná a kölcsönt, azzal részben az egyszintű bankrendszert hozná vissza.
2. Kamatmentesség: a folyósított kölcsönre nem kellene kamatot fizetni. Ehhez egyedüliként a szabad felhasználású, de a legtöbb igénylő által lakáscélra fordított babaváró hitel hasonlít.
3. Jelzálogjog: bár a kölcsön ingatlancélú lenne, az elképzelés szerint a megvásárolt ingatlanra nem jegyeznének be jelzálogjogot - ezt helyettesítené egy piaci biztosítás megkötése.
4. Gyermekvállalás nélkül is járna a kamatmentesség: a 0 százalékos lakáshitel az előzetes tervek szerint azok számára is elérhető lenne, akik eddig elestek a Családvédelmi akcióterv elemeitől - tehát akár egyedülállóként vagy gyermekvállalás nélkül is hozzájuthatnánk a támogatott forráshoz. 

Így könnyebben juthatunk új lakáshoz?

Az egyelőre nem tisztázott, hogy mekkora lenne a maximálisan igényelhető hitelösszeg, az viszont igen, hogy az elképzelés szerint az Új Otthon Programot kombinálni lehetne más kedvezményekkel, illetve akár piaci lakáshitelekkel is. Ezt figyelembe véve egy család akár úgy is hozzájuthat az áhított új lakáshoz, hogy a vételár jelentős részét állami támogatásból és kamattámogatott hitelek segítségével fizeti ki. 

Csok + babaváró hitel + kamatmentes lakáshitel - ez elég egy új zöld ingatlanhoz?

A Bank360.hu szakértői által átnézett, új ingatlanokat bemutató oldalak kínálata alapján Budapesten az olcsóbb új építésű lakások négyzetméterára 700 ezer forint körül kezdődik, a belvároshoz közelítve pedig ez az érték jócskán 1 millió forint felett van. A vidéki nagyvárosokban ennél olcsóbban, körülbelül fél millió forintos négyzetméter áron találhatunk új építésű, “zöld” ingatlanokat. Egy garzonlakás esetében így a végösszeg 30-45 millió forint lehet, egy nagyobb lakásért vagy egy családi házért pedig ennek az árnak akár a kétszeresét is ki kell fizetni. Külső pénzügyi eszköz nélkül kevés család tud előteremteni ekkora összeget, így nem véletlen, hogy sokan érdeklődnek az államilag támogatott, kedvező kamatozású konstrukciók iránt.

Itt jöhet képbe az MNB kamatmentes lakáshitele, ami a családi otthonteremtési kedvezmény (csok), illetve a szintén kamatmentes babaváró hitel mellett arra ösztönözheti a lakásvásárlás előtt állókat, hogy használt ingatlan helyett egy korszerűbb, új építésű ingatlant válasszanak. A Bank360.hu szakértőinél sokan érdeklődnek egy időben a babaváró hitellel és a csok támogatással kapcsolatban, hiszen mindkettő elérhető a családalapítás előtt álló párok számára. Ez összesen akár 35 millió forintot is jelenthet a párnak, ha új építésű ingatlanban gondolkodnak és legalább három gyermeket szeretnének. Ha ehhez hozzáadunk még 10 millió forint lakáshitelt, akkor összesen akár 45 millió forint forrás is rendelkezésre állhat lakásvásárláshoz.

Az újabb támogatott hitel lehetősége felveti a kérdést, hogy fog-e további áremelkedést előidézni a lakáspiacon - mint ahogy az történt a csok, a falusi csok és a kedvezményes lakásáfa esetében is. Mivel az új típusú kamatmentes lakáshitel csak az új építésű lakásokhoz lenne felhasználható, a használt lakások árát nem befolyásolná ez az intézkedés, az új lakásokhoz viszont a korábbi folyamatokat figyelembe véve drágábban lehetne csak hozzájutni.

A mai számítások szerint 45 millió forint egy vidéki nagyvárosban már elegendő lehet arra, hogy új építésű lakást vegyen egy háromgyermekes család, a fővárosban azonban valószínűleg nem. A csokra vonatkozó szabályok szerint a gyerekek számával a megvásárolt vagy felépített ingatlan minimum alapterülete növekszik - így az ára is. A maximálisan igénybe vehető csok esetén az új lakások minimum hasznos alapterülete legalább 60 négyzetméter, egy új építésű családi ház esetén pedig legalább 90 négyzetméterben kell gondolkodnunk. A fővárosban ezek az ingatlancélok még a kevésbé frekventált kerületekben is csak 50-60 millió forint felett érhetőek el, tehát az állami támogatásokkal kihasználható 45 millió forintot mindenképpen ki kell egészíteni, de jó kiindulási alap lehet azoknak, akik mindenképpen energiatakarékos, új építésű ingatlant keresnek. 

45 millió forint: mennyit kell mindezért havonta törleszteni?

Ha párhuzamosan vesszük igénybe a fentebb említett támogatásokat és kölcsönöket, akkor egyszerre három hitel havi törlesztőrészletét kellene fizetni. Nézzük meg ezeket:

• Babaváró hitel: a legfeljebb 10 millió forintos babaváró hitelt 20 éves futamidőre vehetjük fel, így a törlesztőrészlet 45 833 forint. 
• Csok: a maximálisan igényelhető 15 millió forintos csok hitel havi törlesztőrészlete 20 éves futamidővel és 3,04 százalékos THM-mel számolva 83 190 forint, a teljes visszafizetendő összeg pedig 19 965 600 forint. A 10 millió forintos állami támogatással kiegészítve akár 25 millió forint forráshoz is juthatunk.
• MNB kamatmentes lakáshitel: 10 millió forintos kamatmentes lakáshitellel számolva 10 éves futamidőre, akkor a havi törlesztőrészlet 83 333 forint lenne. Ehhez adódna hozzá a jegybankelnök tervei szerint a biztosítás díja. 

A három támogatási forma összesen 45 millió forint forrást biztosít, a havi törlesztőrészleteket összeadva ezért összesen 212 356 forintot kellene hiteltörlesztésre fordítania egy családnak. Figyelembe véve a jövedelemarányos törlesztési mutatót (JTM), a három kölcsön igényléséhez több mint félmillió forintos nettó összjövedelemre lenne szükség.

Az első tíz év, vagyis a kamatmentes lakáshitel kifutása után a havi törlesztőrészlet 129 023 forintra csökkenne, valamint a babaváró hitel tőketartozása is jelentősen csökkenthető, ha az igénylés után több gyermeket is vállal a család, és jogosulttá válik a gyermekvállalási támogatásra. Az igénylés után született második gyermek után a fennálló tartozás 30 százalékát, a harmadik gyermek után pedig a teljes fennálló tartozást vállalja át az állam gyermekvállalási támogatás formájában.

Mindent összevetve egy háromgyermekes családnak az elérhető 45 millió forint igénylése után mindösszesen 30 millió forint körüli összeget kell visszafizetnie - ami a kamattámogatott csok-hitelből és a tervezett kamatmentes lakáshitelből adódik össze. A csok támogatás, valamint a babaváró hitel részeként igénybe vehető gyermekvállalási támogatás összesen 20 millió forint állami támogatást is jelenthet. 

Mennyibe kerülne 45 millió forint piaci lakáshitel?

Ha piaci lakáshitellel szeretnénk a fenti példához hasonlóan 45 millió forintot igényelni, a Bank360.hu fogyasztóbarát lakáshitel kalkulátora szerint jelenleg 3,07 százalékos THM-mel már találunk ajánlatot. 20 éves futamidővel számolva a havi törlesztőrészlet így 249 794 forint, a visszafizetendő összeg pedig 60 019 080 forint. Láthatjuk, hogy a törlesztőrészlet így havonta körülbelül 37 ezer forinttal több, a teljes visszafizetendő összeg pedig akár a kétszerese is lehet annak, mint amit az államilag támogatott konstrukciókkal elérhetünk. A jegybankelnök előzetes tervei szerint a kamatmentes lakáshitel akár a piaci lakáshitelekkel is kombinálható lenne. 

Az otthonteremtési támogatással a gyermekvállalást támogatná a jegybankelnök

Matolcsy György a novekedes.hu oldalon megjelent véleménye szerint a családpolitikai intézkedések összekapcsolódnak az otthonteremtéssel, valamint a gyermekvállalás támogatásával - ezen a területen Matolcsy György becslése szerint jelenleg az út harmadánál tartunk, tehát további intézkedésekre van szükség. Valamennyi támogatás célja a gyermekvállalás ösztönzése, hosszú távon pedig a természetes fogyás megállítása lenne.